민법 및 민사특별법 기초 - 주택임대차보호법, 임대인, 임차인, 계약각론, 저당권, 전세권, 환매권

[2] 계약각론

(1) 매매:당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을

이전할 것을 약정함으로써 성립 (낙성, 유상, 쌍무,불요식계약이다)

계약금의 성질

1) 해약금으로 추정(565조)계약금의 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을

상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. (원상회복의무나 손해배상의무는 없다)

-민법은 계약금을 해약금의 성질을 가지는 것으로 추정한다(제565조)

-해약금에 의해 해제할 수 있는 시기는 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지이다.

-채무불이행으로 법정해제시에도 위약금약정이 있을 때는 손해배상은 청구할 수 없다

-계약금계약은 금전 기타의 유가물의 교부를 요건으로 하는 요물계약이다.

-계약금의 수수가 있었으나 계약을 해제함이 없이 계약상의 채무가 이행된 때에는 계약금의

수령자는 이를 교부자에게 반환하여 한다.

2) 위약금 약정 매수인의 채무불이행시에 매도인은 계약금을 몰취하고 매도인의 채무불이행시에는 매수인에게 계약금의 배액을 상환키로 한다는 약정이 있을 경우에 계약금은 해약금의 성질과 위약금(손해배상예정금)의 성질을 함께 가진다.

매매비용-특약이 없으면 쌍방이 균분하여 부담 (단,등기비용은 매수인이 부담)

매도인의 의무- 재산권 이전의무 담보책임, 과실 수취권

-매매가 성립하면 매도인은 재산권을 매수인에게 이전할 의무를 진다

-부동산인 때에는 등기를 이전하고, 이를 인도하여야 하며 동산인 때에는 점유이전의무

-특약이 없는 한 종물(從物) 또는 종(從)된 권리도 함께 이전하여야 한다.

-매매계약시부터 인도할 때까지 목적물로부터 생긴 과실(果實)은 매도인에게 속한다. 그러나 매수인이 이미 대금을 지급하였음에도 불구하고 목적물을 인도하지 않고서 점유 하는 매도인은 과실을 취득하지 못한다.

-매매계약이 있은 후에도 목적물을 인도할 때까지는 매도인은 그 목적물에서 생기는 과실(果實)을 수취할 수 있고 대신에 매수인은 대금지급의 기한이 지났을지라도 목적물의 인도가 없는 한 대금의 이자를 지급할 필요가 없다. 따라서 매수인은 목적물의 인도가 있었던 날로부터 이자를 지급하여야 한다 (당일부터 이자지급)

매수인의 의무- 대금지급의무. 대금의이자, 대금지급거절권, 대공공탁청구권

(1) 대금지급시기　 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다(제585조).

(2) 대금지급장소　 대금은 채권자인 매도인의 주소에서 지급하는 것이 원칙이다(제467조 ②). 다만 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 인도장소 에서 대금도 지급해야 한다(제586조).

(3) 대금지급의 거절

1) 매매의 목적물에 대하여 권리[소유권, 기타의 권리]를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는, 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 다만 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 대금지급을 거절하지 못한다(제588조).

2) 매수인이 대금지급을 거절하는 때에는, 매도인은 매수인에게 대금의 공탁(供託)을 청구할 수 있다(제589조).

-동시이행의 관계-

-매도인의 재산권 이전의무와 매수인의 대금지급의무와 동시이행의 관계에 선다.

-부동산매매에 있어서 대금지급과 동시이행의 관계에 있는 것은 등기이전(목적물 인도x).

-저당권이 설정된 부동산매매에 있어서 매도인이 소유권이전등기를 이미 경료하였다고 하더라도 저당권을 말소하고 있지 않는 한, 저당권말소등기에 필요한 서류의 교부와 매매대금의 지급은 동시이행의 관계에 있다.

매도인의 담보책임

(1) ★법정책임(法定責任)이며 ★임의규정이다--당사자 특약이나 배제 가능

(2) 무과실책임(無過失責任) (3) 종류물의 매매에도 인정되는 책임

(4) 주로 원시적 불능에 기인한 책임 (5) 유상계약에 준용한다

권리의 전부가 타인에게 속하는 경우의 담보책임 (권전-해) 제척기간x

선의의 매수인은 계약을 해제하고 손해배상도 청구할 수 있다.

악의인 매수인은 계약은 해제할 수 있으나 손해배상청구권은 인정되지 아니한다.

(타인의 권리가 전부이므로 대금감액은 있을수 없다)

권리의 일부가 타인에게 속하는 경우의 담보책임 (권일-대)

선의의 매수인은 대금감액청구권과 손해배상청구권이 있다(제척기간 안날부터1년)

예외⋯⋯잔존부분만이면 매수하지 않았으리라는 사정이 있는 때에 한해 계약해제권이 있다

악의인 매수인은 대금감액청구권만을 청구할 수 있다 (제척기간 계약일부터 1년)

수량부족․일부멸실에 대한 담보책임---(악의의 매수인은 담보책임 x. 안날1년)

선의의 매수인은 원칙⋯⋯대금감액청구권＋손해배상청구권

예외⋯⋯잔존부분만이면 매수하지 않았으리라는 사정이 있는 때에 한해 계약해제권이 있다

제한물권이 있는 경우(지상,지역,전세,질권,유치,임차권)-(악의매수인은 담보책임 x)

선의의매수인은원칙⋯⋯손해배상청구권(대금감액x) 제척기간: 안날부터 1년)

예외⋯⋯목적을 달성할 수 없는 경우에 한해→해제권＋손해배상청구권

저당권, 전세권에 의한 행사로 인한 담보책임--제척기간없다. 선악불문, 실행시에

매수인이 채무인수한 때에는 담보책임을 물을 수 없다.

① 저당권 또는 전세권의 존재에 관한 매수인의 선의(善意)․악의(惡意)는 묻지 않는다.

② 제576조의 담보책임에 대해서는 제척기간이 없다.

즉 매수인은 언제든지 매도인에 대하여 담보책임을 물을 수 있다.

③ 저당권이 설정되어 있다는 사실만으로 매수인은 담보책임을 물을 수는 없다.(실행때)

물건의 하자로 인한 담보책임

(1) 요건

1) 원시적 하자일 것(하자의 존재 여부는 인도시를 기준으로 판단)

2) 매수인이 선의임과 동시에 무과실일 것(입증책임 ; 매도인)

3) 제척기간은 하자를 안 날로부터 ６월이다.

(2) 특정물 매매에 있어서의 하자담보책임(제580조)

{	원칙⋯⋯손해배상청구권 목적달성 불가능⋯⋯해제권＋손해배상청구권

(3) 종류물 매매에 있어서의 하자담보책임⋯⋯특정된 후에 하자가 있을 때

매수인은 선택적으로 특정물 매매와 동일한 담보책임을 물을수 있다.

또는 완전물의 급여를 청구할 수 있다.

경매에 있어서의 담보책임-원칙 손해배상청구권x

권리의 하자에서만 담보책임을 물을 수 있다.--계약의 해제, 대금감액청구권 있다.

(1) 물건에 대한 하자담보책임은 경매에서는 적용되지 아니한다.

(2) 권리에 대한 담보책임에서도 손해배상청구권은 인정되지 아니한다.

채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액을 청구할 수 있고 채무자가 무자력인 경우 대금의 배당을 받은 채권자에 대해서 대금의 전부나 일부의 상환을 청구할 수 있다.

1. ① 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그

대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 낙성․유상․쌍무․불요식 계약이다.

② 매매의 목적물인 재산권은 현존(現存)하여야 하는 것은 아니며, 장래에 있어서 성립될 재산권도 매매의 목적이 될 수 있다.

③ 매매는 현실매매를 포함하며 매매대금, 이행기, 이행장소 등의 합의가 있음을 요건으로 하지 않는다.

④ 반대급부(反對給付)로서 금전 이외의 다른 물건이나 권리의 이전을 약정하는 것은 매매가 아니라 교환이다. (일부가 금전일때도 교환이다)

2. ① 매매의 예약은 일방예약으로 추정되며 예약관리자의 예약 완결권의 행사가 있으면

본계약이 성립되는 정지조건부 매매로 본다.

② 예약은 당사자 일방 또는 쌍방에 본계약체결의무를 부담하게 하는 것이므로

본계약이 어떤 계약의 종류이든간에 예약된 상태는 항상 채권계약이다.

③ 예약완결권은 양도할 수 있으며 형성권이므로 제척기간은 10년이다.

3. ① 계약금계약은 요물계약이며 유상계약에 종된계약으로 주된 계약과 동시에 성립하여야

하는 것은 아니며 금전이 아닌 유가물이라도 무방하다.

② 민법은 계약금을 해약금으로 추정하며 계약금계약에 의한 해제는 채권관계를 소급적으로 소멸시키는 하나, 당사자 일방의 이행이 있기 전에만 해제할 수 있으므로 원상회복의

문제는 생기지 아니하며 손해배상청구권 역시 발생하지 않는다.

③ 계약금이 교부되어 있더라도 상대방의 채무불이행을 이유로 법정해제를 할 수 있음은

물론이다.

④ 매매계약이 있은 후 아직 인도하지 않은 목적물로부터 생 긴 과실은 매도인에게 속한다. 그러나 매수인이 이미 대금을 지급하였음에도 불구하고 목적물을 인도하지 않은 경우에도 매수인이 과실을 취득한다.

4. ① 매도인의 담보책임은 공평․거래신용의 보호라는 관점에서 인정되는 법정책임이다.

② 매도인의 담보책임은 그의 고의․과실 등의 귀책사유를 그 요건으로 하지 않는 일종의 무과실 책임이다.

③ 매도인의 담보책임은 특정물뿐 아니라 불특정물의 매매에 있어서도 인정된다.

④ 매도인의 담보책임은 원시적 불능으로 인한 책임이며 채무불이행으로인한 책임이 아니다

5. 권리의 전부가 타인에게 속하여 이전할 수 없는 경우에 매수인은 언제든지 계약을 해제할 수 있으며 선의의 매수인은 손해배상을 청구할 수도 있다.

6. ① 권리의 일부가 타인에게 있어 이전할 수 없는 경우에도 선의․악의를 불문하고 대금감액청구권이 인정된다.

② 선의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 있고 특별한 사정 이 인정되는 경우에는

계약해제권도 인정된다.

③ 담보책임을 물을 수 있는 제척기간은 선의의 매수인은 사실을 안때로부터 1년,

악의의 매수인은 계약을 체결한 날로부터 1년 이내에 행사하여야 한다.

7. ① 수량이 부족하거나 일부가 멸실된 경우에는 선의의 매수인에게만 담보책임이

인정된다. 불특정물의 매매에서 수량이 부족한 경우에는 담보책임은 성립하지 않는다.

② 매매의 목적물이 용익적 권리에 의해 제한되는 경우에는 선의의 매수인에 한해

담보책임을 물을 수 있으며 제척기간은 사실을 안 때로부터 1년이다.

③ 매매의 목적물에 저당권이 설정되어 있다는 것만으로는 담보책임을 묻지 못한다.

8. ① 물건에 대한 담보책임은 하자담보책임이라 하고 매수인은 선의․무과실이어야 하고 원시적하자일 것이 요건이다.

② 불특정물의 하자에서는 계약하자권과 손해배상청구권도 인정되나 이에 갈음해서

완전물의급부상청구권이 인정된다.

③ 하자담보책임은 사실을 안때로부터 6월 이내에 행사하여야 한다.

9. ① 경매에서는 물건에 대해서는 담보책임을 물을 수 없고 권리에 대한 담보책임이다.

② 경락인은 1차적으로 채무자에 대해 담보책임을 물을 수 있고 채무자가 무자력인 경우에 2차적으로 채권자에게 담보책임을 물을 수 있으나 배당받은 금액의 범위 내에서 책임을

부담하며 원칙적으로 손해배상청구권은 인정되지 않는다.

10. 담보책임에 관한 규정은 임의규정으로 당사자 사이에 이를 면제하는 특약도 가능하나 그 특약이 신의칙에 반하는 경우에는 무효이다.

환매:매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다(§590조)

11. ① 부동산, 동산은 물론 채권, 무체재산권 등도 환매의 목적물이 될 수 있다.

② 환매의 특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다. 환매의 특약은 매매계약에도

종된계약이므로 매매계약의 무효․취소는 환매의 특약도 무효로 한다.

③ 환매대금에 관하여 당사자 사이에서 특별히 정한 바가 없으면 환매권자는 최초의

매매대금과 매수인이 부담한 비용을 반환하고 환매할 수 있다. 그러나 환매대금에 관하여 당사자 사이의 특약이 있으면 그 특약에 의한다.

④ 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못하며,

약정기간이 이보다 넘을 때는 이 기간으로 단축한다.

⑤ 환매에 있어서는 특별한 약정이 없으면 목적물의 과실과 대금의 이자는 상계한 것으로 본다.

⑥ 환매권은 양도가 가능하고 채권자 대위권의 목적이 될 수 있다.

⑦ 환매권이 보류되었다고 현재의 매수인 처분의 자유를 제한받는 것은 아니므로 처분

하거나 제한물권을 설정할 수 있으나 환매권을 등기한 때에는 제3자에게도 대항할 수 있다.

-환매의 특약은 매매계약에 종(從)된 계약이므로 매매계약이 무효․취소되면 환매의 특약도 효력을 상실한다.

-환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못하며, 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 ５년, 동산은 ３년으로 한다

재매매의 예약: 목적물의 매도인이 장래 매수인으로부터 다시 매수할 것을 정한 예약

(기간의제한이없다. 양도성있다. 매매계약과 동시에 할 필요가 없다. 가등기로한다)

① 재매매의 예약은 특별한 의사표시가 없으면 원칙적으로 일방예약으로 추정한다.

② 재매매의 일방예약은 상대방이 완결한 의사를 표시한 때에 그 효력이 생긴다.

③ 재매매예약은 양도성이 있다.

④ 예약완결권의 행사기간을 정하지 않은 경우 상당한 기간을 정하여 그 기간내에

확답을 못받으면 에약의 효력을 잃는다

⑤ 부동산 물권을 이전하여야 할 본계약의 에약완결권을 가등기 할 수 있고

이를 한 때에는 제3자에게 대항 할수 있다.

환매와 재매매의 예약 비교

① 환매나 재매매의 예약이나 채권의 담보작용을 한다는 점에서는 본질적으로 같다.

② 환매의 기간에는 제한이 있으나 재매매의 예약에는 제한이 없다.

③ 환매권이나 재매매에서도 양도성이 있다.

④ 환매권은 등기(환매등기/부기등기)함으로써 제3자에게 대항할 수 있으며

재매매 예약완결권은 가등기함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.

⑤ 환매대금은 원칙적으로 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용을 합한 것을 초과할 수 없으나(당사자 특약으로 초과가능)재매매의 예약의 경우에는 그러한 제한이 없다

⑥ 환매은 매매계약과 동시에 하여야 하나, 재매매예약은 제한이 없다.

⑦ 환매에는 소급효가 있으나, 재매매의예약은 소급효가 없다.

임대차: 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용.수익할 것을 약정하고

상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그효력이 생긴다(§618조)

1. ① 임대차계약은 차임을 요소로 하므로 언제나 유상계약이라는 점에서 사용대차와 구별되며 대차관계가 종료하면 목적물 그 자체를 반환한다는 점에서 소비대차와 구별된다.

② 임대차에서 차임은 금전에 한하지 않으며 유가물이라도 무방하다. 임대차의 목적물은

권리나 기업은 그 대상이 되지 못한다.

③ 민법은 임대차에 최장기간의 제한만을 두고 있으며 최장기간 20년을 초과한 때에는 20년으로 단축된다. 그러나 일정한 목적이 있는 토지 임대차에 대해서는 특례규정이 적용된다.

④ 당사자는 합의로 10년을 넘지 않는 범위 내에서 임대차 기간을 갱신할 수 있다.

(갱신 회수에는 제한이 없다..무제한 갱신 가능)

⑤ 토지임차인의 계약갱신청구권, 지상물매수청구권에 관한 규정은 강행규정으로, 이에

위반한 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.

⑥ 기간만료 후 임차인이 임차물의 사용․수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간

이내 이의를 제기하지 않은 때에는 전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

⑦ 법정갱신이 된 경우를 포함해서 기간을 정하지 않은 임대차는 당사자는 언제든지

계약의 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고한 때는 6월, 임차인이 통고할 경우는

1월이 경과하면 임대차는 종료한다. 기간은 정함이 없는 것으로 본다..(묵시의 갱신)

(★묵시의 갱신(=법정갱신)이 인정되는 경우 전임대차에 대해서 제3자가 제공한 담보는

전임대차의 만료로 소멸하지만 당사자가 제공한 담보는 소멸하지 않는다.)

처분능력, 권한없는 자의 단기임대차: 다음기간을 넘지못한다.

① 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연화조, 이에 유사한 건축을 목적으로 한 토지임대차:10년

② 기타 토지의임대차: 5년

③건물, 기타 공작물의 임대차: 3년

④동산의 임대차: 6월

2. ① 임차인이 임차물의 보전에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다리지 않고서 즉시 그 상환을 청구할 수 있으며, 임대인은 이를 상환하여야 한다.

② 임차인의 지출한 유익비는 임대차가 종료한 때에 '그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액󰡑을 임대인은 상환하여야 한다.

③ 목적물의 사용수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의

상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 한하여 한다.

④ 비용상환청구권과 관련하여 임차인은 목적물에 유치권을 행사할 수 있다(판례)

⑤ 임차보증금반환청구권에 기인하여 유치권을 행사할 수 없다

3. 매매는 임대차를 깨뜨린다 하여 임차권은 제3자에 대한 대항력은 없으나

① 임대인의 동의를 얻어 임차권을 등기하거나

② 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임차인이 지상 건물을 등기하거나

③ 대항요건을 갖춘 주택의 임대차는 예외적으로 대항력이 인정된다.

4. ① 임대인의 동의 없이한 임차권의 양도,전대는 무효는 아니나 임대인에게 대항치 못한다

② 임대인의 동의하에 임차권을 양도한 경우에는 양수인에게 권리․의무가 승계되며

임차인은 그 지위를 벗어난다.

③ 임대인의 동의하에 전대차가 이루어진 경우에는 전차인은 임대인에 대하여 직접의무를 부담하나 권리는 갖지 못한다.

④ 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로

계약을 종료한 때에는 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

① 임대인의 동의 없는 양도 및 전대의 경우 전차인은 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 된다.

② 임대인의 동의는 양도 및 전대의 경우에 효력발생요건이라고는 할 수 없다.(성립요건x)

③ 임대인의 동의없는 임대차를 해지 하지 않는 한 전차인의 점유를 직접 임대인에게 반환 청구할 수 없고 먼저 임차인에게 반환할 것을 청구해서 임차인이 원하지 않을 시 직접 임대인에게 반환청구 가능하다

④ 임대인의 동의 없는 양도 및 전대의 경우에 임대인은 임대차를 해지할 수 있고,

해지 않더라도 전차인에 대해 소유권에 기한 방해제거청구권을 청구할 수 있다.

⑤ 임대인이 수선의무를 이행하지 않는 것은 채무불이행으로써 손해배상의 의무가 생긴다

⑥ 임대인이 임대물의 보존에 필요한 수선을 할 경우 임차인은 이를 거절하지 못한다

5. ① 임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는

때에는 임대차종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

② 부속물매수청구권은 형성권이며 강행규정으로 이를 배제하는 특약은 무효이다.

③ 임차인의 채무불이행에 의해 중도해지되는 경우에는 임차인의 매수청구권이 인정되지

않는다(판례)

④ 일시사용을 위한 임대차에서 부속물 매수청구권이 발생하지 않는다.

⑤ 비용상환청구권은 일시사용을 위한 임대차에서 적용된다.

⑥ 건물임차인이 그 건물의 소부분만을 임차한 경우에는 임대인의 동의를 요하지 않는다

6. ① 임차인은 임대차관계의 종료로 임차물을 임대인에게 반환 할때까지 선량한

관리자의 주의를 가지고 관리할 의무가 있다.

② 차임은 후급이 원칙이며 2기의 차임을 연체시에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

7. ① 임대차는 존속기간이 만료하거나 해지의 통고,임차인의 파산등으로 임대차는종료된다

② 임대차가 종료되는 사유로는

㉠ 임대인이 임차인의 의사에반하여 보존행위를하여 임차인이 그 목적을 달성할 수 없을 때

㉡ 임차물의 일부가 멸실한 경우에 그 잔존부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때

㉢ 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도 하거나 또는 전대한 때

㉣ 2기 이상의 차임 연체-건물,기타 공작물의 임대차 및 토지임대차에 준용(모든임대차x)

㉤ 설정계약이나 용법에 위반된 사용을 하는 등의 채무불이행이 있는 때

(★원칙-임차권은 채권으로써 경매신청권과 우선변제권이 없다. 다만 경락대금에서

확정일자를 받아 우선변제력이 생긴다)

8. ① 보증금반환청구권의 발생기기에 대해 판례는 임대차종료시에 보증금반환채무가

발생하는 것으로 하여 동시이행의 관계를 인정한다.

② 일시임대차에도 담보책임, 수선유지의무, 해지통고 등은 적용된다.

③ 임차권의 양도와 전대의 금지, 비용상환청구권에 대해서는 임차인에게 불리한

특약을 하는 경우에도 인정된다.

④ 임대인은 보증금으로서 연대차임에 충당할 수 있고, 또는 충당하지 않고 그 지급을

임차인에게 청구할 수 있다.

◐ 주택임대차보호법 ◑

1. 이 법의 적용범위는 주거용 건물에 한한다. 주거용 건물은 공부상의 용도가 아니라

실제 용도가 주거용이면 보호받을 수 있다는 것이 판례의 입장이다.

① 주택의 전부 또는 일부의 임대차

② 주택의 일부가 주거 이외의 용도로 사용되는 경우의 임대차

③ 주거용 건물의 미등기전세계약에도 준용되며 전세금은 임대차계약에서는 보증금으로

간주된다.

④ 건물의 임대차에는 당연히 부지부분의 이용을 수반하므로 주택의 대지에도 적용대상이 된다.

⑤ 하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 가정공동생활을 하는 경우 이들을1인의 임차인으로

보아 각 보증금을 합산한다.

⑥ 우선변제를 받을 임차인의범위는

수도권정비계획법에 의한 수도권(인천포함) 중 과밀억제권역은 4천만원에 대해 1600만원 광역시에는 3500만원에 대한 1400만원, 그밖의 지역은 3천만원에 대해 1200만원을

최우선변제 받을 수 있다.

⑦지상의 주택부분과 별도의 용도나 목적으로 건축되었다고 볼 사정이 없는 아파트의

지하실은 구분소유권의 목적이 될 수 없다.

(집합건물인 상가건물의 지하주차장은 구분소유권의 대상이 된다)

2. 이 법은 모든 주거용 건물에 적용되나 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다.

외국인도 보호되나 법인의 경우에는 적용이 없다.

3. 임차인이 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 본다.

① 주민등록은 계속 유지되어야 하며 반드시 임차인 명의의 주민등록에 한정되지 않고

배우자 명의의 주민등록도 무방하다.

② 임차주택의 새로운 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 이 때 임대인의

보증금반환채무는 양수인에게 당연승계된다.

4. 대항요건과 계약서상 확정일자를 갖춘 주택의 임차인은 후순위 권리자

기타 일반채권자 보다 경매절차의 배당에 참가해서 보증금의 우선변제가 인정된다.

① 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금 반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법의 일부규정이 준용되어 절차를 신속히 마무리하도록 하였다.

② 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송이 확정판결 기타 이에 준하는 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법의 규정에도 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 요건으로 하지 않는다. 즉 주택을 명도하지 않고 경매를 신청 할 수 있다.

5. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지의 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

① 임차권 등기명령을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고 할 수 있다.

② 임차권 등기명령의 집행에 의한 등기가 경료된 후 대항요건을 상실하더라도

이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다.(대항력과 우선변제 둘다)

③ 임차권의 등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의

우선변제도 받을 수 없다.

④ 당사자의 약정에 의한 등기의 효력에 대해서도 위 규정을 준용한다.

⑤ 임차인은 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다

⑥ 주택임대차보호법에 의해 우선변제권이 인정되는 임대차보증금 반환채권은 현행법상

배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다.

⑦ 주택의 인도와 주민등록의 우선변제 요건은 우선변제권 취득시에만 구비하면 족하는

것이 아니고 배당요구의 종기인 입찰기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

⑧ 다가구 주택인 경우 호수가 잘못 기재되어도 지번만 기재하면 충분하며 동일 가구내

호실을 옮긴 경우에도 별도로 보지않는다 (공동주택인 경우 반드시 지번과 호수 기재)

임차 중 일시주민등록 전출시 대항력은 소멸하고 재 전입 시 그 시점부터 다시 발생한다

다만, 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 일시 옮긴 경우는 처음부터 대항력 유지함

⑩ 임차권등기명령의 효력발생시기로 판결에 의한때에는 선고를 한 때이며, 결정에 의한

때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 생긴다.

*참고: 재판에는 판결(1심을 항소,2심을 상고) 결정(1심을 항고, 2심을 특별항고)

명령(운항고)이 있다

㉮ 임차권은 임차주택에 대하여 경매가 행하여진 경우에는 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다.

㉯ 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

㉰ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

㉱ 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전까지 대항력을 갖추어야 한다.(경락기일x)

㉲ 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

6. 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.

다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

① 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때 까지는 임대차는

존속하는 것으로 본다.

② 임대차 기간만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절의 통지나 조건을 변경하지 않으면

갱신하지 않는다는 통지는 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다.

③ 법정갱신이 되면 기간을 정하지 않은 임대차로 보나 다시 2년으로 보아야 한다는 것이

판례이다.

④ 법정갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있고 임대인이 그

통지를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.

7. 당사자에게는 차임증감청구권이 인정되나 증액은 1년에 1/20 을 초과하지 못한다.

8.경매신청등기 전까지 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을수 있으나 범위나 기준은주택가액의 1/2 범위 안에서대통령령으로 정한다.

9. 주택임대차보호법은 상속법과 달리 일정한 요건하에 사실혼관계의 배우자에게 임차권의 승계를 인정하고 있으나 1월이내에는 이를 거절할 수 있다.

① 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우→ 단독승계(사실혼자 단독)

② 동거상속인이 없는 경우→ 2촌 이내의 친족과 사실혼자와 공동승계

10. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.