민법 및 민사특별법 기초 - 토지거래허가제와 관련된 판례, 주택의 임차인이 갱신거절, 보증금중 일정액

토지거래허가제와 관련된 판례

1) 국토이용관리법상 허가받을 것을 전제로 하여 체결된 계약은 확정적으로 무효가 아니라 허가를 받기까지 유동적 무효의 상태에 있다. 그러나 처음부터 허가를 배제하는 내용의

계약은 확정적으로 무효이다.

2) 당사자는 계약이 효력을 발생할 수 있도록 협력할 의무가 있으므로 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무를 이행하지 않는 당사자에 대하여 상대방은

협력의무의 이행을 소송으로써 구할 실익이 있다. 그리고 협력의무를 이행하지 않아서

생긴 손해를 배상청구할 수 있다. 그러나 해제할 수는 없다(협력의무 위반으로).

3) 유동적 무효인 상태에서는 당사자는 계약내용에 따른 의무를 부담하지 않고 따라서 계약내용에 따른 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.

4) 이미 지급한 계약금 등을 무효를 이유로 반환청구를 할 수는 없다.

그러나 계약금으로 해제하는 것은 가능하다.

5) 허가가 있을 것을 조건으로 하여 장래이행의 소로써 소유권이전등기절차 이행청구도

할 수 없다.

6) 강행법규인 국토이용관리법의 토지거래 허가규정을 위반한 경우 위반자 스스로가 무효를 주장함이 신의칙 위반으로서 허용되지 않는다면, 동 법의 입법취지를 몰각시키는 것이므로 그러한 주장은 신의칙 위반이 아니다.

⑦ 토지매매에 있어서 시가에 관한 착오는 법률행위의 중요부분에 관한 착오가 아니다.

토지매매에 있어서 시가에 관한 착오는 토지를 매수하려는 의사를 결정함에 있어 그

동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오라 할 수 없다(대판).

① 토지거래 허가구역지정 기간 중에 허가구역 안의 토지에 대하여 한 토지거래계약이

유동적 무효의 상태에서 허가구역지정이 해제되거나 그 기간이 만료된 경우,

그 토지 거래계약은 확정적으로 유효로 된다.

② 위 ①의 판결은 토지거래 허가구역으로 지정된 토지에 관하여 건설교통부장관이

허가구역 지정을 해제한 취지는 당해구역 안에서의 개별적인 토지거래에 관하여 더

이상 허가를 받지 않도록 하더라도 투기적 토지거래의 성행과 이로 인한 지가의 급격한

상승의 방지라는 토지거래허가제도가 달성하려고 하는 공공의 이익에 아무런 지장이

없게 되었고 따라서 허가의 필요성도 소멸되었다는 것을 그 이유로 한다.

③ 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성

되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없다.

④ 토지거래계약 불허가사유는 토지거래계약을 체결하고자 하는 자의 토지이용목적이 토지의 이용에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우만을 가리키는 것인 바, 당해 토지상에

폐기물처리장을 건설하고자 하는 경우 인근 주민들이 반대한다는 사유만으로는,

국토이용관리법 제21조의4에 규정된 소정의 불허가 사유에 해당하지 않는다.

⑤ 토지거래허가구역 내에서 허가를 받기 전에는 유동적 무효상태이므로 매도인이

약정기일까지 이전등기에 필요한 서류을 교부하지 않는다고 하여도 채무불이행책임을

부담하지 않는다.

⑥ 토지거래허가구역 내에서 허가를 받기 전에는 유동적 무효 상태이므로 채무불이행을

원인으로 한 계약해제권도 인정되지 않는다.

⑦ 토지거래허가구역 내에서 토지가 허가없이 중간생략등기의 합의아래 전전매매된 경우

전득자는 중간자가 갖는 허가신청절차 협력청구권을 대위하여 원소유자에게 허가신청

절차에의 협력을 청구할 수 있다.

⑧ 토지거래허가구역 내에서 대지와 건물에 대한 매매계약을 허가를 받지 않고 한 경우

사회통념상 건물만을 매수한다는 특별한 사정이 없는 한 대지와 건물에 대한

매매계약이 모두 유동적 무효상태에 있게 된다.

상가건물임대차보호법

1.적용범위

① 이 법은 상가건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는

경우를 포함한 다)에 대하여 적용한다. 다만, 서울특별시에서는 보증금액이 2억4천만원

이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는

보증금 액이 1억9천만원 이하인 상가임대차에 대하여는 본법이 적용되지 아니한다.

보증금액을 산정함에 있어서 보증금외에 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한

금액을 보증금에 합산하도록 하였다.

② 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

③ 이 법은 목적건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다.

2. 대항력

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(제3조①항).

② 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(제3조②항).

3. 보증금의 회수 (제5조)

① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는

집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법의 규정에 불구하고 반대의무의

이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차 인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한 다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

4. 임차권등기명령(제6조)

① 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

③ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

④ 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 건물을 그 이후에 임차한

임차인은 제14조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

5. 임대차기간(제9조)

① 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는

존속 하는 것으로 본다

6. 계약갱신 요구(제10조)

① 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신

요구에 대하여 본법이 규정한 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

7. 차임 등의 증감청구권 등(제11조)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제

사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그

증감 을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 기존의 차임 또는 보증금의

100분의 12 를 초과하여 차임 또는 보증금을 증액할 수 없다.

② 차임 또는 보증금의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후

1년 이내에는 이를 하지 못한다.

③ 상가건물의 임대인이 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환하는 경우에는

월차임을 월차임으로 전환되는 보증금의 연 1할5푼을 초과하여 정할 수 없도록 하였다

8. 보증금중 일정액의 보호(제14조)

① 임차인은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의

범위안에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

② 서울특별시에서는 보증금액이 4천500만원 이하인 경우 1천350만원까지 저당권자 등

다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하였다.

상가건물임대차보호법시행령

[제정 2002.10.14 대통령령 제17757호 법무부]

제1조 (목적) 이 영은 상가건물임대차보호법에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다.

제2조 (적용범위) ①상가건물임대차보호법(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 2억4천만원

2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1억9천만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억5천만원

4. 그 밖의 지역 : 1억4천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

제3조 (등록사항 등의 열람․제공) ①상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다.

②법 제4조제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서․사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부중 열람을 요청한 사항을 열람

하게 하거나, 별지 제2호서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다.

③법 제4조제1항의 규정에의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할수 있다

④법 제4조제1항제7호에서 "그 밖에 대통령령이 정하는 사항"이라 함은 임대차의 목적이

건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다.

제4조 (차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.

제5조 (월차임 전환시 산정률) 법 제12조에서 "대통령령이 정하는 비율"이라 함은

연 1할5푼을 말한다.

제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가

다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 4천500만원

2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원

4. 그 밖의 지역 : 2천500만원

제7조 (우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시 : 1천350만원

2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천170만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원

4. 그 밖의 지역 : 750만원

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는

상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

부칙 <제17757호,2002.10.14>

①(시행일) 이 영은 2002년 11월 1일부터 시행한다.

②(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 영 공포후 법 부칙 제3항의 규정에 의하여 임대차계약서상의 확정일자를 신청하고자 하는 자는 임대차계약서와 함께 사업자등록증을 제시하여야 한다.

----요점정리------

※ [목적]

주거용 및 상가건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활(국민 경제생활)의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

※ 【적용범위】

*주거용건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차

임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우

*상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차

임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우

다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 상가건물의 임대차는 보호대상에서 제외한다.

*대통령령이 정하는 보증금액은 아래와 같다.

서울특별시 : 2억 4천만원

수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외) : 1억 9천만원

광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) : 1억 5천만원

그 밖의 지역 : 1억 4천만원

*보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

*보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 100배를 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

*이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.

※ [주택임대차] 우선변제를 받을 주택임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 아래와 같이 정한다.

1. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역 : 보증금 4천만원이하일 때 1천600만원

2. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 보증금 3천500만원이하일 때 1천400만원

3. 그밖의 지역 : 보증금 3천만원이하일 때 1천200만원

※ [상가건물임대차] 우선변제를 받을 상가건물의 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 아래와 같이 정한다.

단, 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 보증금 4천500만원이하일 때 1천350만원

2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 보증금 3천900만원이하일 때 1천170만원

3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 보증금 3천만원이하일 때 900만원

4. 그 밖의 지역 : 보증금 2천500만원이하일 때 750만원

*주택 및 상가건물임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

*주택 및 상가건물임대차보호법은 주택 및 상가건물의 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

※ [대항력]

*주택 및 상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때)에는 그 익일(翌日 ; 다음 날)부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

*임차주택 및 상가건물의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

*임대차의 목적이 된 주택 및 상가건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 매도인의 담보책임(매매목적달성이 불가능할 때의 계약해제, 손해배상청구) 규정과 동시이행항변권(계약해제시 매도인과 매수인의 원상회복의무) 규정을 준용한다.

[보증금의 회수]

*임차인이 임차주택 및 상가건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

*대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘(관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은) 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다만, 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.

*우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. 이 경우 민사집행법 제152조 내지 제161조의 규정(배당이의)을 준용한다.

*이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위 안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.

[임차권등기명령]

*임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원․지방법원지원 또는 시․군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

*임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.

*임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

*임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 소액우선변제를 받을 권리가 없다.

*임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

[민법의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력 등]

*주택 및 상가건물에 법 제621조의 규정에 의한 임대차등기를 한 경우에도 대항력과 우선변제권이 인정되며, 임대차등기 이후에 임차한 임차인은 소액우선변제를 받을 수 없다.

*임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 민법 제621조 제1항의 규정에 의하여 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 부동산등기법 제156조에 규정된 사항 외에 다음 각호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분의 도면을 포함)을 첨부하여야 한다.

1. 주민등록을 마친 날(사업자등록을 신청한 날)

2. 임차주택(임차건물)을 점유한 날

3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

[경매에 의한 임차권의 소멸]

임차권은 임차주택 및 임차상가건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택 및 임차상가건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

※ [임대차기간 등]

*주택임대차의 임대차기간

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 주택임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

*상가건물의 임대차기간

기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물의 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

*임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

[상가건물의 임차인 및 전차인(轉借人)이 갱신요구를 한 경우]

상가건물의 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기

어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 증감할 수 있다.

임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

※ [차임 등의 증감청구권]

약정한 차임 또는 보증금이 임차주택 및 상가건물에 관한 조세․공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.

*주택임대차의 차임 또는 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

*상가건물임대차의 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.

[공통] 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 하지 못한다.

※【계약의 갱신】

[주택 및 상가건물의 임대인이 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우]

주택 및 상가건물의 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이때 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 다만, 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인과의 계약은 묵시적으로 갱신되지 아니한다. 묵시적 갱신의 경우 상가건물 및 주택의 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있다. 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

[주택의 임차인이 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우]

주택의 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.

※ [주택의 임차권의 승계]

*임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

*임차인이 사망한 경우에 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

*다만, 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 때에는 승계하지 아니하다.

*임대차관계에서 생긴 채권․채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.

[편면적(片面的) 강행규정]

주택 및 상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

※ [월차임 전환시 산정율의 제한]

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 주택임대차는 연 1할 4푼, 상가건물임대차는 연 1할 5푼의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.

[보증금중 일정액의 보호]

임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택 및 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다.

※ 하나의 주택(상가건물)에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1(상가건물의 가액의 3분의 1)을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1(상가건물의 가액의 3분의1)에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

※ 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.