부동산학 기초이론 - 부동산의 속성과 특성, 부동산의 특성, 건물의 특성

제3장 부동산의 속성과 특성

제1절 토지의 속성

토지의 속성이란 토지 자체가 가지고 있는 본질적인 성질을 말한다. 토지의 속성은 우주성, 자연, 공간성, 환경성, 위치성, 자산성 등이 있다.

1. 宇宙性

부동산은 우주이다. 우(宇)는 공간을 뜻하며, 주(宙)는 과거, 현재, 미래로 이어지는 시간을 가리킨다. 즉, 부동산활동을 空間과 時間의 개념으로 파악하는 것.

2. 自然物性

부동산의 2대 구성요소는 토지와 건물이다. 그 중 토지는 인간이 만든 생산물이 아니라 자연에 의해 선천적으로 공급된 것으로써 인간이 생존하는 데 가장 필요한 기본적 조건이 된다. 즉, 자연물로서의 부동산은 인간의 생존에 필요한 장소와 모든 생산활동을 위한 물리적인 요소를 말한다.

3. 공간성

부동산은 3차원의 공간으로 존재하며 공간을 지중공간, 수평공간, 공중공간을 말한다.

󰠆󰠏 공중공간 󰠏󰠈 󰠐 󰠐󰠏 입체공간 공간개념 󰠏󰠊󰠏 지중공간 󰠏󰠎 󰠌󰠏 수평공간 󰠏󰠏󰠏 평면공간

(1) 법률적 측면서의 공간개념

①󰡐토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다󰡑라고

규정하여(민법 제212조)

② 토지의 범위를 수평, 지하, 공중으로 확대하는 공간개념으로 파악하고, 그 권리도 지표권, 지중권,        공중권(사적공중권)의 개념으로 파악하고 있고

③󰡐정당한 이익이 미치는 범위란󰡑무한대하게 그 권리가 지하 또는 공중으로 미치는 것이 아니    라 사회통념 또는 용도에 따라 그 범위가 결정되고

④ 지하에 매장된 광물은 민법상의 권리의 객체가 아니라 광업법상 광업권의 목적이 되며

⑤ 지하수도 토지의 구성부분으로 보아 지하수를 이용하는 권리도 토지의 소유권에 포함한다.

4. 환경성

일반적으로 부동산의 환경이란 부동산에 직∙간접적으로 영향을 주는 자연적. 인문적 환경을 말한다. 자연적 환경이란 자연적으로 주어진 자연적인 제 조건을 말하고, 인문적 환경이란 인간이 만들어낸 경제적, 사회∙문화적, 법률적, 기술적 환경 등을 말한다.

(1) 부동산과 환경과의 관계

① 부동산은 환경의 구성분자이다. 따라서 환경과 부동산의 관계는 전체와 부분의 관계가 성립    되며 양자의 관계는 상호 독립적인 관계가 아니라 서로 영향을 주고받는 유기적인 관계이다.

② 부동산환경은 부동산활동을 지배하고, 부동산현상에 많은 영향을 미친다.

③ 부동산활동을 함에 있어서는 환경의 경계를 파악하여 접근하여야 한다. 부동산의 환경은 공    간적으로 무한대로 확대하는 것이 아니라 환경의 경계에 의해 그 확대현상이 차단되기 때문

④ 주거지에 있어서는 생태학적인 환경이 중요시된다.

5. 위치성

부동산은 부동산의 용도에 따른 위치에 따라 그 부동산의 위치의 가치가 결정되고, 그 부동산의 위치의 가치는 그 부동산의 접근성에 의해 결정된다.

(1) 부동산의 위치와 접근성의 상관관계

① 접근성과 대상물

접근의 대상물에 따라 위치의 가치가 결정된다.

② 접근의 정도

인간에게 유용한 편의시설이라 하더라도 그 접근의 정도가 지나치면 되려 불리한 경우가 있       으며, 그 반대로 혐오시설은 그 접근의 정도가 멀수록 유리할 수도 있으므로 위치의 가치(즉,         위치의 유용성)를 고려시 접근의 정도에 대한 배려가 필요하다.

③ 접근성과 거리

거리가 가까우면 일단 접근성은 좋다고 할 수 있다. 그러나 때로는 거리는 가까우면서도 접근성은           나쁜 경우도 있다.

④ 부동산의 용도와 접근성

부동산의 용도에 따라 접근성의 중요성과 그 평가기준이 달라진다. 동일한 위치라 하더라도 상업지로는 유리하나 주거지로는 불리할 수 있고, 또 동일한 상업지라 하더라도 도매상점보다 소매상점의 접근성이 더 중요시된다.

(2) 위치의 평가기준

어떤 부동산에 대한 위치의 평가(선택)기준은 먼저 그 부동산의 용도가 무엇이냐에 따라 달라진다. 부동산의 용도에 따라 위치의 유용성(입지조건)이 다르기 때문이다.

주거용 부동산	주거의 쾌적성, 생활의 편의성, 통근성 등
상업용 부동산	수익성 등
공업용 부동산	생산성 및 생산비용 등
레저용 부동산	환경성 및 수익성

(3) 결론

부동산의󰡐위치의 가치󰡑는 부동산의 자연적 특성 중󰡐부동성󰡑과 밀접한 관계를 가지며 부동산의 위치의 가치를 결정하는 기준은 접근성과 그 부동산의 용도에 따른 유용성 즉, 입지조건에 따라 결정됨을 알 수 있다.

6. 자산성

부동산은 자산으로서 인간의 모든 경제활동의 근본이 될 뿐만 아니라 국가의 가장 중요한 부의 원천이 된다. 부동산은 경제활동에서 파악하는 시점에 따라 ① 생산요소로서의 부동산, ② 거래∙투자측면에서의 부동산, ③ 소비재로서의 부동산으로 구분할 수 있다.

제2절 부동산의 특성

1. 토지의 자연적 특성

토지 자체가 본원적으로 가지고 있는 물리적 특성으로 선천적, 불변적, 본질적, 원천적인 특징

특 성		파 생 특 징
부 동 성 (비이동성)		① 부동산과 동산을 구별짓는 하나의 근거가 된다. ② 법률상 부동산과 동산의 공시방법을 달리하는 이유가 된다. ③ 부동산활동 및 부동산현상을 지역적으로 국지화시키고 특화시킨다. ④ 부동산활동을 임장(臨場)활동 및 정보활동으로 만든다. ⑤ 부동산시장을 추상적 시장으로 만들고, 부동산시장은 지역적으로 세 분화되는 부분시장(또는 하위시장, sub-market)으로 존재하게 된다. ⑥ 토지의 이용방식 및 입지선정에 있어 그 중요성이 부여된다. ⑦ 제도적인 규율의 대상으로 삼기가 용이하여 토지관계법이 복잡해진다.
부 증 성 (비생산성)		① 토지에는 '생산비의 법칙'이 원칙적으로 적용되지 않는다. 따라서 토지의 감정평가를 원가방식으로 구할 수 없고, 균형가격이 성립하지 못한다. ② 토지시장은 불완전경쟁시장이 된다. ③ 토지의 절대량이 늘릴 수 없기 때문에 토지의 물리적 공급곡선은 수직선이 되며, 공급의 탄력성은 완전비탄력적이다. ④ 토지부족문제의 가장 큰 원인이 되어 지가 앙등 및 경제적 지대발생의 근본원인이 된다. ⑤ 희소성으로 인한 토지부족문제로 인해 토지이용의 사회성․공공성이 요 청되고, 토지 공개념의 도입 및 확대를 요구하는 근본원인이 되고 있다. ⑥ 토지시장은 공급자의 경쟁보다 수요자 경쟁의 원인이 된다. ⑦ 토지의 독점소유욕을 갖게 한다. ⑧ 토지이용을 집약화시킨다.
영 속 성 (불변성)		① 토지의 영속성으로 인해 토지에는 물리적 감가상각의 적용이 배제된다. 그러나, 경제적․기능적 감가는 존재할 수 있다. 따라서, 소모를 전제 로 하는 이론인 재생산이론의 적용이 물리적 토지에는 배제된다. ② 토지 수익의 유용성은 영속적이고 건물은 반영속적이다. 이로 인해 토지는 안전하고 매력있는 투자의 대상이 되거나 투기의 대상이 된다. ③ 감정평가에서 원가방식이 적용되지 않으며, 수익용 토지를 수익환원 법으로 평가하는 이론적 근거가 된다.
영 속 성 (불변성)	④ 토지의 소유와 사용을 분리하여 타인으로 하여금 이용가능케 한다. ⑤ 부동산활동의 장기적 배려를 필요로 한다.
개 별 성 (비대체성)	① 개별성으로 인해 토지시장은 불완전경쟁시장이 되게 하고, 불완전경 쟁시장이 됨으로써 ㉠ 토지시장은 일물일가의 법칙이 배제되고 ㉡ 자원의 효율적 배분이 이루어지지 않는다. ② 부동산시장을 비공개, 비표준화, 비조직화, 독점화된 시장으로 만든다. ③ 토지의 개별성으로 인해 부동산의 비교가 어렵게 되고, 기본적 공통원리의 도출과 이론전개가 어렵게 된다. ④ 토지의 자연적 특성인 부동성과 함께 작용하여 부동산시장을 정보시장으로 만든다. ⑤ 개별분석 및 권리분석의 근거 및 필연성을 제기한다.
인 접 성 (연결성)	① 인접토지와 상호밀접한 의존관계가 형성되어 ㉠ 토지의 이용에 협동적 이용을 필연화시키고, ㉡ 특정 토지의 개발과 이용은 인근토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부경제와 외부비경제의 경제현상이 발생하며 ㉢ 가격형성에 있어 인접지의 영향을 받게 하여 지역분석을 필연화시킨다. ② 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다. ③ 소유와 관련하여 경계문제를 불러일으킨다. ④ 부동산의 용도면에서 대체가능성을 존재케 한다.

2. 토지의 인문적 특성

토지의 인문적 특성은 부동산활동의 결과 인간이 인위적으로 부여한 특성이다. 따라서, 토지의 인문적 특성은 인위적, 가변적, 신축적이며 후천적인 성격을 갖는다.

특 성	파 생 특 징
용도의 다양성 (다용도성)	① 최유효이용에 관한 판단 근거가 된다. ② 용도의 다양성은 적지론(適地論)의 이론적 근거가 된다. ③ 이행과 전환을 가능케 하고, 때로는 창조적 이용을 가능케 한다. ④ 이행과 전환이라는 토지의 용도전환을 통해 토지의 경제적 공급을 가능케 한다. ⑤ 가격다원설의 논리적 근거를 제공한다.
병합․분할의 가능성	① 용도의 다양성을 지원하는 기능을 갖게 한다. ② 합병 증․감가 또는 분할 증․감가를 발생케 한다. ㉠ 토지이용의 대규모화(합병)를 통해서 규모의 경제(합병의 增價) 가 일어날 수 있으며, 규모의 경제가 발생하는 경우에는 토지 이용을 대규모화하는 것이 유리하고, 분할하는 것은 불리하다. ☞ 이를 토지이용의 집적입지인자(集積立地因子)라 한다. ㉡ 토지이용의 대규모화(합병)를 통해서 규모의 비경제(합병의 減價)가 일어날 수도 있다., 규모의 비경제가 발생하는 경우에는 토지이 분할하는 것이 유리하고, 병합하는 것은 불리하다. ☞ 이를 토지이용의 분산입지인자(分散立地因子)라 한다 ③ 토지의 자연적 특성인 부동성과 함께 작용하여 한정가격을 존재케 한다.
사회적․경제적 행정적 위치의 가변성		사회적 위치의 가변성
		㉠ 공장의 전입 또는 이전 ㉡ 공원의 설치 또는 폐지 ㉢ 인구밀도∙인구상태 및 가족구성․가구구조의 변화 ㉣ 도시형성 및 공공시설의 확충 및 정비상태의 변화 ㉤ 교육 및 사회복지의 형태의 변화 ㉥ 주거환경의 변화
		경제적 위치의 가변성
		㉠ 경제성장, 소득, 저축, 소비, 투자, 경기순환 등의 경제현상의 변화 ㉡ 수송 및 교통체계의 변화 ㉢ 물가, 임금 및 고용수준의 변화 ㉣ 기술수준 및 산업구조 형태의 변화 ㉤ 세 부담 상태
		행정적 위치의 가변성(受행정성)
		㉠ 각종 토지제도의 규제 및 완화 ㉡ 부동산 조세제도의 변화 ㉢ 부동산의 가격과 임료에 대한 규제 ㉣ 각종의 정책 내지 시책의 변화
국토성 (공공성)		① 토지 공개념의 도입, 토지에 대한 각종 법률적 규제가 가능하고 ② 토지이용의 사회성․공공성을 강조하는 이론적 근거가 된다. ③ 토지의 사회성․공공성이 제기되는 이론적 근거는 ㉠ 토지는 국토공간으로서 국가의 존립을 위해서 필요불가결하다. ㉡ 토지는 인류공통의 필수적인 재화라는 것 ㉢ 토지는 그 용도가 다양하고, 경제적 비중이 큰 경제재라는 것 ㉣ 토지는 인접성으로 인하여 그 이용에 상린성(相隣性)이 강하다는 것

3. 건물의 특성

건물은 토지와는 달리 재생산이 가능한 인위적인 축조물로서, 다음과 같은 특성을 지닌다.

비영속성	건물은 생산 및 재생산이 가능한 내용연수를 가진 재산이다. ⇒ 토지는 영속성
생산가능성	건물은 재생산이 가능한 인위적인 축조물이다. ⇒ 토지는 부증성
동질성 (동일성)	건물은 동일한 형태나 구조 및 규격의 건물을 생산함으로써 동질적인 특성을 가질 수 있고, 동질성이 있으므로 어느 정도 대체가능성이 있다. ⇒ 토지는 개별성(비대체성)
이동가능성	건물은 토지에 고착되어 있으나 경우에 따라서는 이축(移築)이 가능하다. ⇒ 토지는 부동성
토지의 개별적 요인의 지배성 (토지의 종속성)	건물은 토지 위에 고착되어 축조되기 때문에 그 정착된 토지를 개별적으로 지배하는 특성을 가지고 있다. 즉, 축조되는 건축물이 무엇이냐에 따라 그 토지의 용도가 결정되어 진다.

제3절 부동산활동의 속성

속 성	내 용
과학성 및 기술성	부동산 활동을 위한 체계화된 지식의 관점에서는 과학성을, 그 지식을 실무활동에 응용하는 숙련․기교의 관점에서는 기술성을 갖는다.
경험 과학성	사회과학은 경험적 실증성을 특징으로 한다. 따라서, 부동산학은 사회과학으로서 경험과학의 범주에 속하며, 경험적으로 증명이 불가능한 것은 부동산학의 범주에서 제외된다.
사회성 공공성 사익성	부동산활동은 공익적 측면서 사회성과 공공성을 갖는 동시에 국민의재산권 보장이라는 사익성을 갖는다.
전문성	① 제1차 수준의 부동산 활동 이는 비전문가가 행하는 자신을 위한 일시적인 부동산 활동이다. ② 제2차 수준의 부동산 활동 이는 비전문가가 행하는 타인을 위한 비전문가적인 업무활동이다. ③ 제3차수준의 부동산 활동 이는 전문가가 행하는 타인을 위한 전문적인 업무활동을 말한다.
윤리성	① 고용윤리: 공인중개사와 종업원과의 관계 ② 조직윤리: ㉠ 동업자와의 관계(경쟁윤리) ㉡ 동업자단체와의 관계 ③ 서비스윤리: 의뢰자와의 관계 ④ 공중윤리(사회윤리): 公衆과의 관계
정보성	부동산에는 부동성의 특성인 부동성으로 인하여 그 내용을 알려면 현 장에 직접 가서 답사․조사하여야 하는 어려움이 있으며, 부동산 주변 현상에 통제불가능 요인도 많기 때문에 부동산활동에 있어서 정보가 매우 중요시 된다.
대인 및 대물활동	부동산활동에는 직접․간접으로 많은 사람이 관여한다. 따라서 부동산 활동은 대인활동이자 대물활동이 된다.
임장활동	임장활동은 대물활동의 연장으로서 부동산 활동을 효과적으로 수행하기 위해서는 탁상을 떠나서 현장 확인이 필요하다.
배려의 장기성	부동산 활동은 부동산의 영속성에 기인하여 소모품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적인 후일에 대한 배려가 필요하다.
공간활동성	부동산학은 부동산을 3차원의 공간으로 이해하고 그 공간을 대상으로 부동산 활동을 전개한다.