부동산학 기초이론 - 감정평가론, 부동산 감정평가의 기초이론, 한계효용학파의 주관적 가치설, 지역분석 및 개별분석, 동일수급권

제4편 감정평가론

제1장 부동산 감정평가의 기초이론

제1절 감정평가의 의의

1. 감정평가의 정의

① 감정평가라 함은 토지 등에 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한  다(우리나라: 지가공시법 제2조).

② 부동산평가란 부동산가격에 대한 전문가의 판단이자 의견이다(일본)

③ 부동산 감정평가란 부동산의 가격추산․평정 및 그에 대한 행동절차이자 적정한 자료의 분      석이 뒷받침되는 가격시점에서 대상 부동산의 감정가격에 대한 의견이다

☞ 알아두기

∙감정과 평가의 개념 1. 감정 물건의 상태나 사실관계를 조사․확인하여 사실의 진위, 소유권의 진정성, 선 악, 하자의 유무, 용도의 적합성 등을 판정․분석하는 것 2. 평가 감정 결과의 경제적가치를 판정하여 그 결과를 화폐액으로 표시하는 것

2. 감정평가에 관한 학설

(1) 일원설

부동산에는 진위․선악 등의 개념이 해당되지 않으며 감정과, 평가를 위해서는 감정이 선행되기 때문에 업무적 행위면에서는 감정과 평가를 동일시하는 사고방식이다.

(2) 이원설

부동산에도 진위․선악 등의 문제가 있으며, 평가는 가격의 평정이고 감정은 가격 평정에 영향을 미치는 사항의 결정으로서 감정과 평가를 각각 다른 개념으로 보는 사고방식이다. 우리나라의 지가공시법은 이원설을 지지하고 있다.

(3) 삼원설

삼원설이란 이원설에 경제성 분석기능을 추가하여 감정평가의 개념을 확장한 사고방식이다. 즉, 감정이나 평가 이외에 장래 효용성 예측, 수요 예측, 개발 타당성 검토, 최유효이용의 판정, 시장성의 분석 등을 포괄하는 넓은 의미의 감정평가를 말한다.

감정평가의 삼원설
감정평가의 이원설
감정기능	평가기능	경제적분석기능
물건의 상태나 사실관계를 조사․확인하는 과정이며, 평가의 선행과정	감정 결과의 경제적가치를 판정하여 그 결과를 화폐액으로 표시	장래 효용성 예측, 수요 예측, 개발 타당성 검토, 최유효이용의 판정, 시장성의 분석 등을 포괄하는 감정평가 활동의 고도화․전문화

제2절 감정평가의 필요성과 기능

1. 토지특성면에서 본 감정평가의 필요성

① 부동산은 자연적 특성 가운데 부동성․부증성으로 인하여 균형가격의 성립이 제한 되고, 개     별성으로 부동산의 견본 제시가 불가능하므로 부동산의 객관적 가치를 평정하는 감정평가활       동이 필요하다.

② 또한 부동산가격은 시장의 불완전성과 국지성으로 인하여 자동적으로 균형가격이 성립될 수   없고, 일물일가의 법칙도 적용이 불가능하므로 시장기능을 대신하여 감정평가가 필요하다.

2. 감정평가의 필요성의 구체적 이유

① 부동산의 자연적 특성인 부동성․부증성․개별성 등으로 인해 부동산시장은 합리적․구체적       인 시장이 없어 일반인이 가격에 정통할 수가 없고 균형가격이 형성되지 못하며, 일물일가의     법칙이 적용되지 않는다.

② 부동산가격 형성과정의 복잡성 및 저해요인의 다양성은 감정평가에 고도의 전문지 식을 요구 ③ 감정평가액은 대상물건 거래분야의 가격형성에 기초가 되고, 거래활동 등의 선택지표가 된다.

④ 부동산거래는 견본거래가 불가능하고, 가격은 정량측정(定量測定)이 곤란하며, 완전히 동일한   물건은 없으므로 시장은 불완전 추상적 시장이 된다.

⑤ 부동산은 제반 권리의 집합으로 구성되는데, 부동산가격은 권리 및 이익에 대한 가격이므로    평가에는 법률에 대한 특별한 지식이 요구된다.

⑥ 부동산은 사회성과 공공성이 높은 재화이므로 신뢰성 있는 감정평가가 특히 중요 하다.

3. 감정평가의 기능

(1) 일반경제적 기능

① 효율적인 자원배분

감정평가활동은 부동산의 자연적 특성으로 기인한 부동산 시장의 불완전성을 보완하여 완전       경쟁시장을 상정한 균형가격을 도출함으로써 자원의 효율적 배분을 가능케 한다.

② 거래질서의 확립과 유지

감정평가활동은 부동산의 공정한 거래가격을 설정함으로써 매매, 임대차, 담보설정 등 제반        거래활동을 합리적이고 원활하게 한다.

③ 의사결정의 판단기준

감정평가의 결과를 가지고 사업계획의 타당성이나 매매의 결정, 부동산 투자결정에 대한 기        준을 제공함으로써 의사결정에 있어 판단기준을 제공하는 역할을 한다.

(2) 정책적 기능

① 부동산의 효율적인 이용관리 및 규제

감정평가는 부동산의 객관적 가치를 파악하여 최유효이용 상태를 전제로한 가격을 평정하는       것이므로, 이를 기준으로 국토공간의 효율적인 이용관리 및 정책방향을 제시할 수 있다.

② 적정한 부동산가격의 유도

객관적이고 신뢰성이 있는 감정평가는 비정상적인 부동산가격의 형성을 억제함으로써 부동산      가격을 적정하게 유도하는 기능을 수행한다.

③ 합리적인 손실보상

공공사업을 위하여 사유재산권을 침해하는 경우, 공공사업의 원활한 수행과 피수용자의 피해      에 대한 합리적인 보상은 적정한 감정평가를 통해서 해결할 수 있다.

④ 과세의 합리화

감정평가는 부동산에 대한 과세기준을 설정해 줌으로써 재산세, 종합토지세, 양도소득세 등에      대한 과세를 합리적으로 할 수 있게 해준다.

☞ 핵심체크

일반경제적 기능	정책적 기능
1. 효율적인 자원배분 2. 거래질서의 확립과 유지 3. 의사결정의 판단기준	1. 부동산의 효율적인 이용관리 및 규제 2. 적정한 부동산가격의 유도 3. 합리적인 손실보상 4. 과세의 합리화

제3절 감정평가의 분류

1. 제도상의 분류

(1) 평가주체에 따른 분류

① 공적평가제도

이 제도는 공적기관(公的機關)에 의한 평가를 수행하는 제도이다.

② 공인평가제도

공인감정평가란 국가 또는 공공단체로부터 자격을 획득한 개인이 공익상의 규제하에서 영리       추구의 형태를 취하면서 평가를 수행하는 제도이다.

(2) 강제성 여부에 따른 분류

① 필수적 평가

필수적 평가란 일정한 사유가 발생하면 반드시 관련 평가기관의 평가를 받아야 의무적으로        강제된 평가를 말한다.

② 임의적 평가

임의적 평가는 관계인이 자유의사에 따라 임의로 평가기관에 의뢰하여 행하여지는 평가

(3) 평가목적에 따른 분류

① 공익평가 공적기관에 의한 공익 목적의 평가이다.

② 사익평가       사적기관에 의한 사익 목적의 평가이다.

(4) 법정평가와 비법정평가

평가기법상 일정한 평가대상물에 대하여 여러 가지 평가방법을 임의로 선택할 수 있을 때, 그 가운데 법규에서 정한 대로 행하는 평가를 법정평가라 하고, 탄력적으로 행하는 평가를 비법정평가라 한다.

법정평가의 유형

① 공공용지 매수․수용시 평가 ② 토지거래 규제를 위한 평가 ③ 과세를 위한 평가 ④ 공시지가에 의한 토지의 평가 등

2. 업무기술상의 분류

(1) 단독평가와 합의제 평가

평가주체가 단독인가 다수인가에 따른 구분이다.

(2) 참모평가와 수시적 평가

① 참모평가

평가활동을 통해 대중에게 서비스를 제공하는 것이 아니라, 주로 그들의 고용주 또는 고용기       관의 업무를 위하여 행하는 평가를 말한다

② 수시적 평가

부동산평가를 전업으로 삼지 않으나, 특별히 고도의 전문지식이 필요한 경우에 각 분야의 전       문가로 구성되는 일시적인 감정평가를 말한다.

(3) 제1차․2차․3차 수준의 평가(감정평가 기술수준상의 분류)

① 제1차 수준의 감정평가

부동산의 소유자․이용자․거래당사자 등이 부동산 의 매매 임대등 사업상의 결정을 위하여         행하는 평가이다.

② 제2차 수준의 감정평가

감정평가사가 아닌 부동산업무 종사자, 즉 중개인, 판매업자. 공급업자, 건축업자, 세무공무원 등에 의한    감정평가를 말한다.

③ 제3차 수준의 감정평가

전문가인 감정평가사에 의하여 행해지는 감정평가를 말하는데, 일반적인 의미의 감정평가는 3     차 수준의 감정평가를 말한다.

(4) 개별∙일괄∙부분∙구분∙독립평가

① 개별평가

감정평가에 관한 규칙(이하󰡐감칙󰡑이라 한다)은 󰡐평가는 대상물건마다 개별로 평가하여야 한다󰡑라고 하여 개별평가의 원칙을 명시하고 있다.

② 일괄평가

평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 하나, 2개 이상의 평가대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다. 아파    트등의 평가는 대부분의 경우 일괄평가에 의해 가액을 산정한다.

③ 부분평가

부분평가란 전체의 물건 중 일부를 평가하는 경우 전체를 기준으로 평가하는 것을 말하며 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부는 평가하지 아니함을 원칙으로 하 나, 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우 부분평가 할 수 있다. 복합부동산의 토지나 건물만을 현황대로 평가, 보상평가에서 잔여지 평가 등이 있다.

④ 구분평가

1개의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있으며, 이 경우 감정평가서에 그 내용을 기재하여야 한다. 1필지의 토지가 공법상 제한의 정도 등이 상이한 경우, 서로 구분하여 평가하는 것 등이 이에 해당한다.

⑤ 독립평가

부동산이 토지 및 건물 등의 결합으로 구성되어 있는 경우, 토지만을 독립한 부동 산으로 보고 평가하는 것으로서, 건물의 철거를 조건부로 하는 경우와 제한물건의 해제를 조건으로 하는 경우 등이 이에 속한다.

(5) 현황․조건부․기한부․소급평가

① 현황평가

대상물건의 상태, 구조, 이용방법, 제한물권의 부착, 환경, 점유상태 등을 현황대로 유지할 것을 전제로 하는 평가로써, 대상물건이 있는 상태대로의 가치를 평정하는 것이다.

② 조건부평가

다소 불확실한 부동산가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것이다.

③ 기한부평가

기한부 감정평가란 장래에 도래할 어느 시점에 있어서 대상부동산의 가격을 평정 하는 감정평가를 말하는데, 조건부감정평가에서 조건성취 여부는 불확실한 미래의 것이지만, 기한부      감정평가에서 기한의 도래는 확실한 미래의 일이다.

④ 소급평가

과거 어느 시점을 가격시점으로 하여 감정평가하는 것을 말하는데,이때의 평가자료는 정확하여야 한다. 토지수용이 수반된 보상감정평가나 민형사사 건의 유력한 증거로 쓰이며, 또한      지가통제를 위한 평가에 수반된 경우 등에 쓰일 수 있다. 감정평가에 관한 규칙 제 7조에서는 가격시점을 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정해진때는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 이를 가격시점으로 정할 수 있다고 규정하여 소급평가를 인정하고 있다.

제4절 감정평가의 특별원칙

부동산활동 전반을 지배하는 능률성․안전성․경제성의 일반원칙에 우선하여, 부동산 평가활동에 적용되는 지도이념으로서, 능률성․안전성․전달성을 부동산 감정평가의 특별원칙이라 한다.

(1) 능률성의 원칙

① 부동산 평가활동도 부동산활동 중의 하나이므로 부동산 평가활동, 평가이론의 개발, 그 전달   과정도 고도로 능률적이어야 한다는 원칙이다.

② 이는 부동산학의 목표가 부동산활동의 능률화에 있기 때문이며, 이때 능률은 상대적인 능률    로 파악하는 것이 타당하다.

(2) 안전성의 원칙

① 부동산 평가활동과 평가이론에 있어서 능률화뿐만 아니라, 합리적인 안정성을 유지해야 한다   는 원칙으로 감정평가의 사회성․공공성에서 그 근거를 구할 수 있다.

② 안전성의 판단은 부동산 복합개념의 논리에 따라 법률․경제․기술의 세 가지 측면에서 이루    어져야 하며, 여기에서 안정성이란 평가가격의 적정화를 말한다.

(3) 전달성의 원칙

① 감정평가사의 평가활동과 그 결론을 외부에 발표․전달하는 기술의 중요성을 강조하는 원칙 ② 전달성의 원칙은 평가서의 작성에서 중요시되고 있는데, 감정평가서는 당해 감정평가가 충분       히 합리적이고 현실적인 근거에 기초하여 객관적․논리적으로 진행되었음을 밝혀, 그 의뢰자         나 제3자가 충분히 납득할 수 있는 전달성을 가져야 한다.

제2장 부동산 가격론

제1절 부동산가격의 기초이론

1. 가치론의 기초개념

(1) 가격과 가치의 관계

① 가격의 기초에는 가치가 있어 가격은 가치에 의해 결정된다.

② 가치의 변동에 따라 가격도 같은 방향으로 변동한다. 즉 가치와 가격은 비례관계이다.

③ 가격은 시장의 수요.공급에 의해 결정되지만, 가치는 재화가 본래적으로 가지고있는 유용성임 ④ 화폐가치와 재화의 가격은 반비례한다.

(2) 화폐가치(구매력)와 물가

① 화폐가치

화폐가치는 구매력이라고도 하며 화폐의 재화를 구매할 수 있는 능력을 말한다.

② 물가․물가지수

여러 재화의 가격을 가중평균한 것, 물가지수(prices index)는 물가를 지수(指數)화한 것이다.

③ 화폐가치와 물가

화폐가치는 물가수준과 반비례 관계가 성립한다. 즉 물가가 상승하면 화폐가치는 하락함.

화폐가치(구매력) =

④ 화폐가치가 상승하면 부동산의 가격은 하락한다. 달리 표현하면 부동산의 가격이 하락하면     화폐가치는 상승한다. 그러나 부동산의 가치가 상승하면 부동산의 가격은 상승한다. 왜냐하        면 동일 재화의 가치와 가격은 비례관계에 있기 때문이다.

(3) 기회비용과 가격

① 기회비용의 개념

기회비용이란 여러 선택할 수 있는 대안 중 어느 하나를 선택시 포기한 것 중 최대치라 정의      된다. 즉, 기회비용이란 선택에 따른 포기의 개념이다.

② 기회비용의 경제적 의의

우리가 선택의 의사결정에 직면할 때 최소한 기회비용보다 큰 선택을 해야 올바른 선택이 될      것이다. 따라서 기회비용이란 선택의 의사결정에 있어 최소한의 선택기준이 된다.

③ 기회비용과 가격관계

㉠ 시장이 완전경쟁시장이라면 그 시장에서는 오직 정상이윤만을 얻을 수 있다. 정상이윤만을     얻는다는 것은 가격이 오직 생산비에 의해 결정됨을 의미한다.

㉡ 이렇게 가격이 최소한도의 수입인 기회비용(생산비)을 반영하는 가격을 잠재가격                 (shadow price)이라 한다. 잠재가격은 오직 완전경쟁시장에서만 달성되며 완전경쟁시장에서       는 자원의 효율적 배분이 달성된다.

㉢ 따라서 부동산시장의 불완전성에 기인하는 감정평가는 그 평가를 통하여 기회비용을 반영하   는 가격으로 평가하여 부동산시장의 불완전성을 제거하고, 자원의 효율적 배분을 달성함으로       써 자원을 최유효이용하자는 것이 감정평가의 취지이자 목적이다.

2. 가치론

(1) 객관적 가치론(A. Smith와 D. Ricardo)

A. Smith는 그의 유명한 저서 「國富論」에서 재화의 가치는 주관적 사용가치와 객관적 교환가치가 있다고 설명하였다. 주관적 사용가치란 그 재화를 소비함으로써 얻어지는 주관적인 만족도(효용)를 말하고, 교환가치란 일정의 재화가 다른 재화와의 객관적으로 교환되는 가치라고 설명하였다. 교환가치는 현대적 평가이론에서 시장가치를 의미하고, 사용가치는 투자가치를 의미한다. 그러나 A. Smith는 동일한 재화에 있어서 교환가치와 사용가치가 다르다는 문제에 봉착하여 이를 규명하지 못하고(A. Smith의 모순) 생산비설에 의하여 가치론을 설명하였고, D. Ricardo는 A. Smith의 생산비설 중 노동가치에 의하여 가치론을 설명하고자 하였다.

① 생산비설(A. Smith)

A. Smith는 객관적인 임금, 이자, 지대, 정상이윤 등 생산비가 재화의 가치를 결정 한다고 하       였다. 생산비설은 재화의 교환가치에 의한 설명으로 객관적 가치론이라 표현한다.

② 노동가치설(D. Ricardo)

D. Ricardo는 생산비중 노동의 투입량이 재화의 가치를 결정한다고 하였다.

생산비설이나 노동가치설은 공급측면에서 가치를 파악하는 이론이다. 이 양자는 모두 객관적 가치설로 감정평가에 있어서 원가방식에 의한 감정평가의 이론적 근거가 되었다.

(2) 한계효용학파의 주관적 가치설

Jevons, Menger, Warlas 등에 의하여 유럽 대륙 각지에서 동시 다발적으로 전개된 한계효용이론은 재화의 사용가치는 총효용이 결정하고 교환가치는 한계효용이 그 크기를 결정하기 때문에 사용가치와 교환가치가 다르다는 것을 증명하여 A. Smith 의 모순을 해결하였다. 또한 한계효용의 개념을 통하여 수요곡선을 도출함으로써 수요를 공급과 함께 경제학의 한 부분으로 정착시켰다. 이를 경제학의 제1의 혁명이라 한다.

① 재화의 가치는 한계효용에 의하여 결정된다고 하여 수요측면에서 가치를 파악하였다.

② 이러한 주관적 가치론은 수익방식에 의한 감정평가의 이론적 근거가 되었다.

(3) 수요․공급설(A. Marshall)

A. Marshall은 주관적 가치설과 객관적 가치설을 통합하여 수요와 공급에 의하여 재화의 가치가 결정된다고 하였다. 즉 수요는 주관적 가치인 한계효용이 공급은 객관적 가치인 생산비가 결정하고, 재화의 가치는 수요와 공급의 상호작용에 의하여

결정된다고 하였다.

① A. Marshall의 수요․공급가치설은 시장원리에 의해 가치가 결정된다는 근대 경제학의 이론     적 토대를 확립하였고, 감정평가에 있어서 비교방식의 이론적 근거가 되었다.

② A. Marshall은 복성식 평가법, 거래사례 비교법, 수익환원법에 의한 가격은 대체의 원칙에 의   해 일정한 조건하에서 등가(等價)가 된다는 3면 등가의 법칙을 최초로 밝혔다.

③ A. Marshall의 수요․공급가치설은 감정평가의 3방식을 통합한 평가이론이다.

3. 부동산가격의 특징

(1) 교환의 대가인 가격과 사용대가인 임료로 표시

부동산의 가격은 교환의 대가인 가격과 사용대가인 임료로 표시로 표시되며, 가격과 임료는 원본과 과실관계에 있다.

(2) 당해 부동산에 관한 소유권 기타 권리․이익의 관계

부동산의 가격은 당해 부동산에 관한 소유권 기타 권리․이익의 가격으로 2개 이상의 권리․이익이 동일 부동산에 존재하는 경우에는 각각의 권리․이익마다 개별적인 가격이 형성되며, 부동산 전체의 가격은 개별적인 권리․이익의 가격으로 분할될 수 있다.

(3) 장기적인 배려하에 형성

① 토지에는 영속성과 용도의 다양성이 있고, 그 부동산이 속해 있는 지역의 가치와 상태는 항    상 유동적이며 부단히 변화한다. 이러한 부동산의 특징으로 말미암아 부동산의 가격도 그러        한 제요인의 장기적 배려하에서 형성된다.

② 따라서 대상 부동산의 현재상태가 최적인가, 또 장래에도 지속될 것인가를 항상 고찰하여야    하고, 감정평가에 있어서 가격시점을 명확히 할 필요가 생긴다.

(4) 거래당사자의 개별적인 동기나 특수한 사정의 개입이 용이

부동산은 부동성․개별성 등의 자연적 특성으로 인해 일반재화와는 달리 구체적인 시장을 갖지 못하며, 일물일가의 법칙도 적용되지 않으므로 부동산 거래는 거래당사자의 개별적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉬우며, 이는 비교방식에서 사정보정(事情補正)을 해야 하는 이유가 됨.

4. 부동산가격의 이중성

① 부동산가격의 이중성(二重性)이란 재화의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되고, 일단 결정된   가격은 다시 수요와 공급에 영향을 미쳐 수요와 공급을 균형에 이르게 한다. 이러한 과정이         피이드백(feed back)되어 반복되는 것을 가격의 이중성(二重性)이라 한다.

② 부동산가격도 그 부동산가격의 발생요인인 부동산의 상대적 희소성, 유용성, 유효수요 3자의   상호결합에 의해 형성되고, 일단 가격이 형성되면 그 가격은 다시 위 3자 에 영향을 미쳐 부        동산의 수급을 조절하게 되는데, 이것이 부동산의 이중적 성격이다.

5. 부동산가격의 종류

(1) 정상가격과 특정가격

내용 가격	정상가격	특정가격
가격의 구비요건	① 시장의 통상성 ② 출품기간의 합리성 ③ 거래의 자연성 ④ 당사자의 정통성	① 대상물건의 평가목적․성격상 정상가격으로 평가함이 부적 당한 경우 ② 특수한 조건이 수반되는 경우
가격의 적용범위	① 매매․교환의 평가 ② 담보감정 ③ 세금의 부과를 위한 평가 ④ 환지처분 등을 위한 평가 ⑤ 손실보상 등에 관련된 평가 ⑥ 쟁송과 관련된 평가	① 합병시의 재평가, 자산재평가, 기업회계 관련 평가 ② 공공용지의 취득시 보상평가 ③ 경매, 공매, 청산 기타 특별한 사정의 거래에 관련된 평가 ④ 담보로서 안전성에 대한 고려 가 특히 요청된 경우의 평가 ⑤ 임대차의 대상부동산을 임차 인에게 양도하는 경우의 평가 ⑥ 사찰, 교회, 공공청사의 용지 등과 같이 일반거래의 대상이 되지 않는 경우의 평가

(2) 한정가격

한정가격(限定價格)이란 부동산의 병합․분할 등으로 부동산가격이 정상가격과 괴리됨으로써 시장이 상대적으로 한정될 때 형성되는 가격을 말한다.

정상가격과 한정가격은 모두 시장을 전제로 한 적정한 가격인데, 전자는 통상적 시장에서 형성되는 시장가치를 표시하고, 후자는 취득부분의 해당시장에 기초한 시장이 상대적으로 한정될 때 형성되는 가격을 말한다.

6. 부동산가격의 발생요인

부동산가격이란 부동산을 소유함으로써 발생하는 장래이익의 현재가치라 정의된다. 이러한 부동산이 경제적가치를 갖기 위해서는 당해 부동산이 유용성과 상대적 희소성 그리고 유효수요가 있어야만 된다. 이렇게 부동산의 경제적가치와 그 크기를 결정하는 유용성․상대적 희소성․유효수요를 부동산가격의 발생요인이라 한다.

(1) 부동산의 유용성(효용성)

① 유용성의 개념

부동산의 유용성이란 부동산을 사용․수익함으로써 얻게 되는 만족도를 말하는바, 주거지는         쾌적성과 편리성을, 상업지는 수익성을, 공업지와 농지는 생산성으로 나타난다.

∙부동산의 유용성∙

구분	유용성
1. 주택지	① 쾌적성 ② 편리성 ③ 접근성
2. 상업지	① 수익성
3. 공업지	① 생산성 ②비용성
4. 농업지	① 생산성
5. 공공용지	① 편리성

② 유용성의 특징

㉠ 부동산의 가격은 당해 부동산의 유용성의 크기에 의해 결정된다.

㉡ 유용성은 유효수요와 함께 시장기능에서 수요의 기능을 수행한다.

(2) 부동산의 상대적 희소성

① 개념

상대적 희소성(稀少性)이란 부동산의 수요에 비해 공급이 상대적으로 부족하다는 것을 말한        다. 여기에서 공급이란 물리적 공급은 물론 경제적 공급도 포함한다.

② 희소성의 특징

㉠ 부동산의 상대적 희소성이 클수록 부동산의 가격은 크게 나타난다.

㉡ 부동산의 상대적 희소성은 시장기능에 있어서 공급의 기능을 수행한다.

(3) 유효수요

부동산은 경제재이기 때문에 이를 획득하는데 일정한 희생을 지불하여야 한다. 따라서 부동산의 수요에 영향을 미치는 수요는 인간의 욕망을 나타내는 막연한 수요가 아니고, 반드시 구매력을 수반하는 유효수요이어야 한다.

(4) 기타의 가격발생요인

① 이전성(移轉性)

부동산의 가격을 발생시키는 요인으로써 이전성(移轉性)을 든다. 이전성이란 법적으로 매수인      에게 권리 등의 양도가 가능하여야 한다는 것이다.(A.A.Ring 교수)

② 욕구(慾求)

구매력을 촉진시키는 욕구(慾求)를 부동산의 가격을 발생시키는 요인에 포함시키기도 한다.         (미국감정평가사협회)

7. 부동산가격의 다원론

(1) 다원론의 개념

① 부동산가격의 다원론(多元論)이란 부동산의 평가가격이 오직 하나만 존재하여야 하느냐 아니   면 평가목적과 형성된 원인에 따라 다양한 가격이 존재할 수 있느냐에 대한 쟁점의 문제이다. 부동산의 가격은 평가목적과 형성된 원인에 따라 다양하며, 현실의 부동산활동에 있어 하나의 가격만으로는 불충분하기 때문에 하나의 부동산에 다양한 가격이 있을 수 있다는 견해가 부동산가격 다원론(多元論)이다.

② 우리나라의 ‘감평규칙’에서도 대상물건에 대한 평가가액은 정상가격으로 결정하는 것을 원칙   으로 하고, 그 물건의 평가목적과 성격상 정상가격을 구하는 것이 부적당 하거나 특수한 조건이 수반되는 경우, 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 특정 가격으로 결정할 수 있도록    규정하고 있는데, 이는 가격다원론의 입장이라고 할 수 있다.

(2) 부동산가격 다원화의 필요성

① 현실적 거래에 부응

샌드위치 가격이나 한정가격이 형성되는 경우 정상적인 시장가격이 현실적 거래에

서 유익하게 쓰이지 못하는 경우가 있다.

② 부동산 감정평가활동의 정확화

감정평가사에게 여러 가지의 가격에 대한 충분한 개념을 이해시킴으로써 부동산

감정평가활동의 정확화를 기할 수 있다.

③ 감정평가의 도구성에 부응

평가목적에 따라 격을 유형화함으로써 평가목적에 부응하는 가격을 산출하여 의뢰자의 욕구       를 충족시킬 수 있다.

2절 부동산가격의 형성요인

1. 가격형성요인의 개념

부동산의 가격은 부동산의 가격발생요인인 상대적 희소성․유용성․유효수요의 상호 작용에 의하여 발생, 유지, 수정, 파괴된다. 또 부동산의 가격발생요인은 가격형성요인의 영향을 받아 변화한다. 이렇게 가격발생요인에 영향을 주는 제반 요인을 가격형성 요인이라 한다.

2. 가격형성요인의 분류

① 부동산의 가격형성요인은 공간적 작용범위에 따라 전국토공간의 부동산가격에 영향을 미치는 일반적 제요인, 지역공간의 부동산가격에 영향을 미치는 지역요인, 개별 부동산의 가격에 영        향을 미치는 개별요인으로 구분된다.

② 일반적 제요인은 다시 사회적 요인․경제적 요인․행정적 요인으로 구분되고, 지역 요인은       지역적 일반요인․자연적 제조건, 개별요인은 택지의 개별요인․건물의 개별요인으로 구분.

(1) 일반적 요인

∙가격형성의 일반요인∙

사회적 요인	① 인구의 상태(인구의 증가율․출생율․사망율 등) ② 가족구성 및 세대분리의 상태 ③ 도시형성 및 공공시설의 정비상태 ④ 교육 및 사회복지의 상태 ⑤ 부동산거래 및 사용․수익의 관행 ⑥ 건축양식 등의 상태 ⑦ 생활양식의 상태
경제적 요인	① 소비․저축․투자 및 국제수지의 상태 ② 물가․임금․고용 등의 상태 ③ 재정 및 금융 등의 상태 ④ 세부담의 상태 ⑤ 교통체계의 상태 ⑥ 기술혁신 및 산업구조의 상태 ⑦ 국제화 상태
행정적 요인	① 토지제도 ② 토지의 이용 및 규제의 상태

행정적 요인

③ 부동산의 세제제도 ④ 택지 및 주택에 관한 시책의 상태 ⑤ 부동산 가격에 관한 통제의 상태 ⑥ 토지 및 건축물의 구조․방재(防災)에 관한 시책 ⑦ 공시지가제도 및 거래규제의 상태

(2) 지역적 요인

∙가격형성의 지역요인∙

일반적 요인	자연적 제조건
	자연적 자질	자연적 자원
①사회적 요인 ②경제적 요인 ③행정적 요인	∙물리적인 지표․수심․지세․지질 ∙토양․강우량․강설량․바람․기후     등의 자연상태	식량․섬유․건축자재․광물․에너지자원 등으로 인간생활에 유용한 자연자원 및 인간이 자연자원을 이용 하여 생산한 재화

(3) 개별적 요인

∙가격형성의 개별요인∙

토지의 개별요인	① 위치․면적․지세․지반․ ② 획지의 접면․ 폭․깊이․형상 ③ 일조․통풍․건습 ④ 고저․각지․접면가로와의 관계 ⑤ 접면가로의 구조․계통 ⑥ 공공시설․상업시설과의 접근의 정도 ⑦ 상․하수도 등의 공급처리시설의 유무 및 이용의 난이 ⑧ 위험시설․혐오시설과의 접근의 정도 ⑨ 공․사법상의 규제
건물의 개별요인	① 건물의 면적․높이․구조․재질 ② 설계․설비 등의 양부 ③ 시공의 질과 양 ④ 공․사법상의 규제 ⑤ 건물과 환경의 적합상태

제3절 지역분석 및 개별분석

1. 지역분석

(1) 지역분석의 의의

① 지역분석이란 대상부동산이 속한 지역을 파악하고 그 지역내의 부동산의 가격형성에 전반적   인 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통해, 그 지역내의 부동산에 대한 표준적이용과 가격수       준 및 그 변동추이를 판정하는 것을 말한다.

② 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용이 결정되고, 지역분석의 결과를 토대로 개별분석    이 이루어진다.

③ 지역분석과 개별분석은 선(先)․후(後)의 관계로, 지역분석이 선행(先行)되고 그 결과에 따라     개별분석이 이루어진다.

(2) 지역분석의 목적

① 지역분석을 통하여 당해지역의 특성 및 표준적인 이용상태를 파악하는 것이 목적 이다.

② 당해 지역의 표준적 이용상태와 대상부동산의 상호관계, 즉 부동산의 연관성을 밝히는 것이    그 목적이다.

③ 지역분석을 통하여 감정평가에 이용할 사례자료의 수집범위를 확정함이 그 목적이다.

④ 지역분석을 통한 인근지역과 유사지역의 상관관계를 분석함으로써 그 지역의 가격 수준을 판  정함이 그 목적이다.

(3) 지역분석의 절차

지역분석의 절차는 대상부동산의 용도성 판정→ 대상부동산의 표준적 사용의 판정→ 대상부동     산의 가격수준의 판정의 순서로 이루어진다.

① 대상부동산의 용도성 판정

㉠ 대상부동산의 용도성 판정이란 지역요인의 동향 분석을 통해 대상부동산이 용도적으로 어떠   한 지역에 속하는가를 판정하는 과정이다.

㉡ 대상부동산의 용도성 판정은 인근지역은 물론 유사지역을 포함하여 지역요인의 동향분석을    통해 이루어져야 한다.

② 대상부동산의 표준적 이용의 판정

대상부동산의 표준적 이용의 판정이란 인근지역의 지역적 특성을 분석함으로써 그 지역에 속      한 대상부동산의 표준적 이용을 판정하는 과정이다.

③ 대상부동산의 가격수준의 판정

대상부동산의 가격수준의 판정이란 인근지역과 유사지역의 표준적 이용을 전제로 인근지역과     유사지역의 상관관계를 비교․분석함으로써 그 지역에 속한 대상부동산의 가격수준을 판정         하는 과정이다.

(4) 지역분석시 유의사항

① 인근지역을 명확히 설정하여 적정한 가격수준을 판정한다.

② 인근지역뿐만 아니라 동일수급권내의 유사지역․주변 용도지역 등의 지역요인도

분석하여, 인근지역의 상대적 위치와 가격수준을 명확히 한다.

③ 지역은 부단히 변화하므로 지역분석시 변동.예측의 원칙을 고려하여 동태적으로 분석한다.

④ 부동산의 용도와 수요측면에서의 대체․경쟁관계는 동일 종별지역내에서 성립하므로 용도지    역별로 지역분석을 한다.

2. 지역분석의 대상

(1) 인근지역

① 인근지역의 의의

인근지역이란 근린지역이라고도 하며 대상토지가 속한 용도적 지역으로서 주거생활, 상업활        동, 농업 및 공업활동 등의 특정한 용도에 제공되는 것을 전제로 형성된 지역이다.

② 인근지역의 특성 및 요건

㉠ 인근지역은 인근지역에 속한 대상 부동산의 가격형성에 직접적인 영향을 미친다.

㉡ 인근지역내의 부동산은 대상 부동산과 상호 대체․경쟁 관계 및 동일한 가격수준을 갖는다.

㉢ 인근지역내의 부동산은 대상 부동산과 용도적․기능적으로 동질성을 갖는다.

㉣ 인근지역은 경직적․고정적이 아니라 유동적․가변적이며, 특히 동시․동질적으로 개발된          인근지역은『성장기→ 성숙기→ 쇠퇴기→ 천이기→ 악화기』의 에이지 사이클을 가지면서            변화한다.

㉤ 인근지역은 도시 또는 농촌 등의 내부에 있고 지역사회에 비하여 훨씬 작은 생활권에 속함.

(2) 유사지역

① 의 의

인근지역의 지역특성과 유사한 지역특성을 갖는 지역으로 대상부동산이 속하지 않은 지역.

② 특 성

유사지역은 대상부동산이 속한 인근지역과 용도적․기능적으로 동질적 이며,양 지역의 부동         산은 서로 대체․경쟁관계가 성립한다.

③ 유사지역의 분석

㉠ 유사지역에 있는 부동산은 인근지역 내에 있는 부동산과 용도적․기능적인 면에서 동질적이    므로 유사지역의 사례자료는 인근지역의 사례자료와 함께 감정평가에 활용된다.

㉡ 감정평가에 있어서 유사지역의 사례자료를 활용할 때는 개별분석에 앞서 인근지역과 유사지   역의 지역요인을 분석하여 지역격차를 비교 검토하여야 한다.

(3) 동일수급권

① 의 의

㉠ 동일수급권이란 대상부동산과 대체관계가 성립되고 가격형성에 있어서 서로 영향을 미치는    관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 동일수급권이라 한다.

㉡ 따라서 인근지역과 유사지역을 포함하는 광역적인 지역, 대상부동산과 대체관계가 성립되는    권역, 가격면에서 상호경쟁관계에 있는 권역, 사례에 관한 자료수집의 최원방권이라 할 수         있다.

㉢ 동일수급권 내의 부동산 상호간에는 대체․경쟁 의존 보완관계가 있다.

② 동일수급권의 파악

㉠ 의 의

대상부동산과 대체 경쟁의 관계가 성립하곤 그 가격형성에 영향을 미치는 권역의 범위를 판단하는 것      을 말한다. 지역적 범위는 부동산의 종별 성격․규모에 따라 다르므로 적절히 판정하여야 한다.

㉡ 용도지역별 동일수급권의 범위

주거지	도심으로부터 통근 가능한 지역범위와 일치하는 경향이 있다. 그러나 지역적 선호․사회적 지위․명성 등에 따라 대체관계가 성립하여 범위가 좁아지기도 한다. 주거지의 동일수급권은 지역적 선호도에 따라 확대․축소될 수 있다.
상업지	배후지를 기초로 영업수익을 올리는 지역의 범위는 대체로 동일수급권의 범위가 된다.
공업지	중소공업에 있어서의 동일수급권은 대체로 제품의 생산 판매에 관한 비용의 경쟁성에 관하여 대체성을 가지는 지역의 범위와 일치하는 경향이 있다. 그러나 대규모 공업지의 동일수급권은 전국적인 규모까지 확대되는 경향이 있다.
이행지와 후보지	일반적으로 그 토지가 전환(이행)될 것으로 예상되는 토지와 같은 종류의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다. 그러나, 이행 또는 전환이 완만한 경우에는 이행․전환 전의 토지의 동일수급권을 기준으로 판정한다.

3. 개별분석

(1) 개별분석의 의의

지역분석에 의하여 판정된 지역의 표준적 사용과 가격수준을 토대로, 가격형성의 개별적요인을 분석하여 대상 부동산의 최유효이용을 판정하는 작업이다.

(2) 지역분석과 개별분석의 관계

지역분석	개별분석
부동산의 용도적 종별에 의한 지역의 표준적 사용․가격수준의 판정 과정 이다.	부동산의 유형에 의한 대상 부동산의 최유효이용을 판정하여 가격을 구체화 하는 작업이다.
가격수준은 지역분석 결과 표준적 사용 에 의하여 나타나는 그 지역의 가격형 성의 수준을 말한다.	가격은 개별분석 결과 최유효사용에서 의 대상부동산의 가격을 말한다.
선행적․전체적․광역적인 분석이다.	후행적․부분적․국지적인 분석이다.

(3) 개별분석에 의한 최유효이용의 판정

① 최유효이용의 의의

최유효이용의 개념은 ‘객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람의 합리적․합법        적인 최선․최고의 이용 ’이라 정의된다. 최유효이용의 판단은 복합개념을 적용하여 경제 적․법률적․기술적 측면에서 접근하여야 한다.

② 최유효이용의 판정기준

① 경제적 측면	최대의 수익 실현, 즉 이윤을 극대화하는 것과 당해 부동산을 최적상태로 운영하는 것을 말한다.
② 법률적 측면	합법적․합리적인 이용을 말한다.
③ 기술적 측면	대상 부동산이 의도하고 있는 토지이용에 물리적으로 적합한 가의 판단 여부이다.
④ 객관성 확보	경제적․법률적․기술적 측면에서의 최유효이용은 객관적으로 검증 가능하여야 한다.

③ 최유효이용의 판정시 유의사항

㉠ 객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 채용될 것이라고 생각되는 합리적․합법적    인 이용방법이어야 한다.

㉡ 사용수익이 장래 상당기간 동안 지속될 수 있는 안정적인 이용방법이어야 한다.

㉢ 효용을 충분히 발휘할 수 있는 시점이 예측할 수 없는 장래가 아니어야 한다.

㉣ 단순한 사용자가 아닌 소유자에 의한 사용을 가정한다.

㉤ 합리적인 사용방법은 인근환경과의 적합 등 외부적으로도 적합하여야 한다.

㉦ 현재보다 미래에 최대의 수익을 발생시킬 수 있는 방법으로 부동산을 이용하는 것 전제함. ㉧ 최유효이용의 원칙에서의 부동산가격은 토지의 유용성을 최고로 발휘하는 시장에서의 적정       한 투자이율로 투자순이익을 발생하는 토지의 최상의 현재가치이다.

제4절 부동산가격의 제원칙

1. 부동산가격 제원칙의 의의

(1) 부동산가격 제원칙의 의의

① 부동산의 가격은 유용성, 상대적 희소성, 유효수요에 영향을 주는 제요인의 상호작용에 의하   여 형성되며, 그 가격의 형성과정에는 기본적인 법칙성이 존재한다.

② 부동산의 가격원칙이란 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는가에 대한 법칙성을 추출   하여, 부동산 평가활동의 지침으로 삼으려는 하나의 행위기준이다.

③ 부동산가격 제원칙은 일반경제법칙에 근거를 두고 있지만, 자연법칙적인 것, 부동산 평가의    고유한 것도 있다.

부동산 고유의 법칙

① 최유효이용의 원칙 ② 적합의 원칙

∙부동산가격의 제원칙∙

(2) 가격 제원칙의 유형과 연관성

부동산가격 제원칙으로 11개의 원칙을 들 수 있는데, 미국의 AIREA(미국감정평가사협회)는 기회비용의 원칙, 외부성의 원칙, 제합(齊合)의 원칙을 추가하기도 한다. 그 유형은 시공간가격원칙, 공간가격원칙, 시간가격원칙으로 구분하여 설명할 수 있다.

① 시공간가격원칙

대상 부동산의 공간과 시간을 포괄하는 가격원칙이다. 이 가격원칙에는 수요공급의 원칙과         대체의 원칙이 있다.

② 공간가격원칙

㉠ 대외적 공간가격원칙

대상 부동산과 외부공간과의 관계에서 발생하는 가격원칙. 적합의원칙과 경쟁의 원칙이 있다.

㉡ 대내적 공간가격원칙

대상 부동산의 내부공간에서 작용되는 가격원칙이다. 기여의 원칙, 균형의 원칙, 수익체증체        감의 원칙, 수익배분의 원칙이 있다.

③ 시간가격원칙

대상 부동산의 가격시점을 기준으로 하여 과거 및 미래에 적용되는 가격원칙이다. 변동의 원       칙과 예측의 원칙이 있다.

2. 부동산가격의 제원칙

(1) 수요․공급의 원칙

① 의의 및 성립근거

㉠ 재화의 가격은 수요와 공급의 상호작용에 의해 결정되고, 그 가격은 다시 수요와 공급에 영    향을 미친다는 일반경제원칙이다.

㉡ 부동산에 있어서는 그 자연적 특성으로 공급의 제한이 있으나 용도적 관점, 효용면에서는      대체가 가능하므로 수요․공급의 원칙이 적용된다고 할 수 있다.

② 관련원칙

㉠ 수요와 공급은 그 선택과정에 있어 최대의 만족과 이윤을 추구한다. 이 과정에서 재화간의     경쟁과 대체관계가 성립한다.

㉡ 따라서 수요․공급의 원칙은 경쟁의 원칙 및 대체의 원칙과 밀접한 관계가 있다.

(2) 대체의 원칙

① 의의

대체의 원칙은 대체성을 갖는 부동산이 가격형성에서 상호 영향을 미치며 결정된다는 것이        다. 효용이 유사하다면 가격이 싼 것을, 가격이 유사하다면 효용이 큰 것으로 선택하는 법칙        성을 말한다. 이러한 대체관계를 통하여 재화 상호간은 가격형성에 영향을 주고받는다.

② 성립근거

부동산의 자연적 특성은 비대체적이나, 부동산의 인문적 특성과 지역성은 용도적 측면, 수요       의 측면에서 어느 정도 대체성을 가지므로 경제주체의 경제적 합리성을 추구하는 과정에서       대체의 원칙이 나타난다.

③ 관련원칙

㉠ 대체의 원칙은 경쟁의 원칙을 전제로 하여 대체가 이루어지며, 경쟁을 통해서 수요․공급의     원칙에 도달한다. 따라서 대체의 원칙은 수요․공급의 원칙 및 경쟁의 원칙과 관계가 있다.

㉡ 재화 상호간에 대체를 한다는 것은 어느 하나를 선택하고 어느 하나를 포기한다는 것을 의     미한다. 따라서 대체의 원칙은 기회비용의 원칙과도 상관관계가 있다.

㉢ 대체의 원칙은 부동산평가의 3방식의 가장 기초가 되고 이론적근거가 되는 가격 형성원칙임