부동산학 기초이론 - 부동산입지론의 의의와 발달과정, 농업입지론, 입지교차지대설

제3장 부동산 입지론

제1절 부동산입지론의 의의와 발달과정

1. 의 의

(1) 입지․적지․입지선정의 개념

① 입지의 개념

立地란 어떤 경제활동주체가 보유하고 있는 부동산이 자리잡고 있는 장소․위치 말함.

           때로는 그 장소를 정하는 행위, 또는 장소를 차지하고 있는 상태등의 의미로 사용되기도.

② 입지선정

경제활동이 주체가 점유하는 장소를 입지라 한다면, 입지선정이란 어떤 입지주체가 추구하는      입지조건을 갖춘 토지를 발견․선정하는 활동(협의의 입지론)을 말한다.

③ 적지론

적지론(適地論)이란 기(旣) 보유하고 있는 토지의 적정한 용도 및 규모(최유효이용 방안)를          결정하는 활동(광의의 입지론)을 말한다.

(2) 입지조건

입지조건이란 어떤 입지주체가 그의 목적을 달성하는 데 요구되는 자연적․사회적인 여러 제       반조건을 말한다. 부동산의 용도에 따른 입지조건은 다음과 같다.

구 분	입 지 조 건
1. 주택지 입지조건	① 통근조건(접근성) ② 생활조건(편리성) ③ 환경조건(쾌적성)
2. 상업지 입지조건	① 수익성
3. 공업지 입지조건	① 생산성 ② 비용성
4. 농업지 입지조건	① 기후조건 ② 비옥한 토양

(3) 입지단위와 입지인자

입지결정의 3요소로는 입지주체, 입지조건, 입지인자(立地因子)가 있다. 입지주체는 입지결정의    주체를 말하고, 입지조건은 입지결정에 있어 입지주체에게 여건으로 주어진 객관적인 환경조       건을 말한다.

① 입지단위(立地單位)

생산과정에서 발생하는 비용을 항목별로 세분한 단위비용.

② 입지인자(立地因子)

동일 입지단위 상호간 비교를 통하여 특정의 입지에서 발생 하는 비용절약상의 이익.

③ 경제적인자와 비경제적인자

계량화 할 수 있는 경제상의 이익, 비경제적 인자(因子)란 계량화 할 수 없는 경제상의 이익

∙입지인자∙ ┌ 수입(收入)인자(수요인자,시장인자) ┌ 경제적 인자 ┤ ┌ 운송비인자(원재료,제품운송비) │ └ 비용인자 ┤ 입지인자 ┤ └ 비운송비인자(임료,택지비 등) └ 비경제적 인자 -- 순수개인적인자(능력,기호,성격 등), 정책

(4) 집적․분산인자

① 집적(集積)인자

공업의 국지적 분포 내에서 공업을 집적화함으로써 발생하는 인자이다. 즉, 규모의 경제가 발      생하는 경우이다.

② 분산(分散)인자

공업의 국지적 분포 내에서 공업을 집적화 하는 경우 처음에는 규모의 경제가 발생하여 집적      인자가 발생하나, 규모가 일정규모 이상 비대해지면 규모의 비경제가 발생한다. 이렇게 규           모의 비경제가 발생하는 경우에 공업을 분산시킴으로써 이익을 발생시킬 수 있다. 이를 분산      입자라 한다.

＊규모의 경제 ⇒ 집적입지인자 ＊규모의 비경제 ⇒ 분산입지인자

2. 부동산입지론의 발달과정

동양의 입지론은 풍수지리설에 근거한 주거입지를 중심으로 입지론이 전개되고 발전되었으나, 서양의 입지론은 산업입지론을 중심으로 Thünen의 농업입지론을 시발(始發)로 하여 A. weber․Lösch․Isard의 공업입지론, Christaller의 상업입지론의 순(順)으로 발전되어 왔다.

제2절 농업입지론

1. 고립국이론

튀넨(Thünen)은 그의 저서 「고립국(孤立國)」에서 최초로 농업입지론을 설명하였다.

그의 이론은 최근의 입지론자에 이르기까지 입지론의 의의를 제공해 주고 또 이론의 기본적 틀을 제시해 주는 근저(根底)가 되고 있다.

(1) 고립국의 개념

튀넨은 고립국(孤立國)이라는 가상공간을 설정하여 다음의 가정하에 이론을 전개하였다.

① 고립국은 외부와 완전히 단절되었고, 그 고립국(孤立國)의 중앙에는 단 하나의 소비도시가 존재하        여 고립국 전체에 대한 시장기능을 수행한다.

② 도시중심의 소비도시 주변에 ‘튀넨권’이라는 농업경영조직이 동심원(同心圓) 모양 으로 자유    식․임업․윤재식(輪栽式)․곡초식(穀草式)․삼포식(三浦式)․목축의 순서로 형성되어 있다. ③ 국립국은 자연조건이 균질하다. 따라서 모든 지역의 단위당 생산비, 수송비, 기술수준, 노동생산   성이 동일하다.

④ 수송비는 거리에 비례한다.

⑤ 고립국은 완전경쟁시장이다.

(2) 이론의 핵심

① 도시로부터의 거리에 따라 농업경영조직이 다르게 형성되어 여러 개의 농업지대가 형성된다.

㉠ 부피나 중량이 크고 수송이 불편하거나 높은 집약도를 요하는 농산물은 중심도시에 근접하     게 농업지대가 형성된다.

㉡ 집약도가 낮거나 수송의 애로(隘路)가 적은 농산물은 중심도시의 원거리에 농업지대가 형성

㉢ 따라서 거리가 멀어질수록 토지의 집약도는 낮아진다.

② 수송비는 거리에 비례하고, 수송비의 절약분이 지대(地代)가 된다.

㉠ 따라서 지대와 수송비(또는 거리)는 반비례한다. 즉, 거리가 멀수록 지대(地代)는 낮아진다.

㉡ 각개의 농업지대는 중심도시를 기준으로 거리가 다르고 거리가 다름에 따라 지대가 다르게    형성된다.

㉢ 이렇게 각개의 농업지대마다 위치에 따라 지대가 다르게 형성되고, 그 지대의 크기에 의해 농업          지대권이 형성된다는 것이 튀넨의 입지교차지대설(立地較差地代說)이다.

③ 결론으로 튀넨은 고립국에서 농업입지의 형성과정과 아울러 거리에 의한 지대의 형성과정을   설명하고자 하였다.

2. 農業地帶 형성과정

(1) 地代曲線과 農業地帶圈의 결정

지대와 거리(수송비)와의 함수관계를 지대곡선이라 한다. 지대와 거리는 반비례관계가 성립하      므로 지대곡선은 우하향한다.

① 완전경쟁시장을 가정하므로 가격은 일정하고, 모든 지역의 단위당 생산비는 일정하다. 따라서 가격곡선과 생산비곡선은 수평선이다.

② 거리와 수송비는 비례관계에 있으므로 수송비곡선은 우상향한다.

③ 이윤에서 수송비를 차감한 차액이 초과이윤으로서 경제적지대를 형성하게 된다. 경제적지대    는 거리에 따라 감소하므로 지대곡선은 우하향하게 된다.

④ 농업지대권의 결정은 초과이윤이 0이 되는 손익분기점인 조방한계점 X까지 농작물 의 재배    가능지가 될 것이다.

(2) 입지교차지대설

각개의 농업지대마다 위치에 따라 지대가 다르게 형성되고, 그 지대의 크기에 의해 농업지대       권이 형성된다는 것이 튀넨의 입지교차지대설(立地較差地代說)이다.

① 각 농업지대의 지대곡선은 그 기울기의 크기가 다르다. 그 이유는 집약도가 클수록 중심지에   위치하여 높은 지대를 지불하고, 집약도가 낮을수록 원방(遠方)에 위치하여 낮은 대를 지불         하기 때문이다.

② 교차점 Q1에서는 주거수익이 낙농수익보다 높으므로 주거활동지대가 형성된다.

③ 교차점 Q2에서는 낙농수익이 목축수익보다 높으므로 낙농활동지대가 형성된다.

∙튀넨이론의 핵심 ① 지대를 결정하는 것은 수송비(거리)의 차이이다. 따라서 위치가 지대를 결정한다. ② 지대와 거리(수송비)는 반비례관계에 있다. ③ 중심도시에 근접할수록 집약적(集約的) 농업, 멀수록 조방적(粗放的) 농업이 행해 져 도시를 중심으로 6개의 농업지대(農業地帶)가 동심원적으로 형성된다.