부동산학 기초이론 - 부동산 투자결정기법, 할인현금수지분석기법, 승수법(乘數法), 수익률법, 비율분석법

제3절 부동산 투자결정기법

부동산투자결정기법에는 ①할인현금수지분석법 ②어림셈법 ③비율분석법의 3가지 방식이 있다.

1. 할인현금수지분석기법

할인현금수지분석법(DCF:discounted cash flow analysis)란 미래에 예상되는 현금 유입과 현금유출을 현재가치로 할인하고, 이것을 서로 비교하여 투자 여부를 결정 하는 방법이다. 할인현금수지분석법은 ① 순현가법 ② 수익성지수법 ③내부수익률법 등으로 나뉘어진다.

(1) 순현가법(NPV: net present value method)

미래 기대되는 세후소득의 현가합계와 투자비용으로 지출된 현가합계를 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법. 순현가란 세후소득의 현가합계에서 투자비용으로 지출된 현가합계를 차감한 잔액이다.

① 투자결정방법

현금유입액의 현재가치에서 현금유출액인 투자비용의 현재가치를 차감한 순현가의 크기로 투자 여부를 결정한다.

① 순현가 > 0 [PV > I]: 투자 yes 또는 증가 ② 순현가 < 0 [PV < I]: 투자 no 또는 감소 ③ 순현가 = 0 [PV = I]: 균형투자량이 결정된다.

② 시장가치와 투자가치

시장가치란 투자한 결과 투자시점에서 예상되는 유출의 현재가치이고, 투자가치는 투자시점        에서 예상되는 미래 현금유입액의 현재가치를 말한다. 즉, 시장가치는 투자비용의 현재가치         (I)이고 투자가치는 현금유입의 현재가치(PV)이다.

① 투자가치 > 시장가치[순현가 > 0]: 투자 yes 또는 증가 ② 투자가치 < 시장가치[순현가 < 0]: 투자 no 또는 감소 ③ 투자가치 = 시장가치 [순현가 = 0]: 균형투자량이 결정된다.

(2) 수익성지수법(PI: profitability index method)

① 개념

수익성지수법이란 순현가법에서 계산한 현금유입액의 현재가치와 현금유출액인 투자비용의        현재가치를 상대적인 수익성의 비율로 표시하여 투자의 타당성 여부를 결정하는 방법.

수익성지수(PI) =현금유입의현가/현금유출의현가

② 투자결정방법

① 수익성지수 > 1: 투자 yes 또는 증가 ② 수익성지수 < 1: 투자 no 또는 감소 ③ 수익성지수 = 1: 균형투자량이 결정된다.

(3) 편익-비용분석법(B⁄C비율: Benefit⁄Cost ratio)

수익성지수법과 비슷한 개념으로 편익-비용비율이라는 것이 있다. 편익이란 미래에 발생이 예상되는 경제적이익을 말하고 비용이란 미래에 발생이 예상되는 경제적가

치의 희생을 말한다. B⁄C비율의 크기에 의해 투자 여부가 결정된다.

① B/C비율 > 1: 투자 yes 또는 증가 ② B/C비율 < 1: 투자 no 또는 감소 ③ B/C비율 = 1: 균형투자량이 결정된다.

(4) 내부수익률법(IRR: internal rate of retern)

① 개념

㉠ 내부수익률은 기대수익률이라고도 하며 투자로부터 기대되는 현금유입의 현재가치와 현금유   출의 현재가치를 같도록 하는 할인율, 즉 순현가를 0으로 만드는 수익률이다.

㉡ 요구수익률은 기업 외부로부터 주어지나, 내부수익률은 기업 내부의 능력에 따라 결정된다     는 점에서 차이가 있다.

② 내부수익률법에 의한 투자결정

① 내부수익률 > 요구수익률[순현가 > 0]: 투자 yes 또는 증가 ② 내부수익률 < 요구수익률[순현가 < 0]: 투자 no 또는 감소 ③ 내부수익률 = 요구수익률 [순현가 = 0]: 투자결정

③ 순현가법와 내부수익률법의 관계

㉠ 투자 대안(代案)이 오직 하나일 때는 순현가법이나 내부수익률법의 타당성분석의

결과가 동일하다.

㉡ 그러나 투자 대안(代案)이 둘 이상일 때는 그 결과가 다르게 나타날 수도 있다.

일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 우수한 투자결정기법이다.

☞ 핵심정리

구분	투자수락․투자증가	투자거부․투자감소	균형투자량
1.순현가법	NPV>0	NPV<0	NPV=0
2.수익성지수법	PI>1	PI<1	PI=1
3.내부수익률법	IRR>r	IRR<r	IRR=r
4.편익-비율법(BC)	BC>1	BC<1	BC=1
5.투자가치와 시장가치	투자가치>시장가치	투자가치<시장가치	투자가치=시장가치

2. 어림셈법

① 투자결정시 할인현금분석법이 논리적으로 타당하고 정밀하나 여러가지 복잡한 계산과정을 거  쳐야 한다. 따라서 실무에선 복잡한 할인현금분석법 대신 간편한 어림셈법을 사용하여 왔다.

② 어림셈법은『승수법과 수익률법』이 있다.

(1) 승수법(乘數法)

어림셈법으로 흔히 쓰이는 승수로는 조소득승수, 순소득승수, 세전현금수지승수,

세후현금수지승수 등이 있다.

＊소득의 유형 ① 가능조소득(단위당 예상임대료×임대단위수) - 공실 및 불량부채의 허용액 + 기타 소득(주차장임대료, 자판기수입 등) ② 유효조소득 -영업경비(판매관리비, 재산세 등) ③ 순영업소득 -부채서비스액(매년의 원금․이자상환분) ④ 세전현금수지 -영업소득세 ⑤ 세후현금수지

㉠ 가능조소득

가능조소득은 투자로부터 얻을 수 있는 총소득으로 단위당 임대료에 임대단위수를 곱한 것

㉡ 유효조소득

유효조소득은 가능조소득으로부터 공실과 불량부채의 허용액으로 인한 손실을 빼고 기타소득      을 가산한 것이다. 기타소득에는 주차장임대료, 자판기수입 등이 포함된다.

㉢ 순영업소득

순영업소득은 유효조소득에서 영업경비를 차감한 것이다. 영업경비는 관련부동산의 유지관         리비, 수수료, 보험료, 광고비, 전기세, 재산세 등이 포함된다. 재산세 또는 종합토지세는 영        업경비에 포함되나 소득세나 법인세 같은 영업소득세는 포함시키지 않는다.

㉣ 세전현금수지

순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 것이다. 부채서비스액이란 저당지불액이라고도 하며       저당대부에 대한 매년의 원금상환분과 이자지급분.

㉤ 세후현금수지

세전현금수지에서 영업소득세를 차감한 것이다.

＊ 승수의 유형 ① 조소득승수 = 총투자액⁄조소득 ② 순소득승수(자본회수기간) = 총투자액⁄순영업소득 ③ 세전현금수지승수 = 지분투자액⁄세전현금수지 ④ 세후현금수지승수 = 지분투자액⁄세후현금수지승수

(2) 수익률법

어림셈법에 의한 수익률로는 종합자본환원률, 지분배당률, 세후수익률의 세 가지가 있다.

① 종합자본환원률 = 순영업소득⁄총투자액(순소득승수의 역수) ② 지분배당률 = 세전현금수지⁄지분투자액(세전승수의 역수) ③ 세후수익률 = 세후현금수지⁄지분투자액(세후승수의 역수)

3. 비율분석법

투자에 대한 위험을 평가하기 위하여 현금수지를 여러 가지 비율로 분석하는 기법이다. 다음과 같은 비율이 사용된다.

① 대부비율 = 부채잔금⁄부동산의 가치 ② 부채감당률 = 순영업소득⁄부채서비스액 ③ 채무불이행률 = (영업비용+부채서비스)⁄유효조소득 ④ 총자산회전율 = 조소득⁄부동산의 가치