부동산학 기초이론 - 부동산개발의 의의 부동산개발의 과정

제2장 부동산개발론

제1절 부동산개발의 의의

1. 부동산개발의 의의

(1) 의의

인간에게 생활, 작업 및 쇼핑․레저공간을 제공함을 목적으로 토지를 개량하는 활동이다.

(2) 개발주체

부동산개발의 주체는 크게 공공부문과 민간부문으로 나눌 수 있으며, 공공부문과 민

간부문의 혼합방식인 제3섹터(sector)가 있다.

① 공공부문(제1섹터): 국가, 지방자치단체, 정부투자기관인 각종 공사를 말한다.

② 민간부문(제2섹터): 주택건설지정업자, 주택사업등록업체, 토지소유자조합, 개인 등을 말한다.

③ 제3섹터: 공공부문과 민간부문에 의한 공동개발 사업주체를 말한다.

(3) 부동산개발에 따른 자원의 보존문제

토지자원은 자연상태 그대로 보존될 ‘현장자원’과, 택지․상업용지․공업용지 등으로 기 개발되어 이용되고 있는 ‘상품자원’이 있다.

① 현장자원

공공재적 성격을 가지는 자원으로서 자연 그 자체를 의미한다. 인류의 생존을 위하여 반드시      보존되어야 할 자원으로서 그 중요성이 점차 커지고 있다.

② 상품자원

기(旣) 개발되어 이용되고 있는 시장성이 있는 자원을 말한다.

2. 부동산개발의 종류

∙부동산개발의 종류∙

1.개발내용에 따른 분류	① 건축에 의한 개발 ② 조성에 의한 개발
2.개발주체에 따른 분류	① 공영개발 ② 비공영개발
3.개발외관에 따른 분류	① 무형적 개발 ② 유형적 개발 ③ 복합적 개발
4.개발유형에 따른 분류	① 신개발 ② 재개발
5.개발방식에 따른 분류	① 단순개발방식 ② 환지방식 ③ 매수방식 ④ 혼합방식 등

(1) 개발내용에 따른 분류

① 건축에 의한 개발

토지위에 건축물을 세움으로써 토지의 효용을 증진시키는 개발을 말한다. 즉, 공간 창조를 통      한 개발을 말한다.

② 조성에 의한 개발

정지(整地)작업이나 복토(復土)작업․배수공사․수도공사․도로공사 등과 같이 토지 자체를 개량하는 것을 말한다.

(2) 개발주체에 따른 분류

① 공영개발

공공부문에 의한 토지개발을 말한다. 우리나라에서는 택지개발의 주동적 역할을 담당하는 것      은 공공부문이며, 공공부문의 택지개발사업의 특징은 공익성이 강하고 택지의 대량공급이 가      능하다는 점이다.

② 비공영개발

민간부문에 의한 토지개발을 말한다. 민간부문의 택지개발사업은 소규모 토지를 실 수요자가      자기 집을 짓기 위해 조성하거나, 아파트지구 개발사업, 조합구성에 의한 재개발사업이 그         주종을 이루고 있다.

(3) 개발외관에 따른 분류

① 유형적 개발

건축․토목사업 ․공공사업 등과 같이 직접적으로 토지의 물리적 변형을 가져오는 개발을 말        한다. 협의의 개발은 유형적 개발을 의미한다.

② 무형적 개발

토지의 물리적 변형은 초래하지 않으나 용도지역․지구의 지정 또는 변경 등으로 이용상태의       변경을 초래하는 행위를 말한다.

③ 복합적 개발

복합적 개발이란 유형․무형의 개발이 동시에 이루어지는 경우를 말한다. 즉, 용도 지역․지          구의 지정 또는 변경 등의 이용상태의 변경을 수반하고 건축행위가 이루어지는 경우이다. 광       의의 개발은 유형․무형의 개발이 동시에 이루어지는 복합적 개발을 말한다.

(4) 시행방법에 의한 분류

① 수복(修復)재개발

현재의 대부분의 시설은 그대로 보존하면서 노후․불량화의 원인만 제거함으로써 본래의 기        능을 회복시키는 소극적인 재개발방식이다.

② 개량재개발

수복재개발의 일종으로, 기존의 시설기준․구조 등이 현재의 수준에 크게 미달하는 경우 기         존시설의 확장․개선 또는 새로운 시설의 첨가를 통하여 기존의 물리적 환경의 질적수준을         높혀 도시기능을 제고시키고자 하는 도시재개발의 한 형태이다.

③ 보전(保全)재개발

아직 노후․불량상태가 발생되지 않았으나, 앞으로 노후․불량화가 야기될 가능성이 있을 때 사전에 노후․불량화의 진행을 방지하기 위한 예방적 차원의 도시재개발

④ 철거재개발

부적당한 기존환경을 완전제거하고 새로운 시설물로 대체시키는 가장 전형적인 도시재개발

제2절 부동산개발의 과정

1. 개발과정의 단계

(1) 구상단계(아이디어단계)

부동산개발과정의 첫단계로 입지할 장소, 이용방법, 법률상의 조건, 부지의 매입방법 등에 관한 체계적인 계획을 세우는 단계이다.

(2) 전(前)실행가능성분석(예비적 타당성분석단계)

부지매입 이전(以前)에 기본적인 시장분석을 통하여 예비적 타당성분석을 한다. 특히 경제성분석을 통한 비용과 산출의 경제성을 개괄적으로 조사하는 단계이다.

(3) 부지매입단계(부지모색과 확보단계)

예비적 타당성분석을 통해 그 타당성이 확보될 때 개발대상토지를 구입하는 단계이다.

(4) 타당성분석단계(실행가능성분석단계)

① 타당성분석(실행가능성분석)은 공법상의 규제분석 등의 법적 타당성, 기술적(물리

적)타당성, 부지분석․시장분석․재정분석 등의 경제적 타당성의 분석을 말한다.

② 예비적 타당성분석은 개괄적으로 이루어졌지만 실행가능성분석은 그 분석이 구체

적이고 세부적으로 이루어져야 한다.

③ 그런데 타당성분석으로부터 나온 결과가 동일한 경우 개발업자에 따라 그 채택여부가 다르게 나타난다. 그 이유는 개발업자에 따라 요구수익률이 다르기 때문이다.

(5) 금융단계

택지조성 및 건설자금 등의 개발비용에 필요한 융자 등을 고려하는 국면이다.

(6) 건설단계(택지조성)

이 단계는 물리적인 공간을 창조하는 단계로, 개발업자 스스로 건설하거나, 일괄도급이나 부분도급형태의 하청을 줄 수도 있다. 택지조성의 경우 토지의 형질을 변경하고 개량하여 택지화한다.

(7) 마켓팅단계(분양단계)

개발사업계획의 성공은 궁극적으로 시장성에 의해 결정되므로 이의 달성을 위해 광고 및 판매활동에 주력하여야 할 것이다.

2. 개발부지의 선정방법

(1) 매장용부지의 선정단계

①기존부지의 분석⇒ ②도시분석⇒ ③근린분석⇒ ④대상근린지역의 선정⇒ ⑤대상부지의 선정

① 기존부지의 분석

분석의 첫단계로 기존점포에 대한 시장분석을 행하여 기존점포의 시장지역 내의 최소한의 인      구수, 구매력수준, 1인당 평균매상고 등을 분석하는 단계이다.

② 도시분석

기존점포들의 목표시장을 분석하여 가장 양호한 목표시장을 선정하는 과정이다.

③ 근린분석

목표시장으로 선정된 대상도시의 점포를 입지시킬 근린지역을 분석하는 과정이다.

④ 대상근린지역선정

분석된 여러 근린지역 중 대상점포를 입지시킬 근린지역을 결정하는 과정이다.

⑤ 대상부지선정

선정된 근린지역 내의 점포가 들어설 장소를 물색하는 과정이다.

(2) 공장부지의 선정단계

① 체크리스트작성⇒ ② 지역적범위결정⇒ ③ 대상부지선정

① 체크리스트작성

대상공장이 필요로 하는 특성들을 망라한 체크리스트를 작성하는 과정이다.

② 지역적범위결정

일정기준을 적용하여 부지탐색을 제한할 수 있는 지역적범위를 정하는 과정이다.

③ 대상부지선정

선정된 지역적범위 내에서 입지가능한 부지를 탐색하고 선정하는 과정이다. 부지선정팀은 복      수(複數)의 유력한 부지를 선정하여 이를 최고의사결정권자가 최종결정을 하도록 추천한다.

(3) 대안부지의 선정방법

①지역의 선정⇒ ②체크리스트 작성⇒ ③대안부지의 평가⇒ ④현금수지분석

① 지역의 선정

공장입지가 가능한 대상지역을 분석, 선정하는 절차이다.

② 체크리스트 작성

특정의 대상지역이 선정되면 해당지역에서 가능부지를 선정하고, 체크리스트를 사용하여 해        당공장이 요구하는 조건에 적합한지를 평가하는 절차이다.

③ 대안부지의 평가

체크리스트의 평가결과를 토대로 복수안(複數案)의 대안부지를 최종적으로 선정하는 절차이        다. 최종적인 대안부지의 선정시 반드시 할인현금수지분석을 하여 그것을 토대로 복수안의          대안부지를 선정하여야 한다.

④ 현금수지분석

현금수지분석의 결과를 토대로 복수안의 대안부지 중 최선 또는 차선의 부지를 선정하여 최       고결정권자에게 보고하여 최종적인 부지를 확정하는 단계이다.

3. 공장부지의 입지요인

(1) 시장지향형 입지

시장지향형 입지란 제품을 시장까지 수송하는 교통비가 차지하는 비중이 큰 기업이 선호하는 입지형태이다. 시장지향형 입지의 구체적 예는 다음과 같다.

① 중간재나 완제품을 생산하는 기업

② 원료지수<1이거나 입지중량<2인 기업. 즉, 산출제품의 무게나 부피가 투입원료의 그것보다    훨씬 큰 물품을 생산하는 중량증가산업이 이에 해당된다.

③ 중량증가산업의 구체적 예로는 청량음료 제조업, 맥주공장, 제약업, 제빵업 등이 있다.

④ 제품의 부패성이 심하여 유통기간이 짧은 제품을 생산하는 기업도 시장지향형 입지를 선호

⑤ 소비자와의 많은 접촉을 필요로 하는 산업

⑥ 소비시장에 재고량을 확보할 필요가 있는 산업

(2) 원료지향형 입지

원료지향형 입지란 원재료의 수송비가 교통비에서 차지하는 비중이 큰 기업이 선호하는 입지      형태이다. 원료지향형 입지의 구체적 예는 다음과 같다.

① 편재원료를 많이 사용하면서 제조과정서 많은 중량을 감소시키는 중량감소산업

② 원료지수>1이거나 입지중량>2인 기업. 즉, 투입원료의 무게나 부피가 산출제품의 그것보다    훨씬 큰 물품을 생산하는 중량감소산업이 이에 해당한다.

③ 중량감소산업의 구체적 예로는 시멘트공업, 제련공업, 제당공업 등이 이에 해당된다.

④ 통조림공업이나 냉동공업처럼, 원재료의 부패성이 심한 제품을 생산하는 기업도 원료지향형    입지를 선호한다.

(3) 노동지향형 입지

① 노동집약적인 산업은 노동력이 풍부하고 임금이 저렴한 노동력의 밀집지역에 입지 하려는 경  향이 있다. 신발산업이나 의류산업이 그 구체적 예이다.

② 따라서 노동지향형 입지요건은 저임금과 노동력의 밀집도가 결정한다.

③ 노임지수가 클수록 노동지향형 입지를 선호한다.

(4) 자유입지

원료지수=1이거나 입지중량=2인 산업은 자유입지 성향으로 특정의 입지를 가리지 않는다.

☞ 핵심체크

∙원료지수․입지중량․노임지수 (1) 원료지수 베버(A.Weber)는 원료를 보편원료와 국지원료로 구분하여 원료지수를 도출하 였다. 보편원료는 어느 곳에서나 쉽게 구할 수 있어 운송비가 발생치 않는 원료 를 말하고, 국지(또는 편재)원료는 특정지역에만 존재하기 때문에 운송비가 발 생하는 원료를 말한다. ① 원료지수의 개념 원료지수란 최종생산물의 중량(P)에 대한 국지원료의 중량(L)의 비율(L⁄P) [원료지수(M) =국지원료중량(L)/제품중량(P)=L/L-V+U] M: 원료지수 V: 손실원료중량 L: 국지원료중량 U: 보편원료중량 P:제품중량 (2) 입지중량 입지중량이란 제품중량에 대한 총운송중량(국지원료중량+제품중량)의 비율 [입지중량 = (국지원료중량+제품중량)/제품중량= 원료지수 + 1 ]

(3) 원료지수와 입지중량에 의한 입지성향 ① 원료지수<1이거나 입지중량<2이면 시장지 입지성향 ② 원료지수>1이거나 입지중량>2이면 원료지 입지성향 ③ 원료지수=1이거나 입지중량=2이면 자유입지성향 (4) 노임지수 노임(勞賃)지수란 제품중량에 대한 노임의 비율을 말한다. 노임지수가 크면 클수 록 노동지향형 입지가 선호된다. [노임지수 =노임/단위제품중량]