부동산학 기초이론 - 인근지역 수명주기의 의의, 인근지역의 에이지 사이클, 천이기

제2절 인근지역의 수명주기(life cycle pattern)

1. 인근지역 수명주기의 의의

인근지역의 수명주기(life cycle pattern)란 ‘인근지역의 연령성’이라고도 하며, 지역의 쇠현상을 생태학적 측면에서 파악하여 각 국면의 여러 가지 현상의 특징을 나타내는 법칙적현상을 말하며 인근지역의 수명주기는 『성장기→ 성숙기→ 쇠퇴기→ 천이기→ 악화기』의 변화 과정을 거친다. 인근지역의 수명주기(life cycle pattern) 형성의 전제조건으로는 특정지역이 하나의 개발계획에 의해 동시에 개발되어야 하고, 지역의 동질성이 있어야 한다.

2. 인근지역의 개념

(1) 인근지역의 의의

인근지역이란 근린지역이라고도 하며 대상토지가 속한 용도적 지역으로서 주거생활,상업활동, 농업 및 공업활동 등의 특정한 용도에 제공되는 것을 전제로 형성된 지역이다.

(2) 인근지역의 특성

① 인근지역은 인근지역에 속한 대상 부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미친다.

② 인근지역내의 부동산은 대상 부동산과 상호 대체․경쟁 관계에 있고 동일한 가격수준을 가짐

③ 인근지역내의 부동산은 대상 부동산과 용도적․기능적으로 동질성을 갖는다.

④ 인근지역은 경직적․고정적이 아니라 유동적․가변적이며, 특히 동시․동질적으로 개발된 인근지역은 『성장기→ 성숙기→ 쇠퇴기→ 천이기→ 악화기』의 에이지 사이클을 가지면서 변화함. ⑤ 인근지역은 도시 또는 농촌 등의 내부에 있고 지역사회에 비하여 훨씬 작은 생활권에 속한다.

3. 인근지역의 에이지 사이클

(1) 성 장 기

① 의 의

개발기라고도 하며 어떤 지역이 새로 개발되거나 과거 존재하던 건물이 새로운 건물로 교체 됨으로써      지역의 변화가 달라지는 시기이다.

② 특 징

㉠ 지역 내의 입지경쟁이 치열하고 지역기능이 새로이 형성된다.

㉡ 투기현상이 개재되기 쉽다.

㉢ 지가상승률이 높고, 특히 성장기 초기에는 지가상승의 3승법칙이 적용된다.

㉣ 입주하는 주민의 교육수준이 높고 젊은 계층이 많다.

(2) 성 숙 기

① 의 의

지역개발이 점차 진행됨에 따라 지역은 점차로 단절되어 가고, 지역특성 기능이 자리잡혀 가는 단계

② 특 징

㉠ 입지경쟁은 안정되고, 부동산의 가격수준, 지역의 기능이 최고에 이른다.

㉡ 지가상승률은 안정적이고, 주민의 사회적 경제적 수준이 최고로 높다.

(3) 쇠 퇴 기

① 의 의

시간이 흐름에 따라 지역의 건물이 점차 노후화하여 지역기능이 감소하는 단계로서, 지역의 경제적 내용   년수가 다되어 가는 시기를 말한다.

② 특 징

㉠ 개발기나 성숙기에 들어온 높은 계층의 주민들이 다른 지역으로 이동하는 여과현상이 일어 난다.

㉡ 지가상승률은 저하되며 중고 부동산의 거래가 부동산시장의 중심을 이룬다.

㉢ 사회적․경제적 수준이 낮은 주민들이 이주해 온다.

㉣ 지역에 따라서는 재개발이 이루어진다.

(4) 천 이 기

① 의 의

고소득층의 전출과 저소득층의 진입이 이루어지는 과도기적 단계로 필터링현상이 활발해지는     단계이다.

② 특 징

㉠ 저소득층 주민의 활발한 전입으로 수요가 자극되어 가벼운 지가상승을 보인다.

㉡ 이러한 순환적 상태는 지역이 악화상태에 이를 때까지 소유자의 이동이 반복된다.

(5) 악 화 기

아무런 개선의 노력이 없으면 지역은 악화되어 악화기에 이르며, 이는 슬럼화 전(前)의 단계