부동산학 기초이론 - 부동산학의 기본원리, 부동산학의 의의 및 접근방법

제1편 부동산학 기초이론

제1장 부동산학의 기본원리

제1절 부동산학의 의의 및 접근방법

1. 부동산학의 의의

부동산학에 대한 정의는 그 학문적 역사가 짧음에 따라 학자마다 그 견해를 달리한다.

(1) 김영진 교수

󰡐부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다󰡑

① 부동산학의 연구대상은

㉠ 부동산에 대한 인간의 활동, 즉 부동산활동을 다루는 사회과학이자 인문과학이다.

㉡ 따라서 자연으로서의 부동산 자체에서 일어나는 현상은 자연현상으로서의 자연과학의 연구    대상이지 사회과학으로서의 부동산학의 연구대상이 아니다.

② 부동산학의 연구목적은

㉠ 능률화의 원리 및 그 응용기술의 개척에 있다.

㉡ 원리는 논리성․체계성에의한 학문적 과학성을 의미, 기술은 실무에 적용할수 있는적용능력

③ 부동산학의 연구방법은

㉠ 종합응용과학이다.

㉡ 따라서 부동산과 관련된 여러 학문을 종합적으로 인용․응용․개척하는 방법으로 부동산 연구

(2) 이창석 교수 -- 복합개념측면서 접근

󰡐부동산학이란 부동산현상에 대한 정확한 인식을 기하고 바람직한 부동산활동을 전개해 가기 위해 부동산의 경제적․물적․법적 등 제 측면을 연구하는 종합응용과학이다󰡑라고 정의

① 부동산학의 연구대상은 부동산현상과 부동산활동이다.

② 부동산의 연구목적은 바람직한 부동산활동의 전개이다.

③ 부동산학의 연구방법은 경제적․물리적․법률적 등 제 측면을 연구하는 종합응용 과학이다.

부동산현상	부동산활동
∙정적 개념이다.	∙동적 개념이다.
∙부동산활동의 주체 및 그 목표가 없다.	∙부동산활동의 주체 및 그 목표가 있다.
∙부동산활동을 전개하기 위한 일반적 지침이 된다. 즉, 부동산현상의 범위 내에서 부동산활 동이 이루어진다.	∙부동산활동은 부동산현상의 영역 결정에 영향을 준다. 따라서, 부동산활동의 일정 시점에서의 집합체가 부동산현상이 된다.
∙따라서, 부동산을 대상으로 한 인간의 행위 즉, 부동산활동이 모여서 일정한 현상과 법칙성을 띨 때 부동산현상이 되고, 부동산현상은 부동산활동을 전개해 나가는 과정 에서 그 행위의 지침 내지 방향을 제시한다.

(3) 안정근 교수, Larry E. Wofford -- 부동산환경측면을 강조

󰡐부동산학이란 부동산환경을 연구하는 학문으로, 이때 부동산환경을 부동산의 기초분야, 결정분야, 결정지원분야로 나누어 이들 요소들 간의 상호작용을 부동산학의 연구대상으로 본다.󰡑이를 세분하면 ① 부동산 기초분야는

㉠ 결정분야와 결정지원분야에 응용되고 있는 이론적인 학문분야를 말하고

㉡ 이에는 부동산의 특성, 부동산관련법, 금융수학, 부동산시장 등이 포함된다.

② 부동산 결정분야는

㉠ 이는 부동산에 대한 의사결정분야로서, 부동산 투자, 금융, 개발을 구성요소로 하고

㉡ 의사결정의 순서로는 부동산의 투자결정 ⇒ 투자에 필요한 금융결정 ⇒ 투자된 부동산에 대    한 개발결정의 순으로 이루어진다고 한다.

③ 부동산 결정지원분야는

이는 부동산 의사결정에 제공되는 전문지식을 연구하는 분야로 부동산 마켓팅, 부동산관리, 평     가, 상담 등을 구성요소로 하고

④ 결정분야, 결정지원분야, 기초분야는 각개 독립적이 아니라 상호의존적 관계에 있다.

2. 부동산학의 접근방법

부동산학의 학문적 접근방법은 전통적인 방법으로 분산식․중점식․종합식 접근방법이 있고, 최근의 접근방법으로는 행동과학적 접근방법, 의사결정론적인 접근방법 등이 있다.

(1) 종래의 접근방법

① 분산식 접근방법

㉠ 일반적 주변과학(법학, 경제학, 공학 등)에 의하여 각 학문별로 개별적, 부분적으로 부동산학    을 다루는 접근방법이다.  

㉡ 이 방법은 부동산학이라는 학문의 존재를 인정하지 않고 주변학문을 부분적으로 분산하        여 인용하는 접근방법이다.

㉢ 따라서, 분산식 접근방법은 부동산학의 학문적 체계가 확보되지 않고, 연구의 종합기능을 결할 뿐        만 아니라, 일반적 주변과학의 지식이나 방법이 바로 부동산활동의 학문적 원리나 응용    기술이 되지 않는다는 단점이 있다.

② 중점식 접근방법

㉠ 부동산 및 부동산활동의 특정측면에 중점을 두어 접근하는 방법으로서 주변과학의 특정측면   에 의한 접근방법이 많이 사용되거나 일반적인 주변과학을 원용하기도 한다.

㉡ 이러한 접근은 부동산학 전반에 걸쳐 특정측면의 기초지식이 필요하며

㉢ 이 방법은 기존의 전문지식을 이용하여 쉽게 부동산학에 관한 연구에 참여할 수 있고, 부동    산학에 대한 학문적 성립이 아니 된 경우에도 과도기적인 접근방법이 될 수 있으나

㉣ 특정 측면에만 중점을 두기 때문에 부동산활동의 종류나 지식 등 학문적체계의 확립에 있어   완전성이 부족하다는 단점이 있다.

일반적 주변과학	경제학, 경영학, 회계학, 법학, 심리학, 지적학, 공학 및 사회학 등
중점적 주변과학	도시계획학, 도시지리학, 토지경제학, 토지정책학, 경제지리학, 인간생태학 등

(2) 종합식 접근방법 ⇒ 시스템론적 접근

부동산 및 부동산활동과 직∙간접적으로 관련이 있는 여러 주변과학의 연구결과를 최대한으로 종합∙체계화∙시스템화하여 부동산학 고유의 응용 제 분야에 대한 이

론개발하고 실무활동의 능률화에 충실하고자하는 접근방법으로서

① 부동산학을 경제적․법률적․기술적 측면의 복합개념으로 이해하고 그러한 측면의

이론을 토대로 부동산학의 이론을 구축하려는 접근방법이다.

② 부동산활동과 직∙간접적으로 관련성을 갖는 여러 주변과학을 최대로 시스템화하여 부동산학의 응용 제 분야의 개발 및 실무활동의 능률화에 대비하려는 것을 핵심으로 하는 접근 방법이다. ③ 종합식 접근방법은 부동산학 이론의 체계적인 틀을 구축하는 근간이 되고 가장 유효한 접근        방법이라 할 수 있다(通說).

┌─ 공학적 측면─┐ ┏━ 유형적 측면 ─┼─ 자연적 측면 ├ 기술적 개념 ━┓ 부동산-- └─ 물리적 측면─┘ ┃ ┃ ┌─ 경제적 측면 ── 경제적 개념 ━╋ 복합개념 ┗━ 무형적 측면 ─┤ ┃ └─ 법률적 측면 ── 법률적 개념 ━┛

복합개념과 복합부동산 ∙복합개념 ① 복합개념은 부동산의 개념을 기술적, 경제적, 법률적 측면에서 보는 관념이다. ② 복합개념에서의 각 측면은 상호 독립된 것이 아니라 상호간에 동등한 관계에 있으면서 긴밀한 영향을 주고받는 유기적 관계에 있는 시스템론적 사고이다. ∙복합부동산 ① 토지와 건물이 결합되어 개별적으로 매매나 감정평가를 할 수 없는 부동산을 말한다. ② 따라서, 복합부동산은 서로 不可分한 관계에 있기 때문에 매매나 감정평가시 일괄적으     로 부동산활동이 이루어진다(예: 아파트와 아파트의 토지지분)

(3) 기타의 접근방법

① 행태과학적 접근방법

행태과학적 접근방법은 부동산활동에 내재하는 인간적 요인에 착안하여 부동산에 대한 인간의 행위를 중심으로 부동산활동의 본질을 규명하려는 이론체계이다.

② 의사결정론적 접근방법

합리적인 의사결정의 분석에 초점을 두는 접근방법으로 이 접근방법은 인간은 합리적인 존재로 이윤극대화를 목표로 논리적이고 합리적으로 행동한다는 전제하에 부동산과 관련된 의사결정과 그 실행에 대한 이해와 지식의 연구를 학문적 목적으로 한다.

제2절 부동산학의 지도이념

부동산학의 지도이념이란 부동산학이 학문으로서 추구하여야할 근본적 가치와 목적을 말한다. 부동산학의 지도이념은 모든 학문적 이념이 시∙공간적인 상황과 관련하여 생성∙발전∙변화하는 것과 같이 부동산학의 학문적 근본이념도 불변∙영속적이 아니라 시대와 사회적인 환경에 따라 발전∙변화한다. 접근방법에 따른 대표적인 지도이념은 다음과 같다.

1. 미국 부동산협회 윤리강령

합법성	합법적인 방법에 의해 토지이용이 이루어져야함 ⇒ 거래질서유지
효율성	최고∙최선의 토지이용 ⇒ 이윤극대화의 행위
형평성	토지소유권의 가장 폭넓은 배분 ⇒ 복지사회의 근원

2. 부동산 활동원칙적 접근(김영진 교수)

(1) 능률성의 원칙: 일반원칙 중의 원칙

① 그 구체적인 내용은
㉠ 부동산실무활동의 능률성 ㉡ 부동산학이론의 개발 및 그 전달과정의 능률성 ㉢ 부동산학이론의 개발과정에 있어 실무활동의 능률화에 대비하는 노력 등이 있고
② 부동산활동서의 지도원리로는
㉠ 소유활동 ⇒ 최유효이용 ㉡ 거래활동 ⇒ 거래질서확립
③ 능률성을 확보하기 위한 보조원리로는
㉠ 분담의 원리	전문화에 의한 분업의 이점을 살림으로써 능률성의 제고
㉡ 보족의 원리	인간 능력의 한계를 보충∙극복하는 수단으로 기계 등을 사용
㉢ 이전의 원리	인간이 담당하던 작업을 기계나 도구에 의존(이전)
㉣ 연결의 원리	분업화에 의한 각 부문을 system화 하는 연결의 원리
㉤ 표준의 원리	관련부문의 표준화에 의한 기능 및 능률성 제고
㉦ 분발의 원리	동기부여 및 동기유발의 원인을 제공함으로써 능률성 제고

(2) 안전성의 원칙: 부동산활동과 관련된 거래사고의 안전성

① 복합개념으로서의 안전성의 원칙은 경제적. 법률적. 기술적 안전성을 말하고

② 능률성과 안전성의 원칙은 상호 相衝관계(trade off)로서 능률성은 안전성을, 안전성은 능률성  을 각각 저하시키므로 부동산활동시 적절한 조화가 필요하다.

(3) 경제성의 원칙: 경제원칙에 의한 부동산활동을 의미

① 경제원칙이란󰡐최소의 희생으로 최대의 효과󰡑를 얻고자하는 경제행위를 의미하는바

② 모든 부동산활동의 전반에 걸쳐 시장경제체제에 의한 효율성을 추구하는 기준이 된다.

(4) 공정성의 원칙: 방경식 교수

부동산활동시 소득(소유권)배분이 공정(just & fair)하게 이루어져야하다는 활동원칙.

3. 법률∙경제∙기술적 접근(이창석 교수) ⇒ 복합개념측면의 접근

(1) 公.私益 調和의 原理 ⇒ 법률적 측면

① 공법은 공익의 보호를 추구하고, 사법은 사익의 보호를 추구한다. ② 따라서 공법과 사법이 추구하고자하는 법익이 서로 다르므로 공익과 사익도 상충적 관계가 존재하고 ③ 이러한 상충적 관계에 있는 공익과 사익을 법률적 측면에서 제정∙운용할 조화의 원리가 필요하다. ④ 헌법정신도 국민의 재산권은 보장하되 그 행사는 공공복리에 적합토록 하여야한다고 규정함으로써 재산권에 대한 공∙사익 조화의 원리를 명문화하였다.

(2) 效率的 配分의 原理 ⇒ 경제적 측면

① 효율적인 자원의 배분은 경제원칙에 입각한 부동산자원의 사용을 의미하며 ② 효율적인 자원의 배분 결과 그 사회적 후생이 극대화됨을 의미한다.

(3) 環境價値增大의 原理 ⇒ 기술적 측면

이 원리는 기술혁신에 의하여 주어진 유한한 공간 및 환경의 응용가치를 증대시켜야 한다는 지도이념이다.