부동산학 기초이론 - 감정평가활동의 절차의 의의, 감정평가의 방법론

제3장 감정평가활동의 절차

제1절 감정평가활동의 절차의 의의

1. 감정평가절차의 의의

감정평가절차란 감정평가의 업무를 보다 합리적이고 능률적으로 수행하기 위하여 설정한 일련의 단계적 절차를 말한다.

2. 감정평가절차의 필요성

① 감정평가상의 객관성과 신뢰성을 확보하여 감정평가사의 주관적인 개입을 방지할 수 있다.

② 평가의뢰인에게 평가결과에 대한 이해를 증진시킨다.

③ 계획적이고 단계적인 평가를 수행함으로써 능률성을 제고할 수 있다.

④ 주어진 절차에 따라 평가함으로써 평가 후에 발생할 수 있는 문제점 파악과 책임 소재 및 그 해결에 도움이 된다.

제2절 감정평가의 절차

1. 기본적 사항의 확정

기본적 사항의 확정이란 부동산평가를 행함에 있어 실천적 작업을 결정하는 기본사항을 확정하는 단계로 감정평가절차의 출발점이 된다. 기본적 사항의 내용으로는 ①대상부동산의 확정, ② 가격시점의 확정, ③ 가격 및 임료의 종류의 확정, ④ 평가목적 및 조건의 확정 등 네 가지가 있다. 이들이 확정되지 않으면 감정평가 자체를 행할 수가 없다.

∙ 기본적 사항의 내용 ① 대상부동산의 확정       ② 가격시점의 확정 ③ 가격 및 임료의 종류의 확정 ④ 평가목적 및 조건의 확정

2. 처리계획의 수립

기본적 사항이 확정되면 작업의 범위와 성질이 결정되므로, 그에 따른 대상물건의 확인에서 감정평가서 작성에 이르기까지 처리계획을 수립하는 단계이다.

3. 대상부동산의 확인

대상부동산의 확인이란 기본적 사항에서 정해진 대상부동산을 현장조사를 통하여 대상부동산의 존부(存否), 동일성 여부 및 권리내용을 확인하는 절차로, 이는 권리분석을 의미한다.

4.자료의 수집 및 정리

감정평가의 객관성을 확보하기 위해서는 충분한 자료에 입각하여야 하므로, 자료의 수집과 정리는 감정평가에서 중요한 위치를 차지하며 사후 증빙자료의 기능도 수행한다. 자료의 종류로는 확인자료, 요인(要因)자료, 사례자료가 있다.

(1) 자료의 종류

① 확인자료

대상부동산의 물적확인 및 권리 태양(態樣)의 확인을 위해 필요한 자료로서 공적 공부(公的         公簿)와 각종 도면, 임대차 계약서, 임료영수증 등이 있다. 확인자료의 수

집시 물적(物的)인 것과 법적인 것을 분리하여 수집․정리하여야 한다.

② 요인자료

가격형성요인에 관한 자료이다. 요인자료는 일반적 요인에 관한 일반자료와 지역적 요인에         관한 지역자료, 개별적 요인에 관한 개별적 자료로 구분한다.

③ 사례자료

감정평가 방식의 적용에 필요한 현실의 거례사례, 임대사례, 재조달원가의 사례, 수익사례 등       에 관한 자료를 말한다.

(2) 사례자료 수집방법

① 징구법(徵求法)

부동산평가의 의뢰자에게 필요한 자료를 제출토록 하는 방법이다.

② 실사법(實査法)

실제조사를 통한 자료수집방법이다.

③ 열람법(閱覽法)

평가활동에 필요한 자료나 문서를 열람을 통하여 수집하는 방법이다.

④ 탐문법(探問法)

평가활동에 필요한 자료나 정보를 직접 탐문하여 수집하는 방법이다.

5. 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석

6. 감정평가방법의 선정 및 적용

7. 평가가액의 결정 및 표시

상기 방식에 의한 감정평가의 절차를 거친 후 전문가적 판단력과 경험, 양식에 따라 평가액을 결정하고 이를 평가서에 기재하여 그 가액을 표시한다.

제4장 감정평가의 방법론

제1절 총론

1. 감정평가 방식의 발전과정

부동산 감정평가에 관한 이론은 A. Marshall로 대표되는 신고전학파로부터 출발하였다. 신고전학파는 수요․공급이론에 입각하여 시장성, 비용성, 수익성이라는 가격의 3면성에 대한 연구로부터 감정평가이론을 전개하였다.

(1) 마샬(A.Marshall)

① 마샬은 수요․공급이론에 의해 가격 3면성의 등가이론(等價理論)을 전개하였다.

② 공급측면은 고전학파의 생산비이론에서, 수요측면은 한계효용이론에서 도출하여 수요와 공급  의 상호작용에 의해 가치가 결정되는 근대적 시장가치 개념을 종합하였다.

(2) 허드(R.Hurd)

① 가격을 수익가격․교환가격․시장가격 3가지로 보고, 감정평가 방식에서 특히 거래 사례비교     법을 강조하였다.

② 토지의 평가에 있어서 잔여수익을 자본환원하는 방법을 제시하였고, 환원이율은 부동산의 종   류에 따라 변화하는 경향이 있다는 것을 지적하였다.

(3) 메르케(J.Mertzke)

메르케는 평가가격이 현재의 시장가치를 반영하기 위해서는 어떤 시점에 있어서 시장조건에       맞추어 보정되어야 한다는 사정보정의 중요성을 강조하였다.

(4) 벱콕(F.M.Babcok)

① 신규건물 이외의 부동산에서 원가․비교․수익방식의 등가성을 부인하였다.

② 특정의 부동산에는 특정의 평가방법이 적용되어야 한다고 주장하였다.

③ 수익측정이 가능한 모든 부동산의 평가는 오직 수익방식만을 적용하여야 한다고 하여 수익방  식을 특히 강조.

(5) 에트킨슨(H.G.Atkinson)

평가 3방식 중 단일방식에 의한 평가의 불합리성을 지적하고, 부동산 평가시 3방식 모두 적용하여 평가하되, 최종적으로 가격을 조정하는 시산가격 조정의 필요성을 강조하였다.

2. 감정평가 3방식의 개관

(1) 가격의 3면성

비용성	원가방식	그 물건을 생산하기 위하여 투입된 비용은 얼마인가
시장성	비교방식	어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있는가
수익성	수익방식	그 물건을 이용함으로써 얻을 수 있는 수익은 얼마인가

(2) 등가성의 이론(A.Marshall)

경쟁과 대체관계를 통하여 비용성, 시장성, 수익성 측면에서 산정한 평가가액은 결국은 같아진다는 이론이다.

(3) 감정평가 3방식․6방법의 비교

가격의 3면성	3방식	6방법	평가 조건	시산가격 및 임료	특 징
비용성	원가방식	복성식 평가법	가격	복성(적산)가격	공급자 가격
		적산법	임료	적산임료
시장성	비교방식	거례사례비교법	가격	비준가격	수요․공급자 가격
		임대사례비교법	임료	비준임료
수익성	수익방식	수익환원법	가격	수익가격	수요자 가격
		수익분석법	임료	수익임료