부동산학 기초이론 - 부동산 공급, 공급함수, 공급의 가격탄력성, 탄력성과 경제현상과의 상관관계

제2절 부동산 공급

1. 공급의 개념

① 공급이란 공급자가 일정기간에 걸쳐 재화와 용역을 판매하고자 하는 욕구를 말한다. ② 수요와 마찬가지로 공급도 실제 판매한 양이 아닌 판매하고자하는 의도된 양을 의미하며 일정기간의 유량의 개념으로 파악되고 공급자가 생산능력을 갖추어야한다. ③ 부동산에서의 공급은 건설을 통한 공급은 물론 기존 건물의 임대 등도 공급에 속하고, 공급업자도 건설업자는 물론 기존 건물의 임대업자도 포함된다.

2. 공급의 결정요인

(1) 그 재화의 가격(Pn)

① 공급의 법칙

가격이 인상되면(Pn↑) 공급량은 증가(Q↑)하고, 가격이 인하(Pn↓)되면 공급량은 감소(Q↓)         한다. 이를 공급의 법칙이라 한다.

(2) 생산요소의 가격(Pf)

건축비, 임금 등의 생산요소의 가격이 인상되면 공급은 감소한다.

(3) 기술수준(t)

기술진보는 공급을 증가시킨다.

(4) 경영정책(M)

(5) 금리수준(R)

금리를 인상하면 부동산 공급과 관련된 자금 cost가 높아지므로 부동산 공급이 감소하고 금리를 인하하면 반대현상으로 부동산 공급이 증가한다.

(6) 조세정책(T)

세율의 인하는 부동산 공급을 증가시키고 세율의 인상은 부동산 공급을 감소시킨다.

3. 공급함수

(1) 광의의 공급함수

광의의 공급함수는 공급에 영향을 주는 모든 요인들을 포괄하는 공급함수를 말한다.

그 내용을 함수식으로 표시하면 다음과 같다.

Sn = f(Pn, Pf, t, M, R, T -- )

Sn : 공급량 f : 공급함수의 기호 Pn: n재의 가격 Pf : 생산요소의 가격

t : 기술수준 M : 경영정책 R : 금리수준 T : 조세정책

① 함수는 1:1 대응관계로 표시할 수 있어야만 좌표평면상에 그래프로 표시할 수 있다.

따라서 공급에 영향을 주는 요인들 중에 가장 큰 영향을 주는 요인 하나를 선택하여 1:1 대응관계의 변수로 삼고 나머지는 일정불변(ceteris paribus)이라 가정한다.

∙일정불변이라 가정하는 것들 ① Pf : 생산요소 가격 ② t : 기술수준 ③ M : 경영정책 ④ R: 금리수준 ⑤ T : 조세정책

② 1:1 대응관계의 변수로 삼은 요인은 그 부동산의 가격이고, 그 부동산의 가격과 공급량과의     함수관계를 협의의 공급함수라 한다. 일반적으로 말하는 공급함수는 협의의 공급함수를 말함 ③ 그 부동산의 가격변화에 따른 공급량이 변화하는 것을 공급량의 변화, 그 부동산가격은 일 정한 데 일정불변이라 가정한 것이 변화하여 공급량이 변화하는 것을 공급의 변화라 한다.

④ 공급량의 변화는 기존의 공급곡선을 따라 공급량이 변화하며, 공급의 변화는 공급 곡선 자체   가 움직임으로써 공급량이 변화한다.

(2) 협의의 공급함수와 공급곡선

그 부동산의 가격과 공급량과의 함수관계를 협의의 공급함수라하고 이를 좌표평면상에 그래프로 표시한 것을 공급곡선라 한다. 그런데 그 재화의 가격과 공급량과의 관계는 공급의 법칙이 적용되므로 공급곡선은 우상향한다.

① 협의의 공급함수

(3) 토지의 공급곡선

① 토지의 자연적 공급곡선

토지의 자연적 특성인 부증성으로 인해 토지의 자연적(물리적) 공급곡선은 공급의 가격탄력성이 완전비탄력적인 수직선이 된다.

② 토지의 경제적 공급곡선

토지는 부증성으로 인해 그 절대적 물량을 늘릴 수 없지만, 인위적으로 용도의 전환이나 공유수면의 매립 등을 통해 그 공급물량을 어느 정도 증가시킬 수 있다. 따라서 경제적 공급곡선은 우상향하는 공급곡선이 된다.

토지의 자연적 공급곡선	토지의 경제적 공급곡선

(4) 단기공급곡선과 장기공급곡선

단기공급곡선은 기울기(경사도)가 급하고, 장기공급곡선은 기울기(경사도)가 완만하다. 따라서 장기공급곡선이 단기공급곡선보다 탄력적이다. 그 이유는 단기공급곡선은 단기적으로 가격이 오르더라도 생산설비의 확충 등을 통해 공급물량을 크게 늘릴 수 없으나 장기공급곡선은 생산설비 등의 확충을 통해 공급물량을 늘릴 수 있기 때문이다.

4. 공급량의 변화와 공급의 변화

(1) 공급량의 변화

그 재화의 가격변화에 따른 공급량의 변화를 말한다. 공급량의 변화가 있게 되면 기존의 공급곡선을 따라 이동한다.

(2) 공급의 변화

그 재화의 가격이 일정할 때, 공급곡선을 도출할 때 일정불변이라 가정했던 요인들이 변화함에 따른 공급량의 변화를 말한다. 공급의 변화가 있게 되면 공급곡선 자체가 이동하여 공급량의 변화를 가져온다.

5. 공급의 가격탄력성

(1) 공급의 가격탄력성 개념

공급의 가격탄력성(Es) ＝

(2) 공급의 가격탄력성의 유형

① 공급곡선이 S1의 형태인 경우(완전비탄력적인 경우)

㉠ 분모인 가격이 무한대로 변화하더라도 분자인 공급량의 변화는 불변이다.

㉡ 따라서 공급의 가격탄력성의 값은 0(Es＝0)이 되고 기울기는 무한대가 된다.

㉢ 공급의 가격탄력성의 값이 0일 때 이를 완전비탄력적이라 한다.

㉣ 공급곡선이 수직선이면 완전비탄력적이다.

㉤ 완전비탄력적이란 가격이 변화해도 수량변화가 없는 것을 의미한다.

② 공급곡선이 S2의 형태인 경우(완전탄력적인 경우)

㉠ 분모인 가격은 일정한 데 분자인 수량은 무한히 변화하는 경우이다.

㉡ 따라서 공급의 가격탄력성의 값은 무한대(Es＝∞)가 되고 기울기는 0이된다.

㉢ 공급의 가격탄력성의 값이 무한대일 때 이를 완전탄력적이라 한다.

㉣ 공급곡선이 수평선이면 완전탄력적이다.

㉤ 완전탄력적이란 가격이 약간만 변화해도 수량은 무한대로 변화하는 것을 의미한다.

③ 공급곡선이 S3의 형태인 경우(비탄력적인 경우)

㉠ 탄력성의 값이 0<Es<1 인 경우이다.

㉡ 비탄력적이란 분모인 가격이 크게 변화해도 분자인 수량은 가격보다 적게 변화함을 의미함.

④ 공급곡선이 S4의 형태인 경우(탄력적인 경우)

㉠ 탄력성의 값이 Es>1 인 경우이다.

㉡ 탄력적이란 분모인 가격의 변화보다 분자인 수량의 변화가 큰 경우가 이에 해당된다.

⑤ 공급곡선이 S5의 형태인 경우(단위 탄력적인 경우)

㉠ 탄력성의 값이 Es＝1 인 경우이다. ㉡ 이는 탄력성을 측정하는 기준치로 삼는 탄력성임.

〔핵심체크〕탄력성과 경제현상과의 상관관계

1. 경제적지대와 탄력성 (1) 이전수입과 경제적 지대의 개념 ① 이전수입(transformation income) ㉠ 이전수입이란 생산요소의 소유자가 어떤 생산요소를 제공토록 유도하는 최소한도의 수 입으로 이전수입이 보장되지 아니하면 그 수입을 보장받을 수 있는 타 용도로 전환하는 최소한도의 수입을 이전수입 또는 전용수입이라 한다. ㉡ 이전수입은 한계비용곡선인 공급곡선을 기준으로 X축 방향의 면적이 이전수입이 된다. ② 경제적 지대(economic rent) ㉠ 어떠한 생산요소를 제공하고 받은 총수입 중 이전수입을 초과하는 수입으로서 초과이윤 의 성격을 띤 노력의 대가와는 상관없는 불노(不勞)소득이다. ㉡ 경제적 지대는 공급곡선을 기준으로 Y축 방향의 면적이 경제적지대가 되고, X축 방향의 면적은 이전수입이 된다. 따라서 지대와 관련된 총수입은 경제적 지대와 이전수입으로 구분된다. (2) 결론 ① 공급곡선의 탄력성이 클수록(기울기는 작을수록) 경제적 지대는 작아지고, 이전수입은 커지며 ② 공급곡선의 탄력성이 작을수록(기울기는 클수록) 경제적 지대는 커지고, 이전수입은 작아진다. 2. 조세의 전가와 탄력성 (1) 공급업자에게 종량세(물품세) 부과시 공급업자는 부과된 세금만큼 세금을 가격에 반영코자 하므로 공급곡선은 상방으로 단위당 세금만큼 평행이동하게 된다. (2) 결론 ① 수요곡선의 탄력성 ㉠ 수요곡선이 탄력적일수록 수요자가 유리 즉, 수요자의 부담이 작아지고 그만큼 세금이 가격에 반영되지 않으며 ㉡ 비탄력적일수록 수요자가 불리 즉, 수요자의 부담이 커지고 그만큼 세금이 가격에 반영된다. ② 공급곡선의 탄력성 ㉠ 탄력적일수록 공급자가 유리 즉, 공급자의 부담이 작아지고 그만큼 세금이 가격에 반영되며 ㉡ 비탄력적일수록 공급자가 불리 즉, 공급자의 부담이 커지고 그만큼 세금이 가격에 반영되지 않음. ③ 따라서 조세의 전가 문제는 수요와 공급 탄력성의 상대적 크기에 의해 결정된다 할 수 있다.