부동산학 기초이론 - 임대사례 비교법, 수익방식, 수익환원법, 환원이율, 수익분석법

제2절. 임대사례 비교법

∙임대사례비교법의 적용순서∙

1 단계	거래사례 수집
수집 기준		① 사정보정의 가능성 ─┐ ② 시점수정의 가능성 ─┼─거래사례비교법과 동일 ③ 위치의 유사성 ─┤ ④ 물적 유사성 ─┘ ⑤ 계약내용의 유사성
			⇓

                      

2 단계	사례자료의 정상화
정상화 과정	① 지역요인의 비교 ─┐ ② 개별요인의 비교 ─┼─거래사례비교법과 동일 ③ 시점수정 ─┤ ④ 사정보정 ─┘
		⇓
3 단계	비준임료의 산정
산정과정	비준임료 = 거래사례임료×사정보정치×시점수정치 ×지역요인비교치×개별요인비교치

1. 임대사례 비교법의 의의

(1) 임대사례 비교법의 개념

① 대상부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황 에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 임료를 산정하는 방법을 말한다(감평규칙 제4조).

② 임대사례비교법에 의해산정한 시산임료를 비준임료(比準賃料) 또는 유추임료(類推賃料)라       함. ③ 이 방법은 실증적인 시장성을 반영함으로써 현실성과 설득력이 있고, 3방식중 중추적인 역할

☞ 핵심체크

┌ 가격: 가격조사 완료일자 가격시점 ┤ └ 임료: 임료산정 개시일자(임대개시시점)

(2) 실질임료의 산정방법

실질임료란 임차인이 임대인에게 지불하는 모든 경제적 대가로서, 실질임료는 순임료와 필요제경비로 구성된다. 감정평가에서의 임료란 실질임료를 의미한다.

∙임료의 구성도∙

┌ ①예금적 성격의 일시금 운용익 ┏ 순임료 ┼ ②임료의 선불적 성격의 일시금 상각액 ┃ ├ ③임료의 선불적 성격의 일시금 미상각액의 운용익 실질━┫ ├ ④지불시기에 일정액씩 지불되는 임료 중 순임료 상당액┐ 임료 ┃ └ ⑤부가사용료․공익비 중 실비를 초과하는 금액 ┼ 지불 ┃ │ 임료 ┗ 필요제경비 ───┘

① 순임료

순임료는 실질임료에서 필요 제경비를 차감하여 순수하게 임대인에게 귀속되는 부분.

② 지불임료

지불임료는 지불시기에 일정액씩 지불되는 임료 중 순임료 상당액, 부가사용료․공익비 중          실비를 초과하는 금액, 필요 제경비를 말한다.

☞ 보충정리

㉠ 예금적 성격의 일시금: 임차인이 채무불이행 등의 사유가 없는 한 임대기간 만료 후 반환되는 일시금(예:보증금) ㉡ 선불적 성격의 일시금: 임료 상당액을 미리 받은 금액으로써 임료지급시기에 상각시키는 금액(예:사글세)

2. 적용방법

(1) 임대사례 선택기준

① 위치의 유사성 ─┐

② 물적 유사성 ─┼─ 거래사례비교법과 동일

③ 시점수정의 가능성 ─┤

④ 사정보정의 가능성 ─┘

⑤ 계약내용의 유사성

㉠ 임대사례는 계약내용에 있어 동일성 또는 유사성을 사례를 선택하여야 한다.

㉡ 특히 사례임료는 최근 신규로 체결된 계약의 초회에 지급되는 실질임료일 것을 요건으로.

㉢ 임료의 비교시점은 임대개시시점으로 하여야 한다.

(2) 임대사례의 정상화

① 지역요인의 비교 ─┐

② 개별요인의 비교 ─┼─ 거래사례비교법과 동일

③ 시점수정 ─┤

④ 사정보정 ─┘

3. 비준임료 산정

사정보정, 시점수정, 지역요인과 개별요인의 비교가 완료되면, 구하여진 사정보정치,시점수정치, 지역요인 비교치, 개별요인 비교치를 가지고 거례사례임료를 수정하여 비준(유추)임료를 산정함.

비준임료 = 거례사례임료×사정보정치×시점수정치×지역요인비교치×개별요인비교치

제4절 수익방식

제1. 수익환원법

                                                     ∙수익환원법의 구성도∙

1 단계	순수익 산정[순수익=총수익-총비용]
순수익 산정방법	직접법	대상부동산에서 직접 구하는 방법
	간접법	인근․유사지역의 사례부동산에서 구함
	잔여법	토지잔여볍	토지순수익 = 토지․건물순수익 -[건물가격× (환원이율+상각율)]
		건물잔여법	건물순수익 = 토지․건물순수익-[토지가격× 환원이율]
		부동산잔여법	부동산 전체의 순수익을 환원이율로 환원하는 방법

⇓

2 단계	환원이율 산정
환원이율의 종류	‧개별환원이율 ─┐ ┌─ ① 상각전․후 환원이율 ‧종합환원이율 ─┘ └─ ② 세금전․후 환원이율

⇓

3 단계	순수익 환원[수익가격 = 순수익⁄환원이율]
환원 방법	① 직접법 ② 직선법 ③ 연금법(Inwood법) ④ 상환기금법(Hoskold법)

1. 수익환원법의 의의

(1) 수익환원법의 개념

① 대상부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 환원이율로 환원하여 가격시점에서의    평가가격을 산정하는 방법을 말한다.(감평규칙 제4조)

② 이 방법에 의한 가격을 수익가격이라 한다.

(2) 이론적 근거

수익환원법은 재화의 교환가치가 한계효용에 의하여 결정된다는 한계효용학파의 이론을 근거 로 한다. 이는 수요 측면에서 가치를 인식하는 가격의 수익성에 착안하여 부동산가격을 파악법.

(3) 수익환원법의 3요소

① 수익환원법은 미래의 기대되는 순수익을 환원이율로 환원한 현재가치의 총합이므로 수익가격  을 산정하기 위해서는 순수익, 환원이율과 순수익과 환원이율을 적용하여 가격으로 환원하는       방법을 알아야 한다.

② 순수익․환원이율․환원방법을 수익환원법의 3요소라 한다.

☞ 핵심체크

∙수익환원법의 3요소 ① 순수익 ② 환원이율 ③ 환원방법

2. 순이익

(1) 의의 및 종류

① 순수익의 의의

순수익(=순이익)이란 대상물건을 통하여 일정기간에 획득할 총수익에서 그 수익을 발생시키       는데 소요되는 비용을 공제한 금액을 말한다.

② 순수익의 종류

순수익은 감가상가비의 포함 여부에 따라 상각전․후의 순수익, 법인세․소득세 등의 포함           여부에 따라 세공제 전․후의 순수익으로 구분한다.

(2) 순수익의 요건

수익가격산정의 기초가 되는 순수익의 요건은 다음과 같다.

① 통상의 이용능력과 이용방법에 의한 수익일 것

② 장래에 걸쳐 계속적이고 규칙적으로 발생할 것. 따라서 과거의 수익이나 일시적으로 발생하    는 특별손익은 제외한다.

③ 안전하고 확실한 순수익일 것

④ 합리적․합법적인 수익일 것. 따라서 투기에 의한 수익은 제외된다.

3. 순수익의 산정방법

(1) 직접법

대상부동산으로부터 직접 총수익과 총비용을 파악하여 그 내용을 객관적으로 검토하고, 과거의 실적 및 장 래의 동향을 분석하여 순수익을 구하는 방법이다.

(2) 간접법

인근지역 또는 동일수급권내 유사지역에 존재하는 대상부동산과 유사한 부동산의 순이익에 적절한 보정(시점수정, 지역․개별요인 비교)을 가하여 대상부동산의 순수익을 구하는 방법이다.

(3) 잔여법

토지․건물의 전체 수익에서 토지 또는 건물에 귀속하는 순수익을 공제하여 필요한 부분의 순수익을 구하는 방법이다. 이는 수익배분의 원칙, 최유효이용의 원칙과 직접적인 관련이 있다.

① 토지잔여법

복합부동산에서 발생하는 토지․건물의 순수익에서 토지 이외의 부분에 귀속되는 순수익을         공제함으로써 토지에 귀속되는 순수익을 구하는 방법이다.

② 건물잔여법

복합부동산에서 발생하는 토지․건물의 순수익에서 건물 이외의 부분에 귀속되는 순수익을         공제함으로써 건물에 귀속되는 순수익을 구하는 방법이다.

③ 부동산잔여법

이는 복합부동산 전체의 순수익을 구하는 방법으로 부동산 전체를 잔여로 보는 견해이다. 부       동산잔여법은 부동산 전체에 귀속되는 순수익을 토지와 건물에 배분함에 문제가 있음을 인        식하고, 이의 결함을 시정하는 방법으로 개발된 방법이다.

4. 환원이율

(1) 환원이율의 의의

① 대상부동산의 장래에 기대되는 순수익과 그 부동산의 원본가격과의 비율로서 부동산의 수익   성을 나타내며, 순이익을 자본화하여 수익가격을 구하는데 적용.

② 감평규칙 제13조에서는 환원이율은 순수익을 자본환원하는 이율로서, 무위험이자율(순수이율)  에 대상물건의 위험률을 가산한 율로 정의한다.

③ 위험률을 산정할 때는 위험성, 비유동성, 관리의 난이성, 자금의 안정성 등을 고려 하여야.

④ 환원이율은 대상물건의 전내용년수기간 동안의 최유효이용을 전제로 하는 장기적인 수익률.

☞ 핵심체크

환원이율 =(순수익/원본가격)*100% = 무위험이자율(순수이율) + 위험할증률 = 할인율 + 자본회수율

(2) 환원이율의 분류

① 상각전․상각후 환원이율

순이익을 산정할 때 감가상각비를 순수익에 포함시키느냐 않느냐에 따른 구분이다.

㉠ 상각전 환원이율

상각전 환원이율은 감가상각비를 순이익에 포함시킬 때의 환원이율이다. 따라서 감가상각전 순수익을 환원하는 경우의 환원이율에는 상각률이 포함되어야 한다.

㉡ 상각후 환원이율

상각후 환원이율은 감가상각비를 순이익에서 공제한 경우의 환원이율이다. 따라서 감가상각 후 순수익을 환원하는 경우의 환원이율에는 상각률이 포함되어서는 않된다.

② 세 공제전․세 공제후 환원이율

여기에서 세(稅)란 영업성과와 관련된 세금인 법인세․소득세를 의미하며, 자산의 보유와 관련된 세금인 재산세․종합토지세․도시계획세 등을 말하는 것이 아니다.

㉠ 세 공제전 환원이율

세 공제전 환원이율은 세금을 순이익에 포함시킬 때의 환원이율이다. 따라서 세공제전 순수        익을 환원하는 경우의 환원이율에는 세율이 포함되어야 한다.

㉡ 세 공제후 환원이율

세 공제후 환원이율은 세금을 순이익에서 공제한 경우의 환원이율이다. 따라서 세공제후 순        수익을 환원하는 경우의 환원이율에는 세율이 포함되어서는 않된다.

③ 개별환원이율과 종합환원이율

㉠ 개별환원이율

토지환원이율․건물환원이율과 같이 부동산의 종별에 따른 환원이율이다.

㉡ 종합환원이율

토지․건물의 복합부동산에 적용되는 환원이율로, 토지와 건물의 환원이율을 가중평균하여

            구한다.

☞ 핵심체크

∙상각전 환원이율 = 상각후 환원이율 + 상각률 ∙세 공제전 환원이율 = 세 공제후 환원이율 + 세율

4. 순이익환원방법

(1) 직접법(영구환원법)

① 의 의

직접법이란 토지와 같이 비상각자산이며 내용년수가 무한하여 순수익을 영속적으로 발생시키      는 경우에 적용된다.

② 계산식

순수익을 환원이율로 직접 환원하여 수익가격을 구한다.

수익가격 =순수익/환원이율

(2) 직선법

① 의 의

내용년수가 유한한 감가상각자산에 적용하는 방법이다.

② 계산식

이 방식은 상각후 환원이율에 상각률을 더하여 상각 전 환원이율을 구하고, 이것으로 상각전      순이익을 환원하는 방법이다.

수익가격 =상각전순수익/(상각후환원이율+상각률),상각률=1/잔존내용년수

(3) 연금법(Inwood법)

① 의 의

이는 매년 일정액씩 발생할 것으로 전제하는 미래기대수익(연금)에 연금현가계수를 곱하여         현재가치로 환산하는 방법이다.

② 계산식

수익가격 = 상각전 순수익(연금) × 연금현가계수 = 상각전 순수익(연금)×1/(r+r/((1+r)n-1))

(4) 상환기금법(Hoskold법)

① 의 의

상환기금법은 상각전 순수익에 상각후 종합환원이율과 축적이율 및 잔존내용년수를 고려한        수익현가율을 곱하여 수익가격을 구하는 방법이다.

② 계산식

수익가격 = 상각전 순수익 ×1/(r+i/((1=i)n-1)

(5) 각 방법의 비교

① 직접법과 직선법

직접법	직선법
순이익이 영속적이고 내용년수가 무한 한 토지, 염전 등에 적용	내용년수가 유한하여 감가상각되는 건 물, 구축물, 공작물 등에 적용

② 연금법과 상환기금법

구분	연금법	상환기금법
적용대상	①복합부동산에 적용된다. ②재투자가 가능한 토지+건물의 복합부동산, 수퍼마켓, 어업권 등	①복합부동산에 적용된다. ②재투자가 불가능한 광산 등의 감모성자산
평가액 크기	연금법 수익가격 > 상환기금법
적용이율	환원이율 1종	환원이율과 축적이율 2종

제2. 수익분석법

∙수익분석법의 구성도∙

1 단계	순수익 산정[순수익=총수익-총비용]
순수익 산정방법	직접법	대상부동산에서 직접 구하는 방법
	간접법	인근․유사지역의 사례부동산에서 구함
	잔여법	토지잔여볍	토지순수익 = 토지․건물순수익-[건물가격×(환율+상각율)]
		건물잔여법	건물순수익= 토지․건물순수익-[토지가격×환원이율]

⇓

2 단계	필요 제경비 산정
필요제 경비종류	① 감가상각비 ② 유지관리비 ③ 제세공과 ④ 손해보험료 ⑤ 대손준비금 ⑥ 공실손실상당액 ⑦ 정상운영자금의 이자상당액

⇓

3 단계	수익임료 산정
수익임료	수익임료 = 상각후․세공제전 순수익 + 필요제경비

(1) 의 의

① 수익분석법은 일반경쟁기업에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상부동산이 일정기간에 산  출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후, 이에 필요제경비를 가산하여 대상부동산의 임료를        산출하는 방법이다(감평규칙 제4조). 따라서 수익임료는 실질 임료(순수익+필요제경비)의 개       념으로 파악된다.

② 수익분석법에 의하여 산정된 시산임료를 수익임료라 한다.

③ 수익환원법에서의 순수익은 전내용년수를 전제로 수익가격을 구하는 기초가 되나, 수익분석    법에서의 순수익은 계약내용과(최유효이용을 전제로 하지 않음) 계약기간에 따른 수익임료의      기초가 된다.

④ 수익환원법에서의 순이익은 상각전․후, 세공제전․후의 순수익이 적용되나, 수익분석법에서     의 순수익은 상각후․세공제전 순수익이 적용된다. 그 이유는 감가상각비가 필요제경비에 포        함되어 있기 때문에 순수익을 계산시 감가상각비를 공제한 상각후 순수익을 적용한다.

수익임료 = 상각후 세공제전 순수익(순임료) + 필요제경비

(2) 적용상의 제한

수익이 발생하지 않는 주거용 부동산이나, 임대용 부동산은 수익분석법의 적용이 배제된다.

특히 임대용 부동산의 경우에는 임료를 이미 알고 있는데, 그것을 다시 분석하여 임료를 구한다 는 것은 논리상 맞지 않다.

(3) 수익임료 산정방법

① 순수익의 산정

순수익을 산정하기 위해서는 일반기업경영에 의한 표준적인 연간 순이익을 구해야 하는데 그      방법은 수익환원법에서 구하는 순수익과 같다. 단, 수익환원법에서의 순이익은 상각전․후,         세공제전․후의 순수익이 적용되나, 수익분석법에서의 순수익은 상각후․세공제전 순수익이          적용된다는 점을 유의하여야 한다.

② 필요 제경비 산정

㉠ 감가상각비               ㉡ 유지관리비

㉢ 제세공과                            ㉣ 손해보험료

㉤ 대손준비금               ㉥ 공실손실상당액

㉦ 정상운영자금의 이자상당액

③ 수익임료의 산정

수익임료는 상각후․세공제전 순수익에 필요 제경비를 가산하여 구한다.