부동산학 기초이론 - 부동산 투자, 부동산 투기, 재산 3분법, 저당상수와 연금 현가계수, 상환조견표

제4장 부동산 투자론

제1절 부동산 투자의 개요

1. 부동산 투자

(1) 개 념

① 투자란 생산활동을 통하여 장기적으로 이윤을 획득할 목적으로 설비 내지 자산에 자본을 투입한 결과 자본의 보전(補塡) 또는 증가를 가져오는 경제행위를 말한다.

② 생산활동에 공헌치 못하고 단기적인 투자차익을 노리는 자금의 투입은 투자가 아니라 비경제행위인 투기로 분류한다.

③ 따라서 투자란 투자의 결과 생산활동에 공헌할 수 있어야 하고 자본의 보전(補塡) 또는 자본의 증가를 가져오는 경제행위가 있어야만 한다.

(2) 부동산 투자활동의 고려사항

① 투자의 안정성

투자의 안정성이란 투자 결과 획득한 자산을 후일에 처분을 통하여 투자한 원금을 합리적으 로 회수할 수 있는가의 여부이다. 부동산은 일반적으로 거래사고만 없으면 투자의 안정성이 높다.

② 산출의 확실성과 자산가치의 증대

산출의 확실성이란 투자 결과 주기적으로 수익 획득이 확실히 보장되어야 하고 그 결과 자산 가치가 증가하는 수익성을 확보할 수 있어야 한다는 것을 말한다.

③ 투자의 환금성

투자의 환금성이란 부동산 투자 결과 획득한 자산을 처분을 통하여 현금화시킬 수

있는 빠르기 정도를 말한다.

④ 적시성

부동산 투자는 경기순환에서는 회복단계로 접어들기 직전의 저점(低点)에서 하는 것이 가장 유리. 그 이유는 부동산가격이 가장 낮게 형성되기 때문이다.

인근지역 사이클패턴에서는 인근지역 형성의 초창기인 성장기에 하는 것이 유리하다. 상승국 면에서는 이른바 ‘막차’의 피해를 입게 된다.

⑤ 세금면의 이익

세제상의 특전이 부여되는 경우에는 그만큼 유리한 투자대상이 된다.

⑥ 경영관리의 부담여부

투자자의 능력 및 환경에 따라 투자자산의 경영관리의 참여 여부가 결정되어야 한다.

⑦ 순수익의 재투자

투자자산이 획득한 순이익을 사장(死藏)시키지 않고 재투자할 수 있는 여건이 조성되어야.

⑧ 지렛대(leverage) 효과

㉠ 지렛대 효과는 레버리지(leverage) 효과라 표현하기도 하는 데 타인자본을 차입하여 부동산     에 투자한 결과 투자비율의 증가보다 훨씬 큰 폭으로 이익이나 손실이 발생하는 것을 말한다. 이는 차입 결과 발생하는 고정비용인 이자비용이 지렛대 역할을 하여 훨씬 큰 폭으로 이익이나 손실을 발생시키는 것을 말한다.

㉡ 타인자본을 차입하여 부동산에 투자한 결과 투자수익이 이자비용보다 커 이익이 발생하는      것을 정(正)의 레버리지(leverage) 효과라 하고, 손실이 발생하는 것은 부(負)의 레버리지        (leverage) 효과라 한다.

㉢ (正)의 레버리지(leverage) 효과가 발생하는 경우엔 타인자본을 차입하여 부동산에 투자하는    것이 바람직하나 부(負)의 레버리지(leverage) 효과가 발생하는 경우에는 바람직하지 않다.

＊투자활동의 3대 위험부담 ① 원금의 위험부담 → 안정성 ② 환금의 위험부담 → 환금성 ③ 경제가치의 위험부담 → 수익성

2. 부동산 투기

부동산 투기란 단기간의 양도차익을 목적으로 부동산을 보유하는 것을 말한다. 부동산을 생산활동에 이용하지 않고 단지 가격상승에 의한 양도차익만을 목적으로 규모

이상의 부동산을 보유하는 것을 말한다.

투기의 발생원인	부동산투기 억제정책
① 지역개발 ② 교통수단의 신설과 확장 ③ 경제∙도시성장 ④ 공공개발에 의한 개발이익에의 편승 ⑤ 주택∙택지가격의 상승 ⑥ 부동산시장의 불완전 경쟁적 성격 ⑦ 인플레 아래서 환물투기심리 ⑧ 토지에 대한 전통적 소유욕 ⑨ 저금리∙저배당	① 종합토지세∙양도소득세 ② 토지거래계약허가제 ③ 투기과열지구의 채권입찰제도 ④ 공시지가의 고시 ⑤ 개발부담금

3. 재산 3분법

재산 3분법이란 재산을 예금, 부동산, 주식에 각각 분산 투자하여 위험을 최소화하고 안전성∙수익성∙환금성을 균형있게 검토하여 재산을 관리하는 포트폴리오기법의 한 유형이다.

∙투자재산의 비교∙

구 분	예 금	주 식	부 동 산
안 전 성	유 리	불 리	유 리
수 익 성	불 리	유 리	유 리
환 금 성	유 리	유 리	불 리

4. 부동산 투자분석을 위한 화폐의 시간가치

① 부동산의 투자는 현재에 이루어지나 투자 결과 발생하는 수익은 장래에 걸쳐 여러번 발생.

           즉, 투자시점과 수익이 발생하는 시점은 서로 다르다.

② 따라서 화폐적 시간가치도 다르게 나타나고, 부동산 투자 의사결정을 위한 비용․편익 분석     시 화폐적 시간가치가 다른 수익과 비용을 비교․분석한다는 것은 아무런 의미가 없다 할 것이다.

③ 이러한 불합리점을 수정하는 방법은 미래의 기대수익을 현재가치로 할인하여 현재 시점의 투  자액과 화폐적 시간가치를 일치시키거나 또는 현재시점에서 발생한 투자액을 환원하여 미래       시점의 가액으로 화폐적 시간가치를 일치시키는 방법이다.

④ 전자를 현재가치의 계산, 후자를 미래가치의 계산이라 한다. 따라서 현금흐름의 화폐적 시간   가치는 현재가치와 미래가치가 있다.

⑤ 현재가치에는 『일시불의 현재가치, 연금의 현재가치, 저당상수』가 있고, 미래가치는『일시불     의 미래가치, 연금의 미래가치, 감채기금계수』가 있다.

(1) 일시불의 현재가치와 미래가치

현재가치(present value: PV)란 미래에 발생할 미래가치를 적정한 이자율로 할인하여 현재시점의 가액으로 평가한 가치이다. 현재가치는 줄여서 현가(現價)라 표현하기도 하고, 미래가치는 줄여서 내가(來價)라고도 표현한다.

① 일시불 현재가치(PV) ⇒ 일시불 미래가치(FV)

PV × ( 1 + r )n = FV : r:이자율, n:기간

㉠ 현재가치(PV) 1원에 대한 ‘미래가치(FV)= ( 1 +r )n’를 ‘일시불 내가(來價)계수’라 한다.

㉡ 예를 들면, 현재 1,000만원이 매년 10%의 이자를 발생할 때 2년 후의 금액:

PV×(1+r)n=FV의 관계식에 대입하면,

1,000만원×(1+0.1)²= 1,000만원×1.21 = 14,641,000원이 된다.

② 일시불 미래가치(FV)) ⇒ 일시불 현재가치(PV)

FV ×1/( 1 + r )n  = PV : r:이자율, n:기간

㉠ 미래가치(FV) 1원을 할인한 ‘현재가치(PV)=1/( 1 + r )n ’를 ‘일시불 복리현가계수’라 한다.

㉡ 예를 들면, 이자율이 10%일 때 4년 후의 14,641,000원의 현재가치:

FV×1/( 1 + r )n  = PV의 관계식에 대입하면,

14,641,000원×1/( 1 + 0.1 )4 =1,000만원이 된다.

③ 일시불 현재가치(PV)와 미래가치(FV)의 상관관계

일시불 현가(現價)계수와 내가(來價)계수는 역수가 성립되고 그 곱은 1이다.

(2) 연금(年金)의 현재가치와 미래가치

연금(annuity)이란 일정금액이 일정기간동안 계속하여 수수(授受)될 때의 일정금액을 말한다. 연금의 미래가치를 현재가치로 할인하는 방법은 매년 받게 되는 연금을 계속해서 현재가치로 할인해 전부 합하면 된다. 이를 관계식으로 나타내면 다음과 같다.

① 연금의 미래가치

A라는 사람이 연금으로 매년말 3년간 1,000원씩 받는다고 하자(이자율은 10%이다). 1차년도       불입액은 2년 동안의 이자가, 2차년도 불입액은 1년 동안의 이자가, 마지막 3차년도의 불          입액은 이자가 붙지 않는다. 이를 계산하면:

                      1차년도 연금의 미래가치: 1,000원×(1+0.1)²=1,000원×1.21=1,210원

            2차년도 연금의 미래가치: 1,000원×(1+0.1)¹=1,000원×1.1 =1,100원

            3차년도 연금의 미래가치: 1,000원×(1+0.1)o =1,000원× 1 =1,210원

            이를 전부 합하면: 1,000원×(1+0.1)²+1,000원×(1+0.1)¹+1,000원×(1+0.1)o

                                 = 1,000원×{(1+0.1)²+(1+0.1)¹+(1+0.1)o}

                                 = 1,000원×{1.21+1.1+1}=1,210+1,100+1,000

                                = 3,520원

위의 구체적 사례를 일반화하면 다음과 같다.

FVA = ANN(1+r)n-1 + ANN(1+r)n-2 + ┈┈ + ANN(1+r)n-0 = ANN×{(1+r)n-1 + (1+r)n-2 + ┈┈ + (1+r)n-0} = ANN×(1+r)n-1/r  , 연금내가계수 =(1+r)n-1/r

㉠ FVA: 이자율 r일 때 n년 후의 연금의 미래가치

㉡ ANN: 매년 받게 되는 연금

㉢ 연금의 내가계수=(1+r)n-1/r , 연금의 내가계수란 이자율 r, 기간 n년일 때 1원에 대한 연 금의 미래가치를 말한다.

② 연금(Annuity)의 현재가치

매년 받게 되는 연금의 수령액을 현재가치로 환산한금액의 합계를 말한다.

A라는 사람이 연금으로 매년말 3년간 1,000원씩 받는다고 하자(이자율은 10%이다).

이를 현재가치로 환산하면:

(3) 저당상수와 감채기금계수

① 저당상수(抵當常數: 연부상환율)

㉠ 저당상수란 연금의 현재가치를 기준으로 매기 지불 또는 수령할 금액을 결정할 때 사용되는   율이다. 예를 들면, 주택자금을 융자받고 그 상환을 원금과 이자를 포함하여 매기 일정액씩       상환하기로 약정하였다면 원금과 이자를 포함하여 매기 불입되는 일정액을 저당지불액             (mortgage payment) 또는 부채서비스액라 하고

㉡ 1원의 융자금액을 기준으로 매기 불입되는 저당지불액의 비율을 저당상수라 한다. 따라서 저당상수는 저당지불액을 융자액으로 나눈 값이다.

㉢ 저당상수는 연금의 현재가치를 계산하는 과정에서 쉽게 도출할 수 있다.

연금의 현재가치는 현재시점에서의 융자액과 동일한 개념이고 매기간의 연금액은 저당지불        액과 동일한 개념이다. 따라서 연금의 현재가치를 계산하는 공식을 변형하면 저당지불액과          저당상수를 구할 수 있다.

㉣ 그 계산과정은 다음과 같다.

‘연금의 현재가치=매기간 연금액(저당지불액)×연금현가계수’의 식을 변형하면

＊매기간 연금액(저당지불액)=연금의 현재가치×1/연금의 현가계수

＊매기간 연금액(저당지불액)=연금의 현재가치× 저당상수

저당상수와 연금 현가계수는 역수가 되고, 그 곱은 1이다.

② 감채기금(減債基金)계수

㉠ 상환기금률이라 하기도하는 데 미래에 일정금액을 얻기 위하여 매기 불입하여야 할 일정의 금액을 감채기금이라하고, n년 후에 1원을 만들기 위하여 매년 불입할 액수를 감채기금계수 함.

㉡ 매기 불입하여야 한다는 측면서 감채기금계수는 미래가치이다. 예를 들면, 이자율이 10%일     때 5년 만기의 1억 짜리 적금을 들었을 경우 매년 불입하여야 할 일정의 불입금액을 말한다.       그 산식을 유도하면 다음과 같다.

㉢ 연금의 미래가치=매기간 연금불입액×연금의 내가계수의 산식을 변형하면

＊ 매기간 연금불입액(ANN) = 연금의 미래가치(FVA)×1/연금의 내가계수

= 연금의 미래가치(FVA)×감채기금계수

감채기금계수와 연금내가계수는 역수관계가 되고 그 곱은 1이다.

4. 상환조견표

① 상환조견표(amortization schedule)는 저당대출액에 대한 기간의 경과에 따른 원금 상환분과   이자지급분을 기간에 따라 도표화한 조견표이다.

② 따라서 상환조견표를 통해 저당대출에 대한 원금상환분과 이자지급분이 시간에 따라 어떻게   달라지는지 볼 수 있다. 이때, 원금상환분과 이자지급분이 시간에 따라 어떻게 달라지는지         를 그래프로 표시한 것을 원금상환곡선이라 한다.

③ 저당대출액에 대한 미상환된 원금의 비율을 잔금비율이라 하고, 1에서 잔금비율을 차감한 값   을 상환비율이라 한다.