부동산학 기초이론 - 부동산시장의 개념 및 유형, 부동산시장의 특성 및 기능, 주택의 하향여과과정 분석, 주거분리, 침입적 토지이용과 여과현상

제3절 부동산 시장

1. 부동산시장의 개념 및 유형

(1) 부동산시장의 개념

① 시장의 개념을 경제학적 관점에서 정의하면 시장이란 수요와 공급이 규칙적․반복적으로 나    타나서 재화의 가격이 결정되는 추상적 기구라 정의된다.

② 쿠르노(A. Cournot)는 󰡐일물일가의 법칙이 적용되는 범위를 시장󰡑이라고 규정하고 있는데     이것은 완전경쟁시장을 의미하며, 부동산의 경우에는 부동산의 자연적 특성인 부동성․부증        성∙개별성으로 인하여 일반시장과는 다른 특성을 가지고 완전경쟁시장과는 다른 불완전경          쟁시장을 형성한다.

③ 특히 부동성으로 인하여 부동산시장은 추상적인 시장과 부분시장으로 형성된다.

(2) 부동산시장의 유헝

① 용도상의 분류

부동산시장은 거래되는 부동산의 용도에 따라 크게 5가지로 분류되고, 이용형태에

따라 다음과 같이 세분된다.

㉠ 주거용 부동산시장 -도시주택 교외주택, 농촌주택

㉡ 상업용 부동산시장 -사무용 빌딩 , 상가부동산 , 영화관, 숙박업소

㉢ 공업용 부동산시장 -공장, 광산, 창고

㉣ 농업용 부동산시장 - 임야, 초지, 목장, 과수원, 농작물재배농지

㉤ 특수용 부동산시장 - 묘지, 골프장, 공원, 기타 공공용부동산 등

② 부동산활동주체에 따른 분류

부동산시장의 활동주체에 따라 매도자시장(seller's market)과 매수자시장(buyer's market)으로 구분. 시장관리체계가 잘 정비된 곳일수록 매도자시장과 매수자 시장의 구분이 뚜렷해진다.

2. 부동산시장의 특성 및 기능

(1) 부동산시장의 특성

부동산시장은 부동산이 지니는 자연적․경제적․법률적․사회적인 부동산자체의 특

성에 기인하여 일반재화와는 다음의 특성을 가지고 있다.

           ① 시장의 지역성 ② 부동산거래의 은밀성    ③ 부동산상품의 개별성

④ 부동산시장의 비조직성 ⑤ 수요와 공급의 비조절성 ⑥ 매매의 장기성

(2) 부동산 시장의 기능

① 자원배분기능 ② 부동산상품의 교환기능 ③ 가격의 창조기능 ④ 부동산상품에 대한 정보의 제공기능 ⑤ 부동산상품의 양과 질의 조절기능

3. 주택시장 분석

(1) 주택시장 관련 기초개념

① 주택서비스

주택이 소유자에게 제공하는 만족도 즉, 효용(utility)을 말한다. 분석 대상인 주택을 물리적인 실체로 보지 않고 주택서비스를 제공하는 효용이라는 하나의 추상적인 단위로 보는 것.

② 주택가치

주택이 제공하는 주택서비스를 현재가치로 환원한 값이다. 주택가치의 크기가 주택시장에서       의 주택가격을 결정한다. 즉, 주택가치에 의하여 주택가격이 결정된다.

③ 주택저량(貯量)과 주택유량(流量)

㉠ 주택저량의 수요량과 공급량

㉮ 주택저량의 수요량이란 일정 시점에 수요자들이 보유하고자 하는 주택의 양.

㉯ 주택저량의 공급량이란 일정 시점에 시장에 존재하는 주택의 물리적인 양.

㉡ 주택유량의 수요량과 공급량

㉮ 주택유량의 수요량은 일정한 기간 동안에 수요자들이 보유하고자하는 주택의 양.

㉯ 주택유량의 공급량은 일정한 기간 동안에 공급자들이 공급하고자하는 주택의 양.

④ 주택소요(Housing needs)와 주택수요(Housing demand)

㉠ 주택소요(所要)

단순한 생존수단으로서 주거의 기능을 수용할 수 있는 정도의 사회적 주택기준에 대한 욕구이     다. 이는 무주택 저소득계층들이 속해 있는 주거환경으로서 시장경쟁원리로 충족될 수 없으         므로 사회정책적 측면에서의 주택정책이 요구된다.

㉡ 주택수요(需要)

경제적 능력이 있는 중산층 이상의 유효수요에 의한 구매욕구를 말한다.

구 분	주택소요(Housing needs)		주택수요(Housing demand)
적용개념		사회정책․주택복지정책상의 개념		시장경제상의 개념
적용원리		정부의 적극적 개입		시장 기능으로 해결
적용대상		무주택 저소득 계층		중․고소득층(유효수요계층)

(2) 주택시장의 여과과정

① 여과과정의 개념

여과란 걸러진다는 뜻으로 주택이 소득계층에 따라 상향 또는 하향으로 그 사용이 이동되어       주택의 내용년수가 완료되었을 때에는 최종적으로 그 주택이 주택시장으로부터 걸러지는 현      상을 말한다. 여과의 유형에는 하향여과와 상향여과가 있다.

㉠ 하향여과(fitering- down)

일정수준에 미달하는 주택(이를 불량주택 또는 저가주택이라고도 한다.)에 대한 신축이 금지       되어 일정수준 이하의 주택의 공급이 제한될 때 일정수준 이상의 주택에 주거할 능력이 없         는 저소득층은 상위계층이 사용하던 기존주택을 물려받아 주거할 수밖 없는 것 말함.

㉡ 상향여과(filtering-up)

저급주택이 개수되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되었을 경우 나타난다.

② 분석과정의 가정

㉠ 주택시장은 고가주택시장과 저가주택시장이라는 2개의 부분시장으로 나뉘어진다.

㉡ 각 부분시장에서 단기에는 초과이윤이 발생할 수 있으나 장기에는 오직 정상이윤만이 존재     하는 완전경쟁시장을 가정한다.

㉢ 저가주택시장에서의 일정수준이하의 주택은 정책상 신축이 금지된다. 따라서 저가주택시장     의 주택공급은 오직 고가주택시장에서 사용하던 주택을 물려받아 사용할 수밖에 없다.

(3) 주택의 하향여과과정 분석

① 저가주택시장

㉠ 단기분석

저소득층의 인구의 증가 또는 저소득층에 대한 주택보조금 지원 등으로 인하여 저가주택에        대한 수요가 증가하면 임대료는 상승하게 된다. 임대료의 상승으로 인해 저가주택시장은 초        과이윤이 발생한다.

㉡ 장기분석

초과이윤으로 인하여 고가주택이 저가주택시장으로 전환되는 하향여과가 발생한다.

㉮ 고가주택시장에서 저가주택시장으로 하향여과되는 주택의 양은 저가주택시장에서 발생한       초과이윤이 0이 될 때까지이다. 하향여과가 이루어짐에 따라 저가주택 시장의 공급은 증가하      고, 임료는 원래수준으로 하락하게 된다.

㉯ 하향여과가 이루어짐에 따라 저가주택시장의 주택이 주택시장 전체에서 차지하는 비율은       장기적으로 증가하고, 임대료는 원래의 수준으로 회복하게 된다.

㉰ 고가주택시장에서 저가주택시장으로 하향여과되는 주택의 물량은 전적으로 저가 주택시장      에서 발생한 초과이윤의 크기에 의하여 결정된다.

② 고가주택시장

㉠ 단기분석

고가주택이 저가주택으로 전환됨에 따라 고가주택시장에서 고가주택의 공급이 그만큼 줄어        들게 되고 그 결과 공급의 감소를 가져와 임대료는 상승하게 된다. 임대료의 상승은 기존의        공급업자로 하여금 초과이윤을 얻게하고 초과이윤이 발생함에 따라 장기적으로 새로운 공급       자들은 초과이윤이 0이 될 때까지 시장 진입(신축)을 하게 된다.

㉡ 장기분석

시장 진입에 따라 신규 공급되는 공급물량은 저가주택시장으로 하향여과된 물량과 같거나         적을 수도 있는데 이유는 고가주택시장이 비용불변산업이냐 비용체증 산업이냐에 따라 결정

㉮ 고가주택시장이 비용불변산업인 경우

고가주택시장이 비용불변산업인 경우에는 저가주택시장에 하향여과된 물량만큼 신규공급이        이루어지고 신규공급은 초과이윤이 완전히 소멸될 때까지 이루어진다.

임대료도 하향여과전 수준으로 하락하게 된다.

㉯ 고가주택시장이 비용증가산업인 경우는

생산을 증가함에 따라 생산비가 증가하게 된다.       공급의 증가로 생산비가 증가하게 됨에 따   라, 하향여과 결과 발생한 초과이윤은 공급증가로 인한 가격하락과 증가되는 생산비와 상                     쇄됨으로써 초과 이윤은 소멸하게 된다. 따라서 초과이윤이 생산비와 상쇄되는 부분만큼             비용불변 산업에 비해 신규공급물량은 적게 되고, 임료는 높게 된다.

㉰ 고가주택시장이 비용감소산업인 경우

고가주택시장이 비용감소산업인 경우에는 생산을 증가함에 따라 생산비가 감소하게 된다.           따라서 비용불변산업에 비해 신규공급물량은 많게 되고, 임료는 낮게된다.

(4) 주거분리(housing segregation)

① 주거분리와 주거지역변화의 개념

도시에서 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상을 말한다.      주거분리현상은 도시전체 및 도시와 인접한 근린지역에서도 발생하며 주로 하향여과와 상향      여과과정을 통하여 이루어진다.

② 여과작용에 의한 주거분리

㉠ 부동산(주택)의 가치는 주변의 부동산에 의해 영향을 받는 것이 일반적이다. 주변의 영향이 부동산의 가치를 상승시키는 방향으로 나타나는 것을 정(正)의 외부효과라 하고, 하락시키는 방향으로 나타나는 것을 부(負)의 외부효과라 한다.

∙ 주거분리와 근린지역∙

저소득층주거지역

경계지역

고소득층주거지역

㉡ 주변부동산이 유지․개수가 잘되어 있다면, 인근지역의 부동산도 정(正)의 외부효과에 의해      이득이 있다. 즉, 다른 조건이 동일할 경우 저소득층의 주택은 고소득층의 주택에 인접한 위        치일수록 정(正)의 외부효과를 누릴 수가 있다. 일반적으로 고소득충 가구들은 집적(集積)하        게 되며 저소득층 가구들도 고소득층 가구들과 인접하려는 경향이 있다. 위 (그림)처럼 한 지        역이 고소득층주거지역과 저소득층 주거지역으로 나뉘어진 경우 저소득층 가구들은 가능한        한 주거환경이 좋은 고급주택지역에 가까이 위치하려고 한다. 이 중 선호도가 가장 높은지역        은 고소득층주거지역이 되고, 가장 낮은 지역은 저소득층주거지역이 된다.

㉢ 또한, (그림)의 경계지역의 왼쪽에 위치한 토지는 고소득층에 가깝게 입지하므로 할증료                    (premium)가 붙어 거래될 수 있으며, 경계지역의 오른쪽에 위치한 토지는 감가요인이 발생          할 것이다. 경계지역의 오른쪽에 있는 고소득층주거지역이 쇠락하면 주택개량비용이 개량후        주택가치의 상승분보다 클 것이고, 소유자는 주택을 개량하려고 하지 않는다. 따라서 주택가        치는 점점 하락하게 되어 그 주택은 하향여과하게 되고 저소득층 가구가 들어오게 되는 침           입(侵入: invasion)현상이 나타난다. 이같은 하향여과과정이 반복순환됨에 따라 고소득층주거       지역은 점차 저소득층 주거지역화 되어 간다. 이러한 현상을 지역의 토지이용이 이질적인 요      소의 침입으로 인해, 다른 종류의 토지이용으로 변화되어 가는 과정 즉, 천이(遷移:                   sucession) 과정이라 한다.

(5) 불량주택(不良住宅:poor housing)의 문제

① 불량주택이란 일정수준에 미달하는 주택을 말하는 바 인간은 누구나 쾌적하고 좋은 주거환경  에서 살고자하는 욕구가 있다. 그러나 소득수준이 낮을 때는 주거환경이 나쁜 주택에서 생활       을 영위할 수밖에 없다. 즉 불량주택의 문제는 단지 소득이 적기 때문에 발생한다.

② 사적시장(私的市場)에서 불량주택과 같은 저가주택(低價住宅)이 생산되는 것은 시장이 효율적  으로 자원을 할당하는 기능을 수행하고 있는 것이며 시장의 실패가 아니다.

＊침입적 토지이용과 여과현상 ① 침입적 토지이용의 개념 침입적 토지이용이란 일정지역의 이용주체가 새로운 이질적인 인자(因子)의 침입으로 인하여 새로운 이용주체로 변화하는 것을 말하며, 그 변해 가는 과정 을 천이과정이라 하고 천이과정은 침입과 계승 두 가지로 나뉜다. ② 침입적 토지이용의 유형 침입적 토지이용의 유형에는 침입과 계승이 있다. ㉠ 침입: 어떤 지역에 새로운 지역 기능이 개입되고 있는 현상을 말한다. 침입 에는 확대적 침입과 축소적 침입이 있는 데 확대적 침입이 일반적 현상이다. ㉡ 계승: 침입의 결과 새로운 차원의 인구집단 또는 토지이용이 종래의 것을 교 체하는 결과를 말한다. 계승이 이루어지면 또 다른 형태의 침입을 거부하는 배타적인 토지이용의 형태가 된다. ③ 침입적 토지이용의 특징 ㉠ 침입과 계승은 일반적으로 일정지역의 낮은 지가수준과 부동산 입지에 대한 강한 흡인력 등의 원인에 의해 나타난다. ㉡ 침입이 있을 경우 원주민의 강한 저항을 초래할 수도 있다. ㉢ 침입은 새로운 지역이 아니라 기존의 취락 또는 지역에서 이루어지는 것이 일반적이다. ㉣ 침입적 토지이용시 행정규제와의 관계를 면밀히 검토해야 한다.