민법 및 민사특별법 기초 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 주택임대차보호법

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

1. ① 집합건물로서 인정되기 위해서는 구조상의 독립성과 이용상의 독립성이

인정되어야 한다.

② 집합건물법에 의하면 전유부분, 공용부분, 대지권의 일체성을 규정하고 있다.

2. ① 공용부분으로 구조상의 공용부분과 규약상의 공용부분으로 구분되며 구분소유자

전원의 공유에 속한다.

② 전유부분에 속하는 부분이라도 관리규약에 의해 공용부분으로 할 수 있으며 일부의

구분소유자의 공용부분에 속하는 부분은 그들의 공유에 속한다.

③ 공용부분의 지분은 전유부분의 면적의 비율에 의하고 그 지분은 일반공유와 같은

분할이나 분리처분은 인정되지 않으며 민법 제267조의 규정도 배척된다.

④ 공용부분의 물권의 득실변경은 등기를 요하지 아니하며 각 공유자는 공용부분을 용도에 따라 사용할 수 있다.

⑤ 공용부분의 보존행위는 각자가 할 수 있고 변경에 관한 사항은 3/4 이상의 다수에 의한 집회결의로 결정하나 과다한 비용이 들지않는 경우에는 통상의집회결의로써 결정할수 있다

⑥ 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비 등 기타 의무를 부담하며 공용 부분에서 생기는 이익을 취득한다.

⑦ 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에

대하여도 행사할 수 있다.

3. ① 대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에

대하여 가지는 권리를 말한다.

② 대지권은 소유권이 아닌 토지이용을 목적으로한 지상권, 전세권, 토지임차권일 수도

있으며 1필의 토지이어야 하는 것은 아니다. (소유권에 한하지 않는다)

③ 대지권은 법정대지, 당연대지, 규약대지, 간주규약대지로 구분되며 법정대지와

규약대지는 반드시 인접해야 되는 것은 아니다.

④ 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.

다만 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.

4. ① 건물의 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로서 관리단을 구성하며

구분소유자가 10인 이상일 때 관리인의 선임이 강제된다.

② 관리인은 매년 1회 일정한 시기에 구분소유자에 대하여 그 사무에 관한 보고해야 한다.

③ 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 공용부분의

지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.

다만 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다.

④ 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다.

⑤ 관리규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중

1인이 보관하여야 한다.

5. ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및

의결권의 각 과반수로써 의결 한다. 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있다

② 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.

③ 구분소유자의 5분의 1 이상으로서 의결권의 5분의 1이상을 가진 자가 회의의 목적사항을 명시하여 관리단집회의 소집을 청구한 때에는 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다.

④ 집회소집일 1주일 전에 소집의 통지를 하여야 하며 통지된 사항에 대해서만 의결하여야 한다.

⑤ 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서

의결권을 행사할 1인을 정한다.

⑥ 관리단집회는 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집 절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.

6. ① 재건축 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의에 의한다.

② 재건축참가여부를 확답할 것을 서면으로 최고한 경우 2월 이내의 기간 중 회답하지

아니한 때에는 참가하지 않는 것으로 본다.

③ 재건축참가자들은 반대자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가로 매도할 것을

청구할 수 있다.

7. 의결사항

*통상의결 ;

① 관리행위 ② 관리인의 선임․ 해임 ③ 규약보관자의 결정 ④ 위반행위의 정지 청구

*3/4의결사항

① 공용부분의 변경행위 ② 구분소유자의 사용금지청구 ③ 구분소유권의 경매청구

④ 규약의 설정, 변경, 폐지 ⑤ 의무위반 점유자에 대한 인도청구

*4/5의결사항

① 재건축 결의

② 멸실된 공용부분의 복구결의 (건물가격 1/2초과)

① "대지사용권(垈地使用權)"이라 함은 구분소유자가 전유부분(專有部分)을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하며, 소유권․지상권․전세권․임차권 등이 해당된다. 대지사용권을 등기하면 대지권(垈地權)이 되므로 지상권도 대지권이 된다.

② 집합건물의 대지(垈地)는 수필(數筆)의 토지로 이루어질 수도 있으며, 아파트 등 집합건물의 규모가 큰 경우에는 수필의 토지로 이루어지는 것이 보통이다.

③ 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원(全員)으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.(집합건물법

④ 집합건물의 전유부분은 구분소유권의 객체인 건물부분이다.전유부분의 처분․임대는

구분소유자가 자유로 할 수 있다.

⑤ 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 합의에 의하더라도 분할할 수 없다

① 공용부분에 대한 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.(보존행위 각자)

② 공용부분의 관리에 관한 사항은 변경에 관한 경우를 제외하고는

통상(通常)의 집회결의로써 결정한다.(관리행위는 이용.개량행위)

-통상의 집회결의는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결하며, 의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있다.

③ 구분소유자가 공동이익에 반하는 행위를 할 염려가 있는 경우에는 그 행위의 정지를 청 구할 수 있다.

④ 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 관리단집회의 결의로써 지정된 1인이 규약을 보관하여야 한다.

관리단-

① 관리단은 법률의 규정에 의하여 구분소유자 본인의 의사와 상관없이 당연히 구성원이 되며, 구분소유자가 아닌 자는 관리단의 구성원이 되지 못한다.

따라서, 임차인은 관리단의 구성원이 될 수 없다.

② 구분소유자의 지위에 있는 이상 탈퇴도 허용되지 않으며, 구분소유자가 변동되면 관리단 구성원의 지위도 당연히 이전된다. 즉, 가입․탈퇴의 절차를 별도로 갖출 필요가 없다.

③ 구분소유권이 수인(數人)의 공유에 속하는 경우에는 "공유자 전원이 관리단의 구성원이 되는 점"과 집회에서의 의결권 행사를 위하여는 이를 행사할 1인을 정하여야 한다는 점에 서 "지정된 1인만이 의결권을 행사한다"는 점에 유의하여야 할 것 같습니다.

④ 구분소유자가 그 전유부분을 타인이 점유사용하도록 승낙한 경우에도 관리단의 구성원은 구분소유자 본인이며, 사실상 점유사용자가 아니다. 다만, 구분소유자가 점유사용자에게 구성원으로서의 권리행사에 관한 대리권을 준 경우에는 점유사용자가 대리권을 행사할 수 있을 뿐이다.

⑤ 구분소유권과 분리하여 구성원의 지위를 양도할 수 없다.

⑥ 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 관하여도 효력이 있다.

① 집합건물을 재건축하고자 할 때에는 구분소유자 및 의결권의 ５분의 ４ 이상의 다수의

결의에 의해 실현할 수 있다.

② 재건축 참가자들은 반대자에 대하여 구분 소유권 및 대지 사용권을 시가로 매도할 것을

청구할 수 있다.

③ 구분소유자 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속 시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목 적으로 관리단을 구성한다.

④ 관리단 집회에서의 각 구분 소유자의 의결권은 규약에 특별 규정이 없는 한 자기의 전유

부분의 면적 비율에 의한 지분 비율에 의한다.

⑤ 공용부분을 변경함에는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 결의와 그로 인하여 특별한 영향을 받게 될 구분소유자의 승낙이 있어야 한다.

① 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치(設置) 또는 보존의 하자(瑕疵)로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 그 하자는 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.(집합건물법 §6)

② 구분소유자는 자기의 필요에 따라 지분의 비율로 공유물을 사용할 수 있다.(X)

구분소유자는 공유물(공용부분)을 그 용도에 따라 사용할 수 있다

③ 공유부분에 관하여 다른 공유자에게 채권을 가지는 공유자는 다른 공유자의 특별승계인 에 대하여도 이를 행사 할 수 있다.

④ 관리단집회의 소집통지는 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우 의결권을 행사할 자에 게만 행해지면 된다.

-전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하며(집합건물법 §37 ②), 관리단집회의 소집통지는 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우 의결권을 행사할 자에게만 행해지면 되며, 의결권을 행사할 자가 없는 경우에는 공유자중 1인에게 전하면 된다

⑤ 재건축 경우에 찬성하지 않은 구분소유자가 참가 여부에 대한 최고를 받고도 일정기한 내 회답하지 않은 경우 재건축에의 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 본다..

(최고 수령일부터 2월내)

① 집합건물을 건축하여 분양한 자는 수급인과 같은 담보책임을 지게 된다.

② 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 아니한다.(집합건물법 §13 ③)

③ 건물가격의 2분의 1 이하에 상당하는 건물부분이 멸실되었을 경우에 각 구분소유자는 멸 실한 공용부분과 자기의 전유부분을 복구할 수 있다.(집합건물법 §50 ①)

④ 관리단집회에서의 결의권은 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각

과반수로써 의결하며, 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있다.(집합건물법 §38)

⑤ 가옥대장의 등록은 소유자 등의 신청이나 소관청의 조사결정에 의한다.(집합건물법 §55)

㉮ 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위내의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.(집합건물법 §8)

㉯ 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원(全員)으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.(집합건물법 §23 ①)

㉰ 관리인에게 부정한 행위 기타 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있다.(집합건물법 §24 ③)

㉱ 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유없이 그 부분을 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부벽을 철거 또는 파손하여 증․개축하는 행위를 하여서는 아니된다.(집합건물법 §5 ②)

① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의하며, 일부공용부분으로서 면적이 있는 것이 있을 때에는 그 공용부분의 면적은 이를 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적의 비율에 따라 배분하여 이를 각 구분소유자의 전유부분의 면적에 산입한다.(집합건물법 §12) 다만, 공유자의 지분에 대하여는 규약으로 그 비율을 달리 정할 수 있다.

② 구분소유자의 공용부분에 대한 지분은 그의 전유부분의 처분에 따른다.

③ 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.(집합건물법 §17)

④ 건물에 대하여 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한

사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.

⑤ 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제(完濟)할 수 없는 때에는 구분소유자는 전유부분의 면적의 비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다.(집합건물법 §27 ①, §12)

㉮ 1동의 건물 중 구분소유권의 객체로 되어 있는 전유부분 이외의 건물의 부분은 공용부분 이다.

㉯ 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는 것이 원칙 이나 규약으로써 처분할 수 있도록 할 수 있다.(집합건물법 §20 ②)

㉰ 전유부분이지만 규약에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물도 공용부분이다.

㉱ 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들

구분소유자의 공유에 속한다.

㉮ 건물의 공용부분의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 행사할 수 있다.

㉯ 집합건물의 전유부분(專有部分)을 처분하거나 임대하는 것은 구분소유자의 자유이다.

㉰ 각 공유자는 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용을 부담한다 (사용수익의비율X)

공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액(價額)에 비례하여 분담한다.

㉱ 집합건물의 대지를 목적으로 하는 지상권은 대지사용권이지 대지권이라고는 할수 없다X (지상권이 대지권이 될 수도 있다. 대지사용권을 등기하면 대지권(垈地權)이 된다).

㉲구분 소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다.

① 공용부분은 반드시 전원의 공용에 제공되어야 하는 것은 아니다.

(일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)은 그들

구분소유자의 공유에 속한다)

② 전유부분인 건물부분과 부속건물이라 하더라도 규약에 의해 공용부분으로 정할 수 있다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 공용부분으로 인정되는 것

① 건물의 대지(X)-건물의 대지는 구분소유자들의 공유에 속하지만 공용부분은 아니다

② 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물

③ 전유부분에 해당되지만 규약으로써 공용부분으로 정한 것

④ 전유부분 외의 건물부분

⑤ 전유부분에 속하는 부속건물이지만 규약으로써 공용부분으로 정한 것

①대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 구할 권리 를 가진자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할수 있다

②공용부분의 변경에 관한 사항은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에

의한 집회결의로써 결정한다.

③공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 경우에는 통상의 집회결의로써 결정할 수 없고,구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의한 집회결의로써 결정한다

④공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다 (대지사용권은 국고로 귀속된다)

⑤복도, 계단, 출입구, 엘리베이터, 옥상, 보일러실, 소방설비 등은 법률상 당연히 공용

부분이 되며, 공용부분이라는 취지의 등기를 요하지 않는다.

다만, 규약상(規約上) 공용부분은 그 취지를 등기하여야 한다, 규약으로써 공용부분으로 정하거나 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자가 공정증서로써 규약에

상당하는 것을 정한 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

★공용부분의 사용.수익은 지분의 비율로 한다(x)---사용은 용도에 맞게

수익, 관리비용,기타 의무---지분의비율

㉮ 규약의 설정․변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3

이상의 찬성을 얻어 행한다.(집합건물법 §29 ①)

㉯ 관리인은 매년 1회 일정한 시기에 정기관리단집회를 소집하여야 한다.(집합건물법 §32)

㉰ 관리단집회는 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집절차를 거치지 아니하고 소집 할 수 있다.(집합건물법 §35)

㉱ 관리단집회를 소집하고자 할 때에는 관리단집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시(明示)하여 각 구분소유자에게 통지하도록 되어 있으므로(집합건물법 §34 ①), 관리단집회는 집회소집통지사항 이외의 사항에 관하여는 결의할 수 없다.(집합건물법 §36) 다만, 구분소유자 전원의 동의가 있어 소집절차를 거치지 아니하고 소집한 경우에는 회의의 목적사항을 명시한 집회소집통지사항 자체가 없었으므로 제한없이 결의할 수 있다.

㉲ 관리단집회에서의 의결권은 서면또는 대리인에 의하여도 행사할 수 있다.(§38조-②항)

① 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 건물 및 그 대지와 부속시설의 관 리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.

② ①의 경우 관리단은 구분소유자 전원으로써 구성한다.

③ 관리인은 매년 １회 일정한 시기에 구분소유자에 대하여 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.

④ 관리인의 대표권은 제한할 수 있지만, 이로써 선의의 제３자에게 대항할 수는 없다.

⑤ 관리단은 구분소유자 전원으로써 구성되며, 구성원이 되지 않겠다고 거부하거나 탈퇴할 수 없다.

또한, 구분소유자가 아닌 자(전세권자, 임차인 등 사실상 전유부분 점유자)는 관리단의 구성원이 되지 못한다. 다만, 구분소유자로부터 구성원으로서의 권리행사에 관한 대리권을 수여받은 경우에는 대리권을 행사할 수 있다고 본다.

관리인은 관리단집회의 의장은 될 수 있지만, 관리단의 구성원은 아니다.

[임시관리단집회]

① 관리인은 필요하다고 인정한 때에는 관리단집회를 소집할 수 있다.

② 구분소유자의 5분의 1이상으로서 의결권의 5분의 1이상을 가진 자가 회의의 목적사항을 명시하여 관리단집회의 소집을 청구한 때에는 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다. 이 정수(定數)는 규약으로써 달리 정할 수 있다.

③ 관리인은 매년 1회 일정한 시기에 정기관리단 집회를 소집하여야 한다.

④ 관리단 집회를 소집하고자 할 때에는 관리단 집회일의 1주일 전에 회의의 목적사항을 명시하여 각 구분소유자에게 통지하여야 한다.

관리인의 권한과 의무(집합법 25조)

①공용부분의 보존, 관리, 및 변경을 위한 행위

②관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구, 수령하는

행위 및 금원을 관리하는 행위

③관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판외의 행위

④기타 규약에 정해진 행위

재건축 결의

①집합건물의 건축후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되는 등 일정한 사유가 있으면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 절차를 거쳐서 재건축할 수 있다.

②집합건물을 재건축하기 위하여는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각

5분의 4이상의 다수에 의한 결의가 있어야 한다.

③하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는

개개의 각 건물마다 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 소정의 재건축 결의를

할 필요가 있다는 것이 판례이다.

④ 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 최고하여야 한다.

⑤ 재건축에의 참여여부에 대한 회답의 최고기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 등은 최고기간만료일로부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을

청구 할 수 있다.

집합건물의소유및관리에관한법률에 있어서 의무위반자에 대한 조치

① 구분소유권의 경매

② 공동의 수익에 반하는 행위의 정지 청구

③ 사용금지의 청구

④ 전유부분의 점유자에 대한 인도청구

⑤ 구분소유권의 매도청구---X(의무 위반자의 조치는 아님)

-의무위반자에 대한 구분건물에 대해 사적인 양도는 청구할 수 없고, 경매를 법원에 청구할 수 없다

① 구분소유자가 아래와 같은 행위를 하거나 규약에 정한 의무에 현저히 위반한 결과 공동생활의 유지가 심히 곤란하게 된 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의에 의하여 지정된 구분소유자는 당해 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의

경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다. 경매명령청구는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 다수에 의한 관리단집회의 결의가 있어야 하며, 미리 당해 구분소유자에게 변명의 기회를 주어야 한다. 경매를 명한 재판이 확정된 때에는 그 청구를 한 자는 재판확정일로부터 6월이내에 경매를 신청할 수 있다. 당해 구분소유자는 경락인이 되지 못한다.(집합건물법 §45)

㉮ 건물의 보존에 해로운 행위.

㉯ 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위,

㉰ 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우 정당한 사유없이 그 부분을 주거 이외의 용도로 사용하거나 그 내부벽을 철거 또는 파손하여 증․개축하는 행위

구분소유자의 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 또는 그 행위의 예방에 필요한 조치를 취할 것을 청구할수 있다.사용금지를 청구할수 있다

구분소유권의 매도청구를 행사할 수 있는 자는 아래와 같다.(집합건물법 §48)

㉮ 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자.

㉯ 재건축의결의내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 그의 승계인

㉰ 매수지정자(㉮와 ㉯ 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자)

① 집합건물의 구분소유자는 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있다.

② 구분소유자의 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구 권도 포함된다.(그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다)

③ 집합건물의 구분소유자들이 공용부분 중 일부에 대하여 제3자에게 무상사용권을 부여한 경우, 이는 민법상 사용대차의 성질을 갖는 것으로 보아야 한다.

④ 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 경우 구분소유자는 원칙적으로 그가 가 지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제 할 책임을 진다.

⑤ 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르게 되며, 구분소유자는 규약으로써 달리 정한 경우를 제외하고는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다.

=대지와 전유부분의 분할금지처분은 그 취지를 등기하지 않으면 선의의 제3취득자에게 대항할 수 없다.

집합건물의 구분소유자는 집합건물의소유및관리에관한법률 제16조 제1항에 의하여 공용부분에 대한 보존행위를 단독으로 할 수 있고, 그 보존행위의 내용에는 지분권에 기한 방해배제청구권과 공유물의 반환청구권도 포함된다.

소급효가 있는 경우	소급효가 없는 경우
① 무능력자의 법률행위의 취소(제5조 2항․제10조․제13조) ② 실종선고의 취소(29) ③ 착오에 의한 의사표시의 취소(109) ④ 사기․강박에 의한 의사표시의 취소(110) ⑤ 이혼의 취소(838) ⑥ 인지의 취소(861) ⑦ 무권대리행위의 추인(133) ⑧ 소멸시효의 완성(167) ⑨ 선택채권에 있어서의 선택(386) ⑩ 상계(493) ⑪ 계약의 해제(548) ⑫ 인지(860) ⑬ 협의상 파양의 취소(904) ⑭ 상속재산의 분할(1015) ⑮ 상속의 포기(1042)	① 미성년자에 대한 영업허락의 취소(8) ② 한정치산선고․금치산선고의 취소(11, 14) ③ 부재자재산관리명령의 취소(22) ④ 법인설립허가의 취소(38) ⑤ 혼인의 취소(816) ⑥ 부부 사이의 계약의 취소(828) ⑦ 친생자승인의 취소(854) ⑧ 입양의 취소(897) ⑨ 부양관계의 취소(978) ⑩ 무효행위의 추인(139) ⑪ 조건의 성취(147) ⑫ 기한도래의 효과(152) ⑬ 공유물의 분할(단, 상속재산의 분할은 소급효 있음) ⑭ 계약의 해지(550) ⑮ 준정(855)

		지상권	전세권	지역권
1.목적물		토지 -구분지상권(지상 또는 지하의 일정한 층:구분지상권에서는 수목은 제외)	부동산(토지,건물) -단 농경지는 제외	토지 요역지 부동산의 편익을 위하여 승역지를 이용
2.기간	최단기	-30년(석조,서회조,연와조 등의 견고한 건물, 수목) -15년(건물) -5년(공작물)	-건물 1년 -토지 ×	×
	최장기	×	-건물,토지 10년
	약정×	-구조물의 성질에 따라 최단기간 -구조물의 종류와 성질을 알 수 없는 경우;15 년 (수목은 언제나 30년)	-당사자는 언제든지 소멸통고 가능 ※당사자 누가 하든지 소멸통고 후 6월이 지나야 소멸
3. 법정갱신		×	-건물전세권에서만 인정 -기간 만료 6월～1월 전에 갱신거절 또는 조건 변경의 통지가 없는 경우 전조건과 동일하면서 기간의 정함이 없는 것으로 본다.	×
4.갱신청구권		○(형성권이 아니고 청구권):이 때 설정자는 갱신을 거절할 수도 있음)	×	×
5.매수청구권		○	○	×
6.물권적청구권		반환,방해제거,방해예방	반환,방해제거, 방해예방	방해제거,예방(○) 반환(×)
7.양도, 임대		○(담보제공 가능)	○(담보제공 가능)	×

	지상권	전세권	지역권
8.지료증감 및 유익비청구권	○	○ (전세금증감청구권)	×
9.필요비청구권	×	×	×
10.상린관계	○	○	×
12. 지료	지료를 요소로 하지 않음(유상, 무상모두 가능)	반드시 전세금을 요소로 한다.	지료를 요소로 하지 않음(유상,무상 가능)

비교의 내용

①의의 ②대상 ③사용대가 ④취득 ⑤존속기간(㉠최단기간 ㉡최장기간 ㉢기간을 약정하지 않는 경우 ㉣법정갱신 ⑥매수청구권 ⑦처분자유 ⑧물권적청구권 ⑨상린관계 ⑩비용상환청구권

[지상권]

①타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권

②토지, 일부에도 가능

③지료는 요소가 아니다. 무상으로도 가능 , 약정한 경우-지료지급의무, 지료증감청구권(형성권), 지료2년체납시 설정자 소멸청구

④법률행위에 의한 취득-물권적합의+등기, 법률의 규정에 의하 취득-취득시효, 법정지상권(건물,입목소유자가 취득) 등

⑤존속기간

㉠석조,석회조,연화조,수목;30년, 그 밖의 건물;15년, 건물 이외의 공작물;5년

㉡규정없음, 구분지상권의 영구무한가능(判)

㉢지상물의 종류 구조에 따라 그 최단기간으로 한다, 공작물의 종류와 구조를 정하지 않는 경우;15년, 수목은 언제나 최단 30년

㉣법정갱신-규정없음

⑥지상권자;갱신청구권+지상물매수청구권(형), 지상권설정자;지상물매수청구권

⑦지상권자 처분자유;양도, 담보, 임대

⑧반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권 모두 인정

⑨준용규정있음

⑩유익비상환청구권(임의규정)

[지역권]

①의의 ②대상 ③사용대가 ④취득 ⑤존속기간(㉠최단기간 ㉡최장기간 ㉢기간을 약정하지 않는 경우 ㉣법정갱신 ⑥매수청구권 ⑦처분자유 ⑧물권적청구권 ⑨상린관계 ⑩비용상환청구권

①일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기의토지(용역지)의 편익에이용하는 권리

②토지;용역지와 승역지, 승역지 일부설정가능, 부종성,수반성,불가분성, 인접성 불요

③지료에 대해 아무런 민법규정 없음

④법률행위에 의한 취득;지상권설정합의+등기, 법률규정에 의한 취득; 취득시효의 경우는

계속되고 표현된 지역권에 한함

⑤존속기간

㉠지료와 마찬가지로 존속기간에 대해서도 아무런 민법에 명문규정이 없다.

㉡영구적 설정가능(通,判)

㉢규정없음

㉣규정없음

⑥없음

⑦없음

⑧반환청구권(×)

⑨준용규정 없음

⑩없음

[전세권]

①의의 ②대상 ③사용대가 ④취득 ⑤존속기간(㉠최단기간 ㉡최장기간 ㉢기간을 약정하지 않는 경우 ㉣법정갱신 ⑥매수청구권 ⑦처분자유 ⑧물권적청구권 ⑨상린관계 ⑩비용상환청구권

①전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용․수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자 보다 전세금을 우선변제를 받을 권리를 말한다.

②부동산(토지,건물), 일부가능, 농경지(×)

③전세금은 필요적 요소, 전세금증감청구권(형)-증액시 대통령령 1/20제한

④법률행위에 의한 취득;전세권설정합의+등기+전세금수수, 법률의 규정; 취득시효 등

⑤존속기간

㉠토지×, 건물;1년

㉡10년-갱신시 10년씩

㉢각 당사자가 언제든지 상대방에 대하여 전세권 소멸 통고; 6월 경과 전세권 소멸

㉣건물전세권에 한해-존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 설정자의 통지가 없을때-전전세권과 동일한 조건으로 갱신, 단 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다.

⑥전세권자;갱신청구권(×), 부속물매수청구권-설정자의 동의 얻어 부속, 설정자로부터 매수한 것에 한함. 전세권설정자;부속물매수청구권

⑦양도,담보,임대,전전세 가능-단 설정행위로 금지 가능

⑧모두인정

⑨준용규정

⑩유익비상환청구권-가액증가현존시, 지출액과 증가액 중 소유자의 선택에 의해, 법원의 유예기간 허여 제도

		임대차	주택임대차
1.목적물		부동산,동산 -토지,건축물,공작물 가능	주거용 건물 -단, 일시사용은 제외
2.기간	최단기	×	-2년 ※임차인의 의사에 의하여 2년 미만 가능. 이 때 임차인은 2년 미만과 2년을 선택적으로 주장 가능
	최장기	-20년, 갱신 10년 -단, 일정한 목적으로 하는 토지 임대차는 최장기의 제한을 받지 않는다.	-20년
	약정×	-당사자는 언제든지 해지통고 가능 ①부동산 -임대인→임차인:통고 후 6월 -임차인→임대인:통고 후 1월 ②동산 -당사자 누가하든지 해지통고 후 5일	-당사자는 언제든지 해지통고 가능 -임대인→임차인:2년이내는 금지(판례) -임차인→임대인:통고 후 3월
3.법정갱신		-기간만료 후 상당한 기간내에 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지가 없을 경우 전조건과 동일하면서 기간의 정함이 없는 임대차로 본다.	-기간만료 6월～1월 전에 갱신거절 또는 조건변경의 통지가 없을시 전조건과 동일하면서 기간의 정함이 없는 임대차로 본다.
4.갱신청구권		× 단, 당사자의 합의로 계약갱신 가능:10년 범위내(단,일정한 목적의 토지임대차는 제한 없음)	×
5.매수청구권		○ 건물:부속물매수청구권 토지:지상물매수청구권	○

	임대차	주택임대차
6.물권적청구권	원칙은 금지 단, 등기시 방해배제 인정	원칙은 금지 단, 방해배제 인정
7.양도,임대	원칙은 금지. 단,임대인의 동의하에○	원칙은금지. 단,임대인의 동의하에○
8.지료증감 및 유익비청구권	○	○
9.필요비청구권	○	○
10.상린관계	부동산임대차 ○	○
12.지료	반드시 차임을 요소로 함:현물,현금 또는 기타 대체물(후불원칙)	차임 또는 보증금

[임대차;임차권]

①의의 ②대상 ③사용대가 ④취득 ⑤존속기간(㉠최단기간 ㉡최장기간 ㉢기간을 약정하지 않는 경우 ㉣법정갱신 ⑥매수청구권 ⑦처분자유 ⑧물권적청구권 ⑨상린관계 ⑩비용상환청구권

①임대차란 당사자 일방이 상대방에게 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에

대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

②부동산, 동산

③차임이 필수적 요소;유상계약, 차임증감청구권, 2기연체 해지사유

④채권계약에 의해 취득

⑤존속기간

㉠제한규정없음

㉡20년; 갱신시 10년씩, 특례로 토지임대차 제한배제, 처분능력 권한없는 자; 단기임대차

㉢당사자 쌍방은 언제든지 해지의 통고; 부동산 임대인 해지시-해지기간 6월, 임차인해지시-1월, 동산은 누가 하든 -5일

㉣기간 만료한 후 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않은 때 ; 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.그러나 기간은 정함이 없는 것으로 한다.

⑥토지임차인;계약갱신청구권+지상권매수청구권, 토지임대인;×, 건물임차인;부속물매수청구권(동의얻은, 임대인으로부터 매수한 것 한함), 건물임대인;×

⑦임대인의 동의없이 양도하거나 전대하지 못한다. 위반시 유효이나 임대인게게 대항하지 못한다.

⑧대항력 있는 임차권; 소유권에 기한 물권적청구권 준용, 대항력없는 임대차; 점유권에 기한 물권적청구권

⑨부동산임대차 유추적용

⑩필요비상환청구권;존속하는 동안에도 청구, 유익비상환청구권;임대차 종료한 후 청구

[주택임대차보호법;주택임차권-규정없으면 임대차규정 적용]

①의의 ②대상 ③사용대가 ④취득 ⑤존속기간(㉠최단기간 ㉡최장기간 ㉢기간을 약정하지 않는 경우 ㉣법정갱신 ⑥매수청구권 ⑦처분자유 ⑧물권적청구권 ⑨상린관계 ⑩비용상환청구권

①주거용 건물의 임대차의 특례 규정

②주거용건물의 전부 또는 일부, 겸용주택, 미등기전세계약

③차임증감청구권-대통령령 증액 1/20제한

④채권계약에 의해 취득

⑤존속기간

㉠기간을 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 경우; 2년, 단 임차인은 2년 미만을 주장가능

㉡규정없음, 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계 존속

㉢2년 보장, 임차인만이 언제든지 계약해지의 통지할 수 있다.- 이 때 해지기간 3월

㉣임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임대인이 통지를 아니한 경우, 임차인도 만료전 1월 전까지 통지 ; 전과 동일한 임대차로 갱신, 존속기간을 정함이 없는 것으로 한다.

⑥~⑩규정없음