민법 및 민사특별법 기초 - 용익물권 -부동산에 한함, 지상권, 임차권, 전세권, 임차권

 [3] 용익물권 -부동산에 한함

1. 지상권: 건물 기타 공작물의 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리

지료는 요소로 하지 않으며 존속기간 동안 타인의 토지를 직접 지배하는 권리이다.

① 지상권의 존속기간에 대해서는 강행규정으로 법정된 최단기간보다 단기로 약정할 수

없지만 장기로 약정한 것은 유효하다.

② 법정지상권이 성립하기 위하여는 저당권 설정 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하여야 한다.

③ 대지와 건물이 동일인의 소유이었다가 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 대지의

소유자가 변경될 때에는 전세권설정자가 법정지상권을 취득한다.

④ 당사자 사이에 철거한다는 특약이 있으면 관습법상의 법정지상권은 성립하지 않는다.

⑤ 법정지상권의 효력은 지상물의 이용에 필요한 범위에 대하여 효력이 미치는 것으로 본다

⑥ 법정지상권이 성립한 건물을 지상권 등기없이 양수한 자는 토지소유자에 대해 양도인을 대위하여 등기를 청구할 수 있다는 것이 판례이다.

지상권은 일필의 토지의 일부나 지하에도 성립할 수 있다.

⑦ 판례는 대지상의 건물만을 매수하면서 대지에 관한 임대차계약을 체결하였다면 위

건물매수로 인하여 취득하게 될 관습상의 법정지상권을 포기하였다고 본다.

⑧ 지상권과 지역권은 토지에만 적용되며 전세권은 토지 및 건물에 적용된다.

⑨ 지상권의 존속기간, 양도 및 임대, 지상물매수청구권, 지료증감청구권, 지상권소멸

청구권은 강행규정으로 이에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한것은 효력이 없다.

(비용상환청구권은 강행규정이 아니다. 법정갱신제도 없음)

⑩제한물권이 설정된 토지에도 구분지상권을 설정할수 있다.단 이용권자 전원의 승낙을요함

⑪ 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간을 최단존속기간으로 한다

(최단존속기간: 석조,석회조,연화조,수목--30년, 건물-15년, 건물이외 공작물-5년)

⑫ 지상권 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 15년으로 본다

단, 수목은 구조와 종류 정하지 않을시라도 30년으로 본다

2. 지상권의 존속기간이 만료되면 지상권자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있고 이를 거절 당하면 지상물매수청구권(지산권설정자와 지상권자 모두)을 행사할 수 있다.

① 지상권자에게는 처분의 자유가 있다. 이를 제한하는 특약은 무효이나, 저당권

설정금지특약은 무효는 아니다. 다만 채권적 효력만 지닐 뿐 저당권의 성립은 막지 못한다.

② 약정된 지료에 대해 당사자는 사정변경의 원칙에의해 지료증감청구권을 행사할 수 있다

③ 지상권 특약의 소멸사유로 지료를 2년이상 연체한 경우에는 지상권설정자는

지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

(지상권만의 특유한 소멸사유이며 이때 지상권자는 매수청구권을 행사할 수 없다)

④ 당사자의 약정으로 지상권의 양도성을 제한할 수는 없으나 상속성을 제한할 수는 있다.

⑤ 지상권에는 유익비에 관하여 명문규정이 없으나 존속기간 만료 후 재산의 가액의

증가로 현존하는 범위 내에서 상환을 청구할 수 있다고 본다.

⑥ 지상권이 소멸하면 지상권자는 지상물을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.

⑦ 타인토지의 공중 또는 지하의 공간의 상하의 범위를정하여구분지상권을 설정할 수 있다

⑧ 구분지상권은 토지의 입체적 이용을 가능케하며 건물 기타의 공작물의 소유목적으로

하고 수목의 소유를 목적으로 할 수 없다.

- 법정지상권의 건물만 양수한 자는 등기가 없더라도 법정지상권을 취득하나 건물을

전득한 자는 지상권의 등기가 되어있지 않으면 제3자에게 대항 할 수 없다

(기존 토지소유자 및 토지 전득자에게는 등기없이 법정지상권 취득하고 또한 대항할수 있다)

<지상권과 임차권의 비교>

	지상권	임차권
기간	최장:제한없음(무한x) 최단:30/15/5	최장기간“ 20년 최단:없음(건물1년)
양도 담보	양도,임대,담보 절대적 가능(특약x)	임대인의 동의시만 양도,임대 가능
지료	지료는 요소x	차임은 성립요소 (전세권도 요소)
지료증감청구	지료증감청구가능	차임증감청구 가능
수선의무	필요비 x, 유익비o(전세권동일)	필요비 o, 유익비 o
매수청구권	지상권자,설정자 매수청구권 가능	임대인의 부속물 매수청구권 x
특유소멸사유	2년의 지료체납	2기의 지료체납
파산에 의한 소멸	x	임차인 파산은 임차권 소멸사유
갱신청구	지상권자	임차인

3. 지역권은 토지의 편익을 위한 것으로 요역지와 승역지 두 토지 사이의 관계이다.

① 지료와 존속기간에 대한 명문규정이 없으며 토지의 사용방법 에는 제한이 없다.

② 지역권은 요역지와 법률적 운명을 함께하나 절대적인 것은 아니다.

(지료는 지역권성립의 요건이 아니며, 지역권에 최단기간이나 최장기간의 명시는 없다)

③ 요역지는 반드시 1필의 토지이어야 하고 승역지는 토지의 일부라도 관계없다.

④ 계속되고 표현된 지역권에 한해 취득시효의 대상이 된다.

⑤ 공유자 1인이 지역권을 취득하면 다른 공유자도 이를 취득한다.

⑥ 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.

① 지역권은 토지소유자 사이의 관계에만 인정되는 것은 아니다.

(소유권 외 전세권이나 지상권, 임차권 등에도 설정될 수 있다)

② 지역권은 승역지의 점유를 수반하는 권리가 아니므로 방해배제 또는 방해예방청구권만 가지며 반환청구권은 인정되지 않는다. (물권적 청구권이 있다)

(지역권, 저당권은 점유 수반않기 때문에 물권적청구권 중->목적물반환청구권은 없다)

③ 지역권은 계약에 의해서 상린관계는 법률의 규정에 의해 성립한다.

④ 상린관계는 법률상 당연히 생기며,인접성을 요구하나, 지역권은 계약에 의해 생기며

요역지와 승역지는 서로 인접할 필요는 없다.

- 상린관계는 토지소유자뿐만 아니라 토지의 용익물권자 사이에서도 인정된다.

- 지역권은 표현되고 계속되는 지역권에 한해 시효쥐득이 인정되나,

상린관계는 시효취득과 관계가 없다.

- 상린관계는 소멸시효의 대상이 아니지만, 지역권은 20년간 행사하지 않으면 소멸시효에 걸린다.

⑤ 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에게 대한 사유가

아니면 그 효력이 없다. (295조 2항)

⑥ 요역지가 수인인 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는

정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.(296조 소멸시효의중단, 정지와 불가분성)

⑦ 지역권이 설정되더라도 지역권에 방해가 되지 않는 범위에서 승역지 소유권의

이용이 가능하다(전면적 배제x)

특수지역권

① 제한물권이지만 일종의 인역권이며, 준총유적 토지수익권인 성질을 가진다.

② 관습 또는 계약에 의해 취득할수 있다

③ 관습이 민법 규정에 우선하여 적용되며, 그 지위의 양도나 양속은 인정하지 않는다.

4. 전세권은 용익물권으로서의 기능 뿐만 아니라 경매권과 우선변제권이 인정되므로 담보물권으로서의 기능도 갖는다. 우선변제권이 있으므로 물상대위성도 인정된다.

① 전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로 전세금을 수수하여야 성립되며 전세금은 금전에 한한다. (전세금의 지급은 전세권의 요소이며, 특약으로 제한할 수 없다)

※전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되는 것이지만 그렇다고 하여 전세금의 지급이 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다 (대판)

② 전세권과 전세금반환청구권을 분리하여 양도할 수 있는가에 대해서 판례는 이를 인정함

③ 전세권의 최장기간은 10년, 갱신계약도 10년까지, 최단기간은 건물에 대해서만 1년 미만 으로 하지 못하도록 규정하고 있다.(건물에만 최단기간 1년적용)

④ 건물의 전세권에 대해서만 법정갱신이 인정되며 법정갱신이 되면 기간은 정하지 않은

것으로 된다.

⑤ 존속기간을 정하지 않은 경우에 당사자는 언제든지 소멸을 통고할 수 있고 통고 후

6개월이 경과하면 소멸한다.

⑥ 타인의 건물위에 토지를 소유하고 있는자가 그 건물에 전세권을 설정한 경우에 전세권의 효력은 그 건물소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에도 당연히 그 효력이 미친다.

⑦ 전세권의 처분의 자유에 대한 규정은 임의규정이므로 당사자의 특약으로

이를 제한할 수 있다. (지상권의 양도금지 특약은 무효이다)

-건물의 일부에 전세권을 설정한 경우 전세권자는 그 건물 전부에 대해 후순위 권리자

기타 채권자보다 전세권의 우선변제권은 인정되나 건물 전부에 대해 경매청구권은 미치지

못한다.

① 처분의 자유를 제한하지 않은 이상 자유롭게 전세권을 양도, 전전세, 임대할 수 있다.

② 전전세권의 존속기간과 전세금은 원전세금을 초과할 수 없으며 원전세권의 일부를

목적으로 할 수 있고 원전세권이 소멸하면 전전세권도 소멸한다.

③ 전세권자는 전전세, 임대하지 않았더라면 면할 수 있었을 불가항력으로 인한 손해에

대해서도 책임을 부담한다.

④ 전전세권자에게도 제한된 범위 내의 경매권이 인정된다.

⑤ 설정계약에 정해진 용법(용도)대로 사용․수익하지 않은 경우 전세권설정자는 전세권의

소멸을 청구할 수 있다. 이 경우 원상회복 또는 손해배상을 청구할수 있다.

⑥ 전세권자의 귀책사유없이 목적부동산의 일부가 멸실한 때에는 전세금의 감액을

청구하거나 전세권의 소멸을 통고할 수 있다.

-전전세권이 존속하는 동안 전세권자는 원전세권을 소멸시키지 못한다.

-전세권의 양도대금에는 제한이 없지만 소멸시에는 등기된 원전세금 이외는 청구할수 없다.

-전세권의 소멸청구사유로는 설정행위로 양도, 담보제공,전전세,임대를 금지한 경우 위반시

또는 정해진 용법에 따라 사용,수익하지 않은 경우로 형성권의 행사이므로

전세권말소등기 없이 당연히 전세권은 소멸한다.(소멸통고 후 6개월이 경과해야 소멸함)

-전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실 된 때에는 그 멸실된

전세권은 소멸하고, 일부멸실의 경우 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 경우

전세권 전부에 대해 소멸을 통고할 수 있다.

-일부멸실이 전세권자의 귀책사유시에도 전세권자는 소멸청구가능하다-손해배상은 해야함

-일부멸실이 불가항력인 경우에는 전세금은 감액되나,

전세권자의 귀책사유시에는 전세금이 감액되지 않는다.

-경매권에서 전세권자는 먼저 우선변제권을 행사하여야하고, 완전히 변제받지 못한 전세금 에 대해서는 채권자로써 전세권설정자의 일반재산에 대해 강제집행을 할 수 있다.

- 전세권이 설정된 후 저당권이 설정 된 경우, 전세권자가 경매를 실행하면 모두소멸하여

배당순위는 설정등기의 전후에 의하고, 저당권자가 경매를 실행하면 선순위인 전세권은 소멸하지 않는다.

- 저당권이 설정된 후 전세권이 설정된 경우, 저당권자나 전세권자 어느쪽이 경매를

신청하든 양자 모두 소멸한다.

※ 1번저당권이있고, 다음에 임차권의 등기를 하고, 그 다음에 2번저당권의등기가있는 경우

2번저당권자의 신청으로 경매가 실시된 경우->

1번저당권은 소멸하고,임차권자는 경락인에게 대항할 수 없다

- 우선변제절차는 경매법에 의한 임의경매에 의하나 이에 의하지 않고 임의환가의

특약을 하여도 무방하다.

⑦ 전세권이 먼저 설정되고 저당권이 설정된 경우 저당권자의 경매실행에 의해 전세권은

소멸하지 않음이 원칙이나 전세권의 존속 기간의 정함이 없거나 경매개시 결정의 등기 후

6월 이내 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 소멸한다.

① 부동산의 일부에 대한 전세권을 실행함에 있어서 분할할 수 없는 경우 전부에 대해 실행 할 수 있는가에 대해 판례는 이를 부정한다.

② 전세권권자는 전세권설정자로부터 매수하였거나 동의를 얻어 부속시킨 경우에

한하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있고 임의로 부속시킨 경우에는 수거할 수 있다. 이 경우 설정자도 부속물매수청구권을 행사할 수 있다.

③ 전세권자가 지출한 유익비에 대해서는 그 가액의 증가가 현존한 경우 전세권 설정자의 선택에 좇아 지출액이나 증가액을 상환할 수 있다. (필요비는 상환청구 불가-전세권.지상권)

④ 대지와 건물이 동일한 소유자에게 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는

그 대지의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.-(법정

지상권) 그러나, 지료는 당사자의 청구에 의해 법원이 이를 정한다.

⑤ 전세권자는 전세권소멸로 그 목적물을 원상회복할 의무가 있고 부속시킨 물건은 수거할 수 있다.

⑥ 전세권의 일부가 전세권자의 책임있는 사유로 멸실 된 때에는 전세권이 만료된 후에

손해를 전세금으로 충당할 수 있다.

전세권 종료후 부속시킨 목적물을 전세권자가 미철거한 경우(갑:설정자 을;전세권자)

- 전세권자는 전세권설정자에게 부속물 반환청구 가능

- 전세권 소멸 후 을의 부속물이 갑의 토지에 무단 점유시 갑은 손해배상 청구가능

-갑은 독단적으로 을의 부속물을 철거할 수 없으며, 을의 비용으로 수거를 청구할수 있다

전세권과 임차권의 비교

	전 세 권	임 차 권
	물권,최장:10년, 최단-건물만1년	채권,최장:원칙 20년 (최단기간:없음)
	전세금 요소, 양도,전전세 원칙가능-설정으로 제한가능, 우선변제,경매권가능	차임 요소, 양도,전전세 원칙(x) 임대인의 동의시만 양도,전대 가능,
	전세금 증감청구 가능	차임증감 청구 가능
부속물 매수청구권	전세권설정자의 부속물매수청구권가능, 설정자의 동의,매수시만전세권자는가능	임대인의부속물 매수청구권(x) 임차인은 임대인의 동의,매수시 가능
	필요비(x) 유익비(o)	필요비(o) 유익비(o)
파산시	전세권자의 파산은 소멸사유 아님	임차인의 파산은 소멸사유이다
특유의 소멸	정해진 용법대로 사용,수익 않은 경우	2기의 차임 연체시
	건물에만 묵시의 갱신가능, 토지(x)	묵시의갱신 가능, 우선변제,경매권(x)