부동산학 기초이론 - 부동산 경제론, 부동산 수요, 수요량의 변화와 수요의 변화, 가격탄력성

제2편 부동산 경제론

제1장 부동산 수요와 공급

제2장 완전경쟁시장 분석

제3장 부동산 경기변동론

제4장 부동산 투자론

제1장 부동산 수요와 공급

제1절 부동산 수요

1. 수요의 개념

수요란 일정기간 재화 내지 용역을 구매하고자 하는 구매욕구를 말한다. 이때 수요는 실제 구매한 것이 아니라 구매하고자 하는 의도된 것을 의미하며, 실제 구매한 것은 지출(Expenditure)이라 표현한다.[예: 투자수요 ⇔ 투자지출] 수요는 반드시 구매력을 수반하는 유효수요(有效需要)이여야 한다. 현재에는 구매력이 없으나 장래에 구매력이 있는 수요는 잠재수요라 표현한다.

∙구매력

① 구매력이란 화폐가치라고도 하며 화폐의 재화를 구매할 수 있는 능력이라

정의된다. 따라서 구매력은 화폐의 보유 정도에 따라 그 크기가 결정되며

본인의 가처분소득이든 또는 차입에 의하든 그 동기는 불문한다.

② 구매력은 물가지수와 반비례한다. 물가가 상승할수록 화폐가치는 하락한다.

2. 부동산수요의 특징

부동산의 수요는 부동산의 특성으로 인하여 다음과 같은 특징을 가진다.

① 부동산은 일반경제재에 비하여 가격비중이 크므로 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 요구된다.

② 부동산은 가계나 기업을 막론하고 한결같이 우리들의 생활에 필요불가결한 것이나 그 수요활 동의 판단에 미치는 주안점은 부동산의 종류에 따라 현저한 차이가 있다.

③ 부동산은 구매결정을 함에 있어 검토되어야 할 사항이 일반경제재에 비해 전문적이고 복잡.

④ 부동산은 그 구매절차에 있어서도 일반경제재와는 다른 특수한 방법이 쓰인다.

⑤ 수요의 탄력성은 부동산에도 원칙적으로 적용되는 것이나 그 폭은 부동산의 종류에 따라 각 기 상이한 양상을 보인다.

3. 수요의 결정요인

(1) 그 재화의 가격(Pn)

① 수요의 법칙

가격이 인상되면(Pn↑) 수요량은 감소(Q↓)하고, 가격이 인하(Pn↓)되면 수요량은 증가(Q↑) 한다. 이를 수요의 법칙이라 한다.

② 수요법칙의 예외로서 가수요

∙ 가수요

① 가격 인상을 예상하여 수요가 증가하는 것을(매점매석 행위 또는 투기행위) 말함.

② 가수요가 발생하면 현재의 가격수준에서 가격상승의 기대에 의한 수요량이 증가하므 로 수요곡선자체가 우측으로 이동한다.

③ 따라서 가수요는 수요의 변화이다.

(2) 소득수준(Y)

소득수준이 증가할 때 수요가 증가하거나, 감소할 수 있는데

① 소득수준이 증가할 때 수요가 증가하는 부동산을 정상재라 한다.

② 소득수준이 증가할 때 수요가 감소하는 부동산을 열등재라 한다.

(3) 타부동산의 가격( Pn-1)

∙ 관련재

① 관련재란 두 재화관계에 있어 한 재화의 가격(X재 가격)과 나머지 재화의

수요(Y재의 수요)가 상관관계가 있을 때 이를 관련재라 한다.

② 관련재에는 대체재, 보완재, 독립재가 있다.

① 대체재(예: 아파트-연립주택-단독주택, 밀감-사과, 커피-홍차 등)

㉠ X재의 가격이 상승이 상승했을 때, Y재의 수요가 증가하는 두 재화 관계를 대체재라 한다.

㉡ 따라서, 두재화의 가격과 수요관계의 변화가 비례관계에 있을 때 대체관계가 된다.

∙대체재 관계

X재 가격상승(Pn↑) ⇒ Y재 수요증가(Qn↑)

② 보완재(예: 토지-건물, 인간-자연, 커피-프림, 男-女 등)

㉠ X재의 가격이 상승했을 때, Y재의 수요가 감소하는 두 재화 관계를 보완재라 한다.

㉡ 따라서, 두재화의 가격과 수요관계의 변화가 반비례관계에 있을 때 보완관계가 된다.

∙보완재 관계

X재 가격상승(Pn↑) ⇒ Y재 수요감소(Qn↓)

③ 독립재

㉠ X재의 가격이 변화할 때 Y재의 수요가 변함이 없을 때 이를 독립재라 한다.

㉡ 따라서 두 재화의 가격과 수요관계는 아무런 상관관계가 없다.

(4) 인구의 크기( P°) : 인구 또는 매수자의 수가 늘어날수록 수요는 증가한다.

(5) 광고선전(A) : 현대는 매스미디어의 시대로 광고가 제품수요에 끼치는 영향은 지대하다.

(6) 소비자의 기호(T) : 소비자의 부동산에 대한 기호의 변화는 부동산수요를 변화시킨다.

(7) 조세정책(t)

세율을 인상하면 조세부담이 커져 그만큼 소득의 감소를 가져오고 유효수요의 감소를 가져오고 온다. 세율을 인하하면 반대현상으로 유효수요의 증가를 가져온다.

(8) 금리수준(R)

금리수준을 인하하면 부동산 구입자금에 대한 대출이 늘어나고 그만큼 부동산수요가 증가한다. 금리수준을 인상하면 반대현상으로 부동산수요가 감소한다.

(9) 소비자의 기대(E)

가격의 하락이라든가 제품에 대한 신뢰성 등에 따라 소비자의 수요가 변화한다.

4. 수요함수

(1) 광의의 수요함수

광의의 수요함수는 수요에 영향을 주는 모든 요인들을 포괄하는 수요함수를 말한다.

그 내용을 함수식으로 표시하면 다음과 같다.

Dn = f(Pn, Y, Pn-1, P°, A, T, t, R, E …)

① 함수는 1:1 대응관계로 표시할 수 있어야만 좌표평면상에 그래프로 표시할 수 있다. 따라서 수요에 영 향을 주는 요인들 중에 가장 큰 영향을 주는 요인 하나를 선택하여 1:1 대응관계의 변수로 삼고 나머 지는 일정불변(ceteris paribus)이라 가정한다.

∙ 일정불변이라 가정하는 것들

① Pn-1 : 타재화의 가격 ② Y : 소득수준 ③ P° : 인구(매수자 수) ④ A : 광고

⑤ T : 기호 ⑥ t : 세금 ⑦ R : 금리수준 ⑧ E : 기대감

② 1:1 대응관계의 변수로 삼은 요인은 그 부동산의 가격이고 그 부동산의 가격과 수요량과의 함수관계를 협의의 수요함수라 하며 일반적으로 말하는 수요함수는 협의의 수요함수를 말함.

③ 그 부동산의 가격변화에 따른 수요량이 변화하는 것을 수요량의 변화, 그 부동산 가격은 일 정한 데 일정불변이라 가정한 것이 변화하여 수요량이 변화하는 것을 수요의 변화라 함.

④ 수요량의 변화는 기존의 수요곡선을 따라 수요량이 변화하며 수요의 변화는 수요 곡선 자체 가 움직임으로써 수요량이 변화한다.

(2) 협의의 수요함수와 수요곡선

그 부동산의 가격과 수요량과의 함수관계를 협의의 수요함수라 하고 이를 좌표평면상에 그래프로 표시한 것을 수요곡선이라 한다. 그런데 그 재화의 가격과 수요량의 관계는 수요법칙이 적용되므로 수요곡선은 일반적으로 우하향한다.

① 협의의 수요함수

Dn ＝ f(Pn)

② 수요곡선

5. 수요량의 변화와 수요의 변화

(1) 수요량의 변화

그 재화의 가격변화에 따른 수요량의 변화를 말한다. 수요량의 변화가 있게 되면 수요곡선 자체가 이동하는 것이 아니라 기존의 수요곡선을 따라 이동한다. 수요곡선 자체가 이동하는 것은 다음에 설명할 수요의 변화이다.

(2) 수요의 변화

그 재화의 가격이 일정할 때, 일정불변이라 가정했던 요인들이 변화함으로써 수요량의 변화가 있는 것 말하며 수요의 변화가 있게 되면 수요곡선 자체가 이동하여 수요량의 변화를 가져옴.

6. 수요의 가격탄력성

(1) 수요의 가격탄력성 개념

∙수요의 가격탄력성(Ed) =

∙신축성의 개념

① 신축성은 변화율과 변화율의 관계란 측면서 탄력성과 동일하나, 분모는 수량

요인의 변화율이 들어가고 분자는 가격요인의 변화율이 들어간다.

② 따라서 탄력성과 신축성은 역수관계가 성립하고 탄력성과 신축성의 곱은 1이 성립함

(2) 수요의 가격탄력성(Ed)의 유형

① 수요곡선이 D1의 형태인 경우(완전비탄력적인 경우)

㉠ 분모인 가격이 무한대로 변화하더라도 분자인 수요량의 변화는 불변이다.

㉡ 따라서 수요의 가격탄력성의 값은 0이 되고(Ed = 0)

㉢ 수요의 가격탄력성의 값이 0일 때, 기울기는 무한대(∞)가 되고 이를 완전비탄력적이라 함.

㉣ 수요나 공급곡선이 수직선이면 완전비탄력적이다.

㉤ 완전비탄력적이란 가격이 변화해도 수량변화가 없는 것을 의미한다.

② 수요곡선이 D2의 형태인 경우(완전탄력적인 경우)

㉠ 분모인 가격은 일정한 데, 분자인 수량은 무한히 변화하는 경우이다.

㉡ 따라서, 수요의 가격탄력성의 값은 무한대(∞)가 되고

㉢ 수요의 가격탄력성의 값이 무한대일 때 기울기는 0이 되고 이를 완전탄력적이라 한다.

㉣ 수요나 공급곡선이 수평선이면 완전탄력적이다.

㉤ 완전탄력적이란 가격이 약간만 변화해도 수량은 무한대로 변화하는 것을 의미한다.

③ 수요곡선이 D3인 경우(비탄력적인 경우)

㉠ 탄력성의 값이 0 < Ed < 1 인 경우로써 탄력적인 경우보다 기울기가 경사진다.

㉡ 비탄력적이란 분모인 가격이 크게 변화할 때 분자인 수량은 가격보다 적게 변화함을 의미

㉢ 수요의 가격탄력성이 비탄력적인 경우는 농수산물 등과 같이 필수재이거나 생필품인 경우가 이에 해당된다.

④ 수요곡선이 D4인 경우(탄력적인 경우)

㉠ 탄력성의 값이 Ed > 1 인 경우로써 비탄력적인 경우보다 기울기가 완만하다.

㉡ 탄력적이란 분모인 가격의 변화보다 분자인 수량의 변화가 큰 경우를 말한다.

㉢ 수요의 가격탄력성이 탄력적인 경우는 고가품이거나 사치재인 경우이다.

⑤ 수요곡선이 D5인 경우(단위 탄력적인 경우)

㉠ 탄력성의 값이 Ed = 1 인 경우이다.

㉡ 이는 탄력성을 측정하는 기준치로 삼는 탄력성이다.

∙탄력성과 수요 또는 공급곡선의 기울기 관계

탄력성과 기울기는 반비례 관계에 있다. 따라서 수요 또는 공급곡선의 기울기(경사

도)가 완만할수록 탄력성은 크며 기울기가 클수록 탄력성은 작아진다.

(3) 탄력성의 크기의 비교

탄력성	용 어	경제적 의미
Ed = 0	완전비탄력적	가격변화에 대한 수요량의 변화가 전혀 없다.
Ed = ∞	완전탄력적	가격변화에 대한 수요량의 변화가 무한한 경우이다.
0< Ed <1	비탄력적	가격변화에 대한 수요량의 변화가 둔감한 경우이다.
Ed > 1	탄력적	가격변화에 대한 수요량의 변화가 민감한 경우이다.
Ed = 1	단위탄력적	가격변화에 대한 수요량의 변화가 동일한 경우이다.

(4) 수요의 가격탄력성의 크기와 기업의 임대료수입 관계

탄력성의 크기	가격 하락시	가격 상승시	가격변화와 총수입 변화 관계
탄력적	총수입 증가	총수입 감소	반비례 관계
비탄력적	총수입 감소	총수입 증가	비례 관계
단위탄력적	총수입 불변	총수입 불변	불변