부동산학 기초이론 - 시장과 자원의 효율적 할당의 관계, 강성(强性) 효율적 시장

4. 시장과 자원의 효율적 할당의 관계

(1) 효율적 할당의 개념

① 할당(allocation)이란 배분․사용․이용의 뜻으로 자원의 효율적 할당이란 유한한 자원을 효율    적으로 배분․사용․이용한다는 것을 의미한다.

② 자원이 효율적으로 할당(배분)되는 것은 완전경쟁시장을 통해 달성된다.

③ 완전경쟁시장의 장기균형에서는 모든 기업들이 오직 정상이윤만을 얻고 초과이윤을 얻을 수 없다. 따라서 자원의 효율적 할당이란 모든 기업들이 오직 정상이윤만을 얻을 수 있을 때 달성됨. ④ 만약 불완전경쟁시장이 형성되어 어느 특정기업이 초과이윤을 얻는다면 효율적 할당이 달성되    지 못할 것이며 그러나 어떠한 경로를 통해 특정기업의 초과이윤을 제거하여 모든 기업들이       정상이윤만을 얻는다면 그 시장이 비록 불완전경쟁시장이라 하더라도 할당적 효율성이 달성       된다 할 것이다.

(2) 불완전경쟁시장과 할당적 효율성

완전경쟁시장에서는 자원이 효율적으로 할당(배분)되지만 불완전경쟁시장에서는 기업이 초과수익을 획득할 수 있으므로 자원이 효율적으로 할당되지 않는다. 그러나 어떠한 경로를 통해 발생된 초과수익을 0으로 즉, 정상이익만 얻도록 조정할 수 있

다면 비록 시장은 불완전경쟁시장이지만 자원의 할당적 효율성은 달성될 수 있다.

① 불완전경쟁시장에서 특정기업이 초과이윤을 획득키 위하여 제공한 정보비용이 초과이윤과 동  일하다면 그 기업은 초과이윤이 정보비용과 완전히 상쇄되어 정상이윤만 얻게되므로 자동적       으로 자원의 효율적 할당이 달성된다.

② 그러나 초과이윤을 획득키 위한 정보비용이 초과이윤보다 싸다면 그 기업은 초과 이윤을 얻   음으로써 자원의 할당적 효율성이 달성되지 못한다.

③ 불완전경쟁시장에서 할당적 효율성이 달성되지 못하는 경우에 발생한 초과이윤을 정부가 정   책적으로 환수(예;개발이익 환수제도)함으로써 자원의 할당적 효율성을 달성할 수도 있다.

④ 따라서 모든 투자자에게 기회비용이 동일하다면 자원의 할당적 효율성이 달성될수 있다.

＊기회비용 ① 기회비용의 개념 기회비용이란 여러 선택할 수 있는 대안 중 어느 하나를 선택시 포기한 것 중 최대치라 정의된다. 즉, 기회비용이란 선택에 따른 포기의 개념이다. ② 기회비용의 경제적 의의 우리가 선택의 의사결정에 직면할 때 최소한 기회비용보다 큰 선택을 해야 올바른 선택이 될 것이다. 따라서 기회비용이란 선택의 의사결정에 있어 최소 한의 선택기준이 된다.

③ 기회비용의 구체적 예 ㉠ 요구수익률 투자에 있어 최소한도로 요구되는 수익률이다. 예를 들어 은행금리가 현재 10% 일 때 주식에 대한 투자여부를 결정할 때는 투자수익이 최소한 10% 이상 확보될 때 주식투자 를 할 것이다. 이 때 은행금리 10%는 기회비용으로서의 요구수익률이다. ㉡ 전용수입(transformation income) 전용수입은 생산요소 제공자로 하여금 생산요소를 제공할 수 있도록 하는 최소한도의 수입을 말한다. ㉢ 자기자본의 이자 ㉣ 자가소유, 자가사용의 건물에 대한 귀속임대료 ㉤ 정상이윤

5. 정보와 시장의 효율성(효율적 시장가설)

(1) 효율적 시장가설의 개념

효율적 시장가설이란 원래 주식시장에서 주식시장에 대한 정보가 주식가격에 미치는 영향을 분석하는 과정에서 출발하였다. 부동산시장에서 갖는 효율적 시장의 의미란 새로운 정보가 지체없이 가치에 반영되는 시장을 말한다. 반영되는 정보의 내용에 따라 약성효율적시장, 준강성효율적시장, 강성효율적시장으로 구분된다.

(2) 효율적 시장의 유형

① 약성(弱性) 효율적 시장

㉠ 과거의 추세적 정보가 현재의 시장가치에 충분히 반영된 시장으로서 어떤 투자자라도 과거     의 추세분석을 통해서는 정상수익의 이상(초과수익)을 얻을 수 없는 시장이다.

㉡ 과거의 역사적 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석 예측하는 것을 기술적 분석(technical   analysis)이라고 하는데, 약성효율적시장의 시장참여자들은 모두 기술적 분석을 하고 있다고 전제하고 있다. 따라서 약성효율적시장에서 기술적 분석을 해서는 초과이윤을 얻을 수 없다.

㉢ 만약, 약성 효율적 시장에서 특정인이 현재 또는 미래의 정보를 획득․분석할 수 있다면 약     성 효율적시장에서도 초과이윤을 획득할 수 있다.

② 준강성(準强性) 효율적 시장

㉠ 준강성효율적시장이란 어떤 새로운 정보가 공식적으로 공표되는 즉시 신속하고 정확하게 시   장가치에 반영되는 시장이다. 즉, 과거의 정보는 물론이고 현재의 공식적인 정보가 현재의         시장가치에 충분히 반영되는 시장을 말한다..

㉡ 공표된 정보를 기초로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기본적 분석이라 하는데, 준강성효    율적시장의 시장참여자들은 모두 기본적 분석을 하고 있다고 전제하고 있다. 따라서 준강성          효율적시장에서 기술적분석 내지 기본적분석을 해선 정상이윤이상의 초과이윤 얻을 수 없다.

㉢ 그러나 준강성 효율적 시장에서 특정인이 미래의 정보를 획득․분석할 수 있다면 준강성효      율적시장에서도 초과이윤을 획득할 수 있다.

㉣ 예를 들면, 어느 지역의 개발기사가 발표된 경우 어떤 사람이 그 기사를 읽고 토지를 구입      했다고 하면, 이 사람은 정상수익의 이상(초과수익)을 획득할 수 있을까?

만약 시장이 준강성 효율적 시장이라면 이 기사는 공표되는 즉시 대상부동산의 가치에 반영       될 것이다. 그 이유는 다른 사람들이나 토지소유자도 이같은 사실을 이미 알고 있기 때문이         다. 따라서 대상토지를 매수하고자하는 사람은 적어도 토지 가격에 준하거나 그 이상의 가격        을 지불하지 않는 이상, 그 토지를 매수할 수는 없을 것이다. 이렇게 되면 정상이상의 수익          을 올릴 수 없다. 그러나 만약 어떤 사람이 준강성 효율적 시장에서 토지를 매수하여 상당한       초과이윤을 획득했다면, 이것은 기사가 공표되기 이전에 내부자료를 먼저 알았거나 또는 공        개된 것 이상의 탁월한 정보를 입수할 수 있었기에 가능한 것이지, 공개적으로 이용가능한         정보에 바탕을 둔 투자전략으로써 초과수익을 올린 것은 아니다.

③ 강성(强性) 효율적 시장

㉠ 공표된 공적정보이든 공표되지 않은 사적 또는 내부적 정보이든 모두 시장가치에 반영되는    시장을 말한다. 강성효율적시장은 과거, 현재, 미래를 통한 완전한 정보가 하나의 요건인 완        전경쟁시장에 가장 부합되는 효율적 시장이다.

㉡ 과거에 확정되어 있거나, 현재에 확정된 또는 미래에 확정될 모든 정보가 반영되는 시장이     므로 기술적 분석이나 기본적 분석 등 어떠한 정보분석을 하더라도 초과이윤을 얻을 수 없고      오직 정상이윤만을 얻을 수 있는 시장이다.

시장의 종류	반영되는 정보	시장분석방법	초과이윤 발생여부		정상이윤
약성 효율적 시장	과거 정보	기술적 분석	획득 불가능	현재∙미래 정보를 분석하면 획득 가능	획득 가능
준강성 효율적 시장	과거․현재정보	기본적 분석	획득 불가능	미래정보를 분석하면 획득 가능	가능
강성 효율적 시장	과거․현재․ 미래정보	분석 불필요	획득 불가능		가능

(3) 정보와 부동산 가치의 관계

한 필지의 토지가 있는데 현재 그린벨트지역으로 묶여 있다. 그런데 1년 후에는 그린벨트가 해제될 가능성이 있다는 정보가 있다. 그린벨트 상태에서의 토지의 가격은 2,200만원이고, 그린벨트가 해제된다면 1년후의 토지의 가격은 3,300만원이 된다. 토지의 요구수익률이 10%인 경우 토지의 현재가치와 정보의 가치는 얼마나 될까? (해설) ① 그린벨트가 해제되거나 아니될 가능성은 각각 50%이다. 따라서 토지의 현재가치는 다음과 같이 구하여 진다. 토지의 현재가치(pv)=(2.200만+3,300만)*50%/1.1 =2.500만원 ② 그린벨트가 해제된다는 전제하의 토지의 현재가치=3,300만/1.1 =3,000만원 ③ 정보의 가치 = 3,000만원 - 2,500만원 = 500만원