부동산학 기초이론 - 부동산이용․관리론 최유효이용과 토지이용의 집약도, 입지잉여와 입지경쟁, 직․주분리와 직․주접근, 도시 스프롤현상

제3편 부동산학 각론

제1장 부동산이용․관리론

부동산활동은 크게 소유활동과 거래활동으로 구분하고, 소유활동은 다시 이용활동, 관

리활동, 개발활동으로 구분한다. 본 장에서는 이용활동과 관리활동을 설명하고 개발

활동은 장을 구분하여 2장에서 설명하기로 한다.

제1절 부동산(토지)이용활동

1. 토지이용활동의 의의

정의는 시대나 나라에 따라 그 개념과 정의를 달리한다. 그러나 일반적으로 토지의 이용활동에 대한 정의는 ‘한정된 토지를 그 용도와 이용목적에 맞게 활용함으로써 토지의 유용성(有用性)을 추구하는 행위’라 정의된다.

2. 토지이용계획

토지이용계획은 공적․사적인 토지이용을 장기적인 관점에서 최유효이용으로 유도하려는 인간의 노력의 과정이다. 토지이용계획은 이용활동의 주체에 따라 공적계획과 사적계획으로 구분된다.

3. 토지이용의 구분

(1) 도시적 토지이용과 비도시적 토지이용

① 도시적 토지이용

도시적 토지이용이란 도시의 기능을 편리하고, 안전하며 쾌적한 상태로 그 기능을 수행하기        위해 토지를 용도에 맞게 주거용지․상업용지․공업용지․녹지 등으로 재구성하는 것을 말           한다. 일반적으로 도시적 토지이용은 집약적(集約的) 토지이용이 이루어진다.

② 비도시적 토지이용

자연을 그대로 유지하면서 토지를 이용하는 것으로 보유적․입지직 성격을 띤다. 일반적으          로 비도시적 토지이용은 조방적(粗放的) 토지이용이 이루어진다.

(2) 집약적 토지이용과 조방적 토지이용

① 집약적 토지이용

토지이용의 집약도가 높은 토지이용을 말한다. 토지 이용의 집약도란 단위면적당 투입되는 노동 또는 자본의 크기를 말한다. 토지이용의 집약도가 증가하는 요인으로는 도시적 토지이용, 인구증가로 인한 토지수요의 증가, 규모의 경제로 인한 토지이용의 능률 향상 등을 들 수 있다.

② 조방적 토지이용(粗放的)

토지이용의 집약도가 낮은 토지이용을 말한다. 비도시적 토지이용을 들 수 있다.

＊ 토지이용의 집약도 ① 노동 집약도 = 노동량/토지단위면적 ② 자본집약도(자본-토지비율) =자본량/토지단위면적

(3) 토지이용의 집약도를 증가시키는 요인

① 규모의 경제

설비의 확장을 통해 규모의 경제가 발생하므로 규모의 경제는 토지이용을 집약화 시킨다.

② 이용가능 토지의 한정

토지는 한정되어 있는 데 인구의 증가 내지 산업의 발달은 토지수요를 증가시켜 토지이용을       집약화시킨다.

③ 인구밀도의 증가

인구밀도의 증가는 한정된 공간 내에서 토지이용을 집약화시킨다.

④ 지가의 상승

지가(地價)가 상승할수록 입지주체는 토지이용을 집약적으로 이용하려 한다.

⑤ 경영효율의 증가

경영효율이 증가함으로 토지의 면적을 효율적으로 이용케 되고 그결과 토지이용은 집약화됨. ⑥ 1차산업보다는 2차산업이, 2차산업보다는 3차산업이 토지이용을 집약화시킨다. 즉, 토지이용        의 집약화 정도는 3차산업>2차산업>1차산업의 순이다.

4. 토지이용의 전환

현재 어떤 용도로 이용되고 있는 토지가 다른 용도로 변화하고 있는 현상을 말한다. 토지이용의 전환은 최유효이용이 아닌 상태에서 최유효이용인 상태로의 전환이여야 하며 광의의 토지이용전환과 협의의 토지이용전환으로 구분된다.

(1) 광의의 토지이용전환

광의의 토지이용전환이란 후보지 또는 이행지로 토지이용이 전환되는 경우를 말한다.

① 후보지(가망지, 예정지)

후보지란 가망지 또는 예정지라 하기도 하며 지역적 종별 중에서 택지지역. 농지지역. 임지지      역 상호간에 전환이 진행 중에 있는 토지를 말한다.

② 이행지

용도지역의 분류 중 개별적 종별 내에서 그 용도에 따라 전환이 진행 중인 토지. 예컨데, 택        지지역은 주택지역․상업지역․공업지역으로 구분되며 이들 상호간 전환이 진행 중인 토지

∙감정평가상의 용도지역∙

지역적 종별	개별적 종별
① 택지지역: 주택, 상업, 공업지역 ② 농지지역: 田地, 畓地지역, 과수원지역 ③ 임지지역: 用材林, 薪炭林지역	① 택지: 주거지, 상업지, 공업지 ② 농지: 田地, 畓地 ③ 임지: 용재림, 신탄림

(2) 협의의 토지이용전환

획지의 이용을 전환하는 경우를 말한다.

5. 토지이용활동과 최유효이용

(1) 최유효이용의 판단기준

개념은 ‘객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람의 합리적․합법적인 최선․최고의 이용’이라 정의된다. 최유효이용의 판단은 복합개념을 적용하여 경제적․법률적․기술적 측면에서 접근하여야 하며 그 판단기준은 다음과 같다.

① 경제적 측면

경제적 측면에서의 최유효이용이란 최대의 수익 실현, 즉 이윤을 극대화하는 것과 당해 부동       산을 최적 상태로 운영하는 것을 말한다.

② 법률적 측면

법률적 측면에서의 최유효이용이란 합법적․합리적인 이용을 말한다.

㉠ 합법적 이용

합법적 이용이란 당해 부동산의 이용이 법적으로 허용되어야 한다는 것을 말한다.

㉡ 합리적 이용

합리적 이용이란 합리적으로 가능한 이용을 말한다. 투기목적 등의 비합리적 이용이나 먼          장래의 불확실한 이용은 합리적 이용이 아니다.

③ 기술적 측면

기술적 측면에서의 최유효이용이란 대상 부동산이 의도하고 있는 토지이용에 물리적으로 적       합한가의 판단 여부이다. 즉 물리적으로 채택 가능성이 있어야 한다는 것을 의미한다.

④ 객관성의 확보

경제적․법률적․기술적 측면에서의 최유효이용은 객관적으로 검증 가능하여야 한다. 객관성을      확보하지 못한 최유효이용은 최선의 이용일지언정 최고의 이용은 아니다.

(2) 최유효이용의 필요성

모든 부동산활동의 행위기준인 최유효이용의 원칙이 반드시 지켜져야 할 이유는 다음과 같다.

① 토지의 자연적 특성인 부증성으로 말미암아 야기되는 인간과 토지와의 관계악화 방지

② 토지의 사회성․공공성의 추구를 최대한 발휘

③ 능률적인 토지정책의 강구

④ 부동산 이용주체의 이윤의 극대화 및 적정화

6. 최유효이용과 토지이용의 집약도

(1) 토지이용의 집약한계와 조방한계

① 집약한계

한계수입과 한계비용이 일치하여 순이익이 극대화되는 토지이용의 집약도를 말한다. 집약한        계가 달성될 때 입지잉여는 100%가 된다.

② 조방한계

란 최적의 토지이용상태에서 순이익이 0이 되는 토지이용의 집약도이다. 즉, 총수익과 총비        용이 일치하는 손익분기점에서의 토지이용의 집약도이다.

(2) 입지잉여와 입지경쟁

① 입지잉여

㉠ 동일한 산업 내에서 토지이용의 집약도가 같더라도 입지조건이 양호한 경우에         발생하는           특별한 이익을 말한다.

㉡ 만약, 토지이용의 집약도와 입지조건이 같더라도 토지를 이용하는 입지주체에 따 라 입지잉    여의 크기는 다르게 나타난다. 따라서 입지잉여의 크기는 입지조건과 입지주체의 경영능력에       따라 결정된다.

㉢ 입지잉여는 토지이용이 조방한계 이상일 때 발생하고 입지잉여가 영(零)인 입지를 ‘한계입      지’라 한다.

② 입지경쟁

입지경쟁이란 토지이용의 다양성으로 인해 동일한 토지에 대해 유사한 업종의 입지주체 사이에서 보다 유리한 입장에서 토지를 이용․확보하려는 경쟁이다. 토지이용의 집약도가 클수록 입지경쟁은 커지고 입지경쟁이 커질수록 지가(地價)는 상승 한다. 입지경쟁에 있어서 지불능력과 입지잉여가 가장 우수한 자가 입지주체가 된다.

(3) 토지이용의 집약도와 지가와의 관계

입지조건이 양호할수록 입지경쟁은 커지고 입지경쟁이 커질수록 지가는 상승한다. 지가가 상승할수록 입지주체는 토지이용을 집약적으로 이용하려 할 것이다. 따라 토지이용의 집약도와 지가 사이에는 환류(feed back)관계가 작용된다.

7. 지가법칙

(1) 지가구배현상(地價句配現象)

도시의 지가패턴은 도심에서 가장높고 도심지의 지가가 가장 높은 곳을 중심으로 거리가 멀어질수록 점점 지가수준이 낮아지게 되는데 이를 지가구배현상라 한다. 이때 도심지의 지가수준이 가장 높은 곳을 ‘100% 입지’라 표현한다.

(2) 지가의 입지교차법칙(立地較差法則)

‘지가의 입지교차법칙’이란 토지의 입지조건에 따라 유리한 위치의 토지는 불리한 위치의 토지보다 지가가 높게 형성되는 것을 말한다. 즉, 토지의 위치에 따른 유용성에 따라 토지의 가격이 서로 다른(교차하는) 것을 말한다.

(3) 지가의 시간원칙

어느 특정지점의 지가(地價)는 시간이 경과함에 따라 상승하게 되는데 이를 말함.

(4) 한계지의 지가법칙

① 한계지의 의의(限界地)

특정의 시점과 특정의 장소를 기준으로 하여, 택지이용의 최원방권(最遠方圈)을 말한다.

② 한계지의 특징

㉠ 대중교통수단의 발달 및 교통체계의 정비는 한계지의 연장을 가져온다. 따라서 한계지는 대    중교통수단을 주축으로 하여 점점 연장된다.

㉡ 급격한 한계지의 연장은 초기의 한계지의 지가를 급상승시킨다.

㉢ 택지이용의 한계지는 한계지 외곽의 농경지 등이 용도가 전환되어 한계지로 편입되나, 한계    지의 지가수준은 농경지의 지가수준과는 무관하게 형성되는 것이 일반적이다. 이 경우에 한        계지와 주변농지와의 지가의 차이가 심할 때 이 가격차를 ‘단절지가(斷絶地價)’라 한다.

㉣ 도심지의 지가와 한계지의 지가는 상호간에 밀접한 인과 및 대체관계가 이루어지고, 각 한     계지의 상호간에도 밀접한 대체관계가 성립된다.

㉤ 자가(自家)의 한계지는 차가(借家)의 한계지보다 더욱 택지이용의 원방권(遠方圈)에 위치하      므로 보다 더 도심지로부터 멀어진다.

8. 침입적 토지이용

(1) 침입적 토지이용의 개념

침입적 토지이용이란 일정지역의 이용주체가 새로운 이질적인 인자(因子)의 침입으로 인하여 새로운 이용주체로 변화되는 것을 말하며, 그 변해 가는 과정을 천이(遷移: sucession)과정이라 한다. 천이(遷移: sucession)과정은 침입(侵入)과 계승(繼承) 두 가지로 나뉜다.

(2) 침입적 토지이용의 유형

① 침입

어떤 지역에 새로운 지역 기능이 개입되고 있는 현상을 말한다. 침입에는 확대적 침입과 축        소적 침입이 있는 데 확대적 침입이 일반적 현상이다.

② 계승

침입의 결과 새로운 차원의 인구집단 또는 토지이용이 종래의 것을 교체하는 결과를 말한다.      계승이 이루어지면 또 다른 형태의 침입을 거부하는 배타적인 토지이용 형태가 이루어진다.

(3) 침입적 토지이용의 특징

① 침입과 계승은 일반적으로 일정지역의 낮은 지가수준과 부동산 입지에 대한 강한 흡인력 등   의 원인에 의해 나타난다.

② 침입이 있을 경우 원주민의 강한 저항을 초래할 수도 있다.

③ 침입은 새로운 지역이 아니라 기존의 취락 또는 지역에서 이루어지는 것이 일반적이다.

④ 침입적 토지이용시 행정규제와의 관계를 면밀히 검토해야 한다.

9. 직․주분리와 직․주접근

(1) 직․주분리

① 직․주분리의 개념

직․주분리(職․住分離)란 직장과 주거지가 다른 것을 말한다.

② 직․주분리의 원인

도심의 환경악화․지가고․도심의 재개발(주택철거)․공적규제․교통의 발달 등.

③ 결과

직․주분리의 결과 도심의 상주인구가 감소함으로써 도심의 주야간의 인구차가 커지는 공동        화현상(空洞化現象: 도넛현상)이 나타난다.

(2) 직․주접근

① 직․주접근의 개념(職․住接近)

회귀현상이라고도 하며, 직장과 주거지를 가급적 가까운 곳에 두려는 현상을 말한다.

② 직․주접근의 결과

도심지의 토지이용을 집약화하거나 건물을 고층화하는 결과를 가져온다.

10. 도시 스프롤현상

① 도시 스프롤(sprawl)현상이란 도시의 성장과 개발이 불규칙적․무계획적․ 무질서 하게 확대     하고 발산하는 현상이다.

② 스프롤현상은 주거지역에만 생기는 것이 아니고 상업지역이나 공업지역 등에서도 생기며, 대   도시의 중심지보다는 외곽부에서 더욱 발달한다.

③ 도시스프롤은 도시 외곽부의 팽창인 도시의 평면적 확산이며 경우에 따라서는 입체슬럼형태를 보이기도

④ 스프롤현상은 토지이용이 최유효이용에서 괴리됨으로써 발생하는 현상이며, 스프롤지대의 지  가수준은 지역특성에 따라 다양하며 일반적으로 표준지가수준 이하이다.

⑤ 도시스프롤의 한 유형으로 개구리가 뛰는 것처럼 도시에서 중간 중간에 상당한 공지를 남기면서 교외로          확산되는 현상이 있다.

⑥ 도시스프롤의 한 유형으로 고밀도연쇄개발현상이 있다.

⑦ 도시스프롤의 한 유형으로 저밀도연쇄개발현상이 있다.