부동산학 기초이론 - 부동산관리활동, 부동산관리 3방식의 장․단점, 건물의 내용연수와 생애주기

제2절 부동산관리활동

1. 부동산관리의 의의

(1) 부동산관리의 개념

부동산관리란 부동산을 그 목적에 맞게 최유효이용을 할 수 있도록 부동산의 취득․유지․보존․개량과 그 운용에 관한 일체의 행위를 말한다.

① 유지(보존)관리

보존관리이란 대상부동산의 현상유지를 위한 보존을 통하여 대상부동산의 경제적․물리적 내       용년수를 높이는 행위를 말한다.

② 이용(운용)관리

이용관리란 대상부동산의 성질을 변화시키지 않는 범위 내에서 그 유용성(쾌적성․ 수익성․         생산성)을 증대시키는 행위를 말한다.

③ 개량

개량이란 부동산의 경제적․법률적․기술적인 하자(瑕疵)를 제거함으로써 그 기능과 이용효          율을 높이려는 행위를 말한다.

(2) 부동산관리의 필요성

① 도시화

인구의 도시집중으로 주택구조를 단독주택에서 공동주택으로 변경시켰고, 그로 인하여 공동        주택의 전문적인 관리를 필요로 한다.

② 건축기술의 발달

건축기술이 발달함에 따라 도시의 건물이 대형화․고층화되고, 이에 따라 전문적인 관리가          아니고는 그 유지가 불가능하게 되었다.

③ 부재(不在)소유자의 요구

도시화는 부동산개발이나 투자를 촉진하게 되어 도시지역의 부동산은 대량으로 임대화되고        이와 같은 부재자의 소유현상은 부동산관리를 전문관리인에게 위탁하게 만드는 요인이 됨.

2. 부동산관리의 내용

3. 부동산관리의 3방식

관리주체에 따라 자가(自家)관리, 위탁(委託)관리, 혼합(混合)관리로 나누어진다.

(1) 자가관리방식(직접관리, 자치관리)

① 자가(自家)관리는 소유와 경영이 일치하는 가장 전통적인 관리방식이다.

② 이는 자기 소유의 부동산을 자기가 직접 관리하거나, 타인에게 임대한 부동산을 자기가 직접           자주적으로 관리하는 방식이다.

③ 소규모 주택이나 건물관리에 유효한 관리방식이다.

(2) 위탁관리방식

① 위탁관리는 소유와 경영이 분리되는 현대적 의미의 관리방식이다.

② 위탁관리는 부동산소유자가 직접 관리하지 않고 전문업자에게 위탁하여 관리방식.

③ 우리 나라의 주택관리사제도, 부동산관리회사가 이에 해당한다.

④ 대형건물이나 공동주택의 관리에 유효한 방식이다.

(3) 혼합관리방식

자가관리와 위탁관리의 장점을 채용한 형태로서, 부동산 관리업무위 일부는 위탁하고 나머지는 직영하는 형태이다.

∙부동산관리 3방식의 장․단점∙

1. 자가관리
장 점	① 소유자의 지시 및 통제 권한이 강하다. ② 관리하는 각 부분을 종합적으로 운영할 수 있고 보안관리면에서 이점 이 많다. ③ 기밀 유지에 안심감이 있다. ④ 친절한 서비스를 제공할 수 있다. ⑤ 관리요원의 부동산에 대한 애착이 강하고 관리면에서 프러스가 된다.
단 점	① 관리요원들이 타성에 젖어 관리업무가 안일화되기 쉽다. ② 인사가 정체되고 개선이 곤란하다. ③ 인건비가 필요 이상 상승한다. ④ 관리원을 둘러싼 부정의 우려가 있다. ⑤ 관리의 전문성을 결하기 쉽다.
2. 위탁관리
장 점	① 전문업자를 이용하므로 합리적이고 편리하다. ② 소유자는 본업에 전념할 수 있다. ③ 전문가의 뛰어난 관리와 서비스를 받을 수 있다. ④ 경제합리화로 관리업자의 수익과 관리비용을 안정․저렴화할 수 있다.
단 점	① 전문관리 업의 역사가 짧은 곳에서는 신뢰할 수 있는 업자가 적다. ② 관리회사 내에서 관리요원의 인사이동이 심할 수 있다. ③ 관리업체가 영리만 추구하면 부실관리를 초래할 수 있다. ④ 각 부분의 종합적 관리가 용이하지 않다.
3. 혼합관리
장 점	① 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고, 위탁관리의 편의를 이용할 수 있다. ② 필요한 부분만 위탁하므로 유리한 경우가 많다. ③ 자가관리에서 위탁관리로 이행할 때 발생하는 과도기적 관리방식이다.
단 점	① 책임의 소재가 불분명하다. ② 전문업자를 충분히 활용할 수 없다. ③ 자가관리 종업원과 위탁관리 종업원 사이에 원활을 결하기 쉽다. ④ 운영을 잘못하면 양 방식의 결점만 노출된다.

4. 건물의 내용연수와 생애주기(life cycle)

(1) 건물의 내용연수

건물의 내용년수란 보통 건물의 수명을 말하며 이는 물리적, 기능적, 경제적, 행정적 내용년수 등으로 구분된다.

① 물리적 내용연수

건물의 이용으로 생기는 마멸 및 파손, 시간의 경과, 자연작용으로 생기는 노후화 또는 지진․화재 등의 우발적 사건으로 생기는 손상 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지의 버팀 연수

② 기능적 내용연수

건물이 기능적으로 유효한 기간을 기능적 내용년수라 한다. 건물과 부지의 부적응, 설계의 불      량, 형식의 구식화, 설비의 부족과 불량 등이 기능적 내용과 관계된다.

③ 경제적 내용연수

경제적 수명이 다하기까지 버팀년수를 말하며 인근지역의 변화, 인근 환경과 건물의 부적합,       부근의 다른 건물에 비교한 시장성의 감퇴 등에 따라 나타난다.

④ 행정적 내용연수

법․제도나 행정 조건에 의해 건물의 수명이 다하기까지의 기간을 말하며 세법의 규정에 따        라 결정된다.

(2) 건물의 생애주기(life cycle)

① 전개발단계

전개발단계는 빌딩이 건축될 용지의 상태에 있는 단계를 말한다.

② 신축단계

신축단계는 건물이 새로 태어나는 단계를 말한다. 이 단계의 후기에 건물의 물리적 기능이

가장 높게 나타난다.

③ 안정단계(중년단계)

이 단계에서는 건물이 제기능을 발휘하며 본격적으로 운영․이용되고 장기간 안정되는 단계. 이 기간은     건물 수명에 영향을 미치는 요인에 따라 달라진다. 이 단계에서는 건물의 시설이나 구조부분의 일부를     개량․수선해야 하는 경우가 있다.

④ 노후단계

건물의 물리적 상태가 급격히 악화되는 단계이다.

⑤ 폐물단계

건물의 가격이 상당히 저하되고 설비 등은 쓸모 없는 정도로 악화된 단계이다.