부동산학 기초이론 - 노선가식 평가법, 회귀분석

제5절 기타 방식

제1. 노선가식 평가법

1. 의 의

① (路線價式) 평가법이란 가로(街路)에 연접(連接)한 일단의 토지를 선정하여 그 토지의 표준획    지와 노선가를 결정하고, 이를 기초로 다른 획지를 증감․보정하여 대상획지의 가격을 수학          적으로 산정하는 평가방식을 말한다.

② 노선가(란 가로(街路)에 연접한 표준획지의 단가를 말한다.

③ 노선가식 평가법은 현재 개별지가의 산정과 토지구획 정리사업에 활용되고 있으며, 외에서는 과세표준액의 산정에 이용되고 있다.

(1) 노선가식 평가법의 이론적 근거

모든 획지는 가로에서 멀어짐에 따라 가격이 체감하며, 가로에 접한 획지라 할지라도 이용상황, 가로조건, 접근조건, 가옥의 밀집도에 따라 가격차이가 발생한다.

(2) 장․단점

① 장 점

㉠ 과학적이고 설득력이 있다.

㉡ 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 적어 가격편차가 적다.

㉢ 단기간에 대량으로 처리할 수가 있다.

② 단 점

㉠ 각 획지는 각양각색이므로 토지형태에 따른 보정률이나 깊이가격 체감률 등의 적정한 파악     이 어렵다.

㉡ 나지와 건부지 같이 이용상황이 다른 경우에는 정상적인 대비가 어렵다.

㉢ 시장성의 반영이 어렵다.․

2. 노선가의 산정

(1) 노선가의 구성요소

노선가의 구성요소는 다음과 같다. 노선가는 이들 계수들을 합하여 산출한다. 특히 가로계수․접근계수․택지계수를 노선가의 3요소라 한다.

구분	노선가의 구성요소
가로계수	인접도로의 폭, 계통, 구조 등
접근계수	공공시설 내지 편익시설에의 접근 정도
택지계수	택지 자신이 가지는 이용상태․안전성 등의 현황
환경계수	인근지역의 상황․번화도․주변 성숙도․각종 혐오시설의 유무 등
행정계수	공법상의 규제 및 제한상태 등

(2) 산정방법

① 달관식

몇 사람의 전문가가 경험에 의하여 노선별로 구성요소를 참작하여 달관적으로 결정하는 방법

② 채점식

택지가격을 결정하는 제요인을 가로계수․접근계수․택지계수․환경계수․행정계수로 분류하          여 채점한 합계로서 노선가를 결정하는 방법이다.

제2. 회귀분석

1. 회귀분석의 의의

(1) 회귀분석의 개념

관련자료를 회귀분석(回歸分析)하여, 지가에 영향을 주는 주요변수들간의 관계를 결합하여 지가와 주요변수들간의 일반적인 지가모형(함수식)을 만들어 이를 근거로 평가하는 방법이다.

(2) 회귀분석의 목적

① 어떤 독립변수의 값에 대하여 종속변수가 어떤 추정치를 갖게 될 것인가에 대한 정보를 제공 ② 회귀선을 사용하여 종속변수의 값을 추정할 때 이에 따른 오차의 크기에 대해 정보를 제공

③ 두 변수 사이에 존재하는 관련도를 측정할 수 있는 정보를 제공한다.

(3) 회귀분석의 장․단점

① 장 점 : 객관적이고 공평하며, 대량으로 처리할 수 있다.

② 단 점 : 자료수집과 채택과정이 어렵고, 계량화하는 과정서 오차가 발생할 가능성이 크다.

2. 회귀분석의 모형

(1) 단순회귀분석(선형계획)

① 의 의

선형계획이라고도 하며 부동산 가격에 영향을 미치는 변수가 오직 하나만 존재한다고 가정하      여 대상부동산의 시장가치를 추계하는 회귀분석이다. 독립변수가 오직 하나만 존재하므로 단      순회귀분석의 함수식은 일차함수의 관계가 성립한다.

② 선형 회귀방정식

Y = α + bx + ε ＊ Y(시장가치): 종속변수, α:회귀상수, b:회귀계수, x:독립변수, ε:회귀오차

(2) 다중회귀분석

① 의 의

다중회귀분석이란 부동산의 가격에 영향을 주는 변수가 여럿이 존재한다는 전제하에 컴퓨터       를 이용하여 시장가치를 추계하는 회귀분석이다.

② 다중 회귀방정식

Y = α + b1x1 + b2x2 + b3x3 + ┈ + bnxn +ε ＊ Y: 종속변수, α: 회귀상수, b: 회귀계수, x: 독립변수, ε: 회귀오차