부동산 금융․신탁론 , 저당대출제도, 저당담보부증권, 갑종관리신탁

제6장 부동산 금융․신탁론

제1절 부동산 금융론

1. 부동산금융의 의의

(1) 부동산금융의 개념

부동산금융이란 금융기관이 일정한 자금을 확보하여 무주택서민과 주택건설업자에게 장기저리로 대출해 줌으로써 주택의 공급을 원활히 하여 자원의 효율적 배분을 달성하고자하는 특수금융이다.

(2) 부동산금융의 필요성

① 주택은 가격이 매우 높은 내구재인 동시에 부동산의 특성상 불가분성이 있어 필요한 만큼 나  누어 구입할 수 없다는 특성이 있다.

② 만약 주택금융이 존재하지 않는다면 일반가계는 주택구입을 위하여 많은 시간이 소요되고 그 결과 내핍생활이 강요되어 인간으로서의 적정한 소비생활을 영위할수가 없다. 이러한 특성으       로 주택금융이 필요하다.

(3) 주택금융의 구분 및 특수성

① 주택금융의 구분

주택금융은 주택소비금융과 주택개발금융으로 나누어진다.

㉠ 주택소비금융

주택의 거래를 원활히 하고 국민의 지불능력을 높이기 위해 주택을 구입하거나 개량하고자        하는 사람에게 주택을 담보로 하여 대출해 주는 가계에 대한 소비금융이다. 소비금융이 활성       화되면 부동산에 대한 수요가 증가한다.

㉡ 주택개발금융

주택건설을 촉진하려는 목적에서 건설업자에게 건설자금을 대출해 주는 건설업자에 대한 금융    이다. 개발금융이 활성화되면 부동산 공급이 증가한다.

② 주택금융의 특수성

㉠ 주택금융은 일반적으로 차입자가 무주택서민, 융자금액이 소득에서 차지하는 비중이 크다.

㉡ 주택금융은 부동산을 담보로 하여 장기저리로 융자된다.

㉢ 주택금융은 시장원리보다 정책적 측면에서 이루어진다.

(4) 부동산금융의 기능

① 주택거래의 활성화

주택 수요자에게 주택자금을 융자해 줌으로써 주택거래의 활성화를 꾀한다.

② 자가주택의 공급확대

주택금융은 세입자에게 주택 마련의 기회를 제공한다.

③ 저축유도와 주택자금조성

수요자의 주택마련저축을 유도하고 동시에 필요한 주택자금을 조성케 한다.

④ 경기조절

주택금융은 주택경기부양을 유도하며, 주택경기의 부양은 전반적인 경기조절기능

을 수행하기도 한다.

⑤ 주거의 안정 및 시장기능의 조절

주택금융은 주택시장의 수요․공급 기능을 조절하여 시장기능을 원활히 작동케 하며, 동시          에 국민의 주거의 불안정을 해소하는 기능을 수행한다.

2. 부동산의 저당대출제도

(1) 저당의 개념

① 抵當이란 부동산을 담보로 하여 필요한 자금을 융통하는 부동산 금융이다. 이때 借入者를 피   저당권자(mortgagor) 또는 저당권설정자라 하며, 대출자를 저당권자(mortgagee)라 한다.

② 저당(mortgage)의 설정은 우리나라에서는 현재 소유하는 주택을 대상으로 저당권이 설정되어            무주택자는 주택을 담보로 하여 대출을 받을 수 없지만, 미국 등지에서는 미래에 소유할 주          택을 담보로 하여 저당을 설정할 수 있다. 이를 특히 매수금 (買受金) 저당이라 한다.

③ 무주택서민들은 매수금(買受金) 저당을 통하여 비교적 적은 자금으로 자신의 주택을 마련할    수 있다. 예를 들면 1억원짜리 주택을 마련하기 위하여 7천만원의 매수금저당 대부를 얻었다       고 하면, 그는 7천만원의 저당증권에다 3천만원을 보태어 주택을 마련할 수 있다.

(2) 저당의 유동화

① 저당유동화의 개념

저당유동화란 부동산저당 결과 발생한 저당담보채권(債權)을 증권화하여 이를 타인에게 양도       할 수 있도록 하는 제도적 장치이다. 우리 나라에서도 1998년 9월 정기국회에서 ‘자산유동화       에 관한 법률’이 통과됨으로써 저당유동화에 관한 법적 장치가 마련되었다.

② 저당유동화의 기능

저당담보채권(債權)을 증권화(債券化)하여 유통시킴으로써 금융기관은 부동산금융의 재원(財        源) 마련에 큰 활성화를 기대할 수 있다. 만약, 어떤 금융기관이 10억 원의 주택자금을 조성        하여 대출을 해주면 저당유동화가 불가능한 경우에는 10억 원의 한도 내에서 대출이 가능하        지만, 저당유동화가 가능하다면 저당권을 기초로 한 저당증권을 발행하여 외부에 유통시킴으        로써 새로운 주택자금을 조성할 수 있다.

③ 저당유동화의 방법

㉠ 저당담보채권(債權)의 전부 또는 일부를 2차 저당시장에 직접 매각하는 방법

㉡ 저당담보채권(債權)을 담보로 하여 1차 저당대출기관이 자기명의의 저당채권담보 부사채                  (mortgage-backed bond)를 발행하여 매각하는 방법

㉢ 저당담보채권(債權)을 원리금자동이체증권(pass-through security)으로 전환하여

이를 직접 투자자(2차 저당시장)에게 매각하는 방법

3. 저당시장의 구조

(1) 1차 저당시장

① 1차 저당시장이란 주택수요자와 건설업자 등의 저당대부의 실수요자(차입자)와 저당대부의     공급자인 금융기관을 당사자로 하는 시장을 말한다.

② 금융기관은 저당담보채권(債權)을 그대로 보유하거나, 자금의 여유가 없을 때는 2차 저당시장  에 매각 또는 원리금자동이체증권(pass-through security)으로 전환하여 이를 직접 투자자에        게 매각할 수 있다.

(2) 2차 저당시장

① 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 증권화된 저당권 사고파는 시장

② 저당의 유동화가 이루어지는 시장은 2차 저당시장으로, 1차 저당시장의 금융기관은 2차 저당   시장을 통해 자금을 융통하게 된다.

4. 저당담보부증권의 내용상 분류

저당담보채권(抵當擔保債權)을 유동화하여 유가증권(주로 債券)을 발행하는 방법 크게 두 가지

① 1차 저당대출기관이 자기명의의 저당채권담보부사채(MBB: mortgage-backed bond)를 발행하  여 매각하는 방법 또는 별도의 실체를 설립하여 저당담보채권(抵當擔保債權)을 이전한 후 자      산담보부채권(ABB; assets-backed bond)을 발행하는 방법이다.

② 1차 저당대출기관이 저당담보채권(抵當擔保債權)을 유동화 중개기관에 양도하고, 동기관이 매  입한 대출채권을 담보로 하여 본인 명의의 증권을 발행하여 일반투자자에게 매각하는 방식         인데 대표적인 것이 저당담보부증권(MBS; mortgage-backed

securities)과 자산담보부증권(ABS; assets-backed securities)이 있다.

5. 저당담보부채권의 상환방법

원리금의 상환을 시장상황의 변화에 따라 이자율을 조정하거나, 원금을 조정하여 상환하는 방법이 있다.

① 가변이자율저당(可變利子率抵當)

대출자와 차입자간의 사전 합의된 인플레지수의 변화에 따라 이자율을 변화시키는 상환방법       을 말한다. 이자율의 변화 폭과 그 횟수를 제한하는 경우가 일반적.

② 조정이자율저당(調整利子率抵當)

가변이자율저당과 유사하나, 가변이자율저당보다 이자율 또는 상환기간의 조정에 대하여 대        출자에게 더 많은 재량권을 준다는 점에서 차이가 있다.

③ 재협상이자율저당(再協商利子率抵當)

재협상이자율저당이란 이자율을 변화시킨다는 점에서 가변이나 재협상이자율저당과 동일하        나, 이자율의 조절이 사전 합의가 아니라 재협상에 의해 결정된다는 점에서 다르다.

④ 가격수준조정저당(價格水準調整抵當)

이자율을 조절하는 것이 아니라 금액을 조절하는 것으로, 인플레지수의 변화 정도에 따라 정       기적으로 원금잔액과 이자를 조정하는 상환방법이다.

제2절 부동산 신탁론

1. 신탁의 의의

(1) 신탁의 개념

① 신탁(信託)이란 신탁의 설정자인 위탁자와 신탁을 인수하는 수탁자와의 특별한 신임관계에     의하여 위탁자의 특정재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고, 수탁자로 하여금     일정한 자(수익자)의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분케          하는 법률관계로 신탁법을 그 근거로 한다.

② 신탁은 부동산신탁과 토지신탁으로 구분하여 부동산신탁은 관리신탁과 처분신탁을, 토지신탁  은 개발신탁의 의미로 사용하고 있다.

(2) 민법상 대리와의 차이

① 민법상의 대리는 재산권이 본인에게 존속된 채로 대리관계가 설정되지만, 신탁에서는 재산권   이 수탁자에게 이전된다.

② 민법상의 대리에서는 대리인에게 그 권한이 주어짐과 동시에 본인에게도 여전히

처리권한이 남아 있지만, 신탁에서는 수탁자가 신탁재산을 배타적으로 관리․처분 할 권한을       갖는다.

(3) 신탁관계인

① 위탁자(委託者)

행위능력을 가진 자연인은 누구나 위탁자가 될 수 있다. 법인의 경우는 정관으로 정한 목적        의 범위 내에서만 권리능력이 인정되므로 관계법령에 의한 제한이 있을 수 있다.

② 수탁자(受託者)

행위능력을 가진 자가 수탁자가 될 수 있다. 행위무능력자나 파산자는 수탁자가 될 수 없다.

③ 수익자(受益者)

수익자의 자격제한은 없다. 태아, 구성원이 변동하는 단체, 권리능력이 없는 사단과 재단도         수익자가 될 수 있다.

2. 부동산신탁의 종류

부동산신탁의 종류로는 관리신탁, 처분신탁, 토지(개발)신탁, 담보신탁이 있으며, 관리신탁과 처분신탁은 갑종과 을종으로, 토지(개발)신탁은 임대형과 분양형으로 구분된다.

┌ 갑종(甲種)관리신탁 ① 관리신탁 ┤ └ 을종(乙種)관리신탁 ┌ 갑종(甲種)처분신탁 ② 처분신탁 ┤ └ 을종(乙種)처분신탁 ┌ 임대형 ③ 토지신탁 ┤ └ 분양형 ④ 담보신탁

(1) 관리신탁

관리신탁이란 신탁부동산을 보존 또는 개량하고 임대 등의 부동산사업을 시행하여 발생된 수익을 수익자에게 배당하여 주거나 수탁재산의 소유권을 관리하는 신탁을 일컫는다. 관리신탁은 갑종(甲種)관리신탁과 을종(乙種)관리신탁으로 구분된다.

① 갑종관리신탁

갑종(甲種)관리신탁은 부동산 소유자가 맡긴 부동산을 총체적으로 관리․운용하여 그 수익을        부동산 소유자 또는 부동산 소유자가 지정한 수익자에게 배당하는 것을 말한다.

② 을종관리신탁

㉠ 일명 명의신탁이라고도 하며 오직 소유권의 법률적 관리만을 그 대상으로 하는 관리신탁

㉡ 을종(乙種)관리신탁은 타인에게 형식적으로 명의를 갖도록 함으로써 투기․탈세․위법행위       등의 방법으로 악용될 소지가 있어 법에서는 명의신탁을 엄격히 금지하 고 있다. 명의신탁          에서 수탁자는 등기부상의 명의대여자일 뿐 아무런 권한이 없다.

(2) 처분신탁

처분신탁은 신탁재산으로 인수한 부동산을 처분하고 그 처분대금을 수익자에게 배당하는 신탁을 말한다. 처분신탁은 갑종(甲種)처분신탁과 을종(乙種)처분신탁으로 구분한다.

① 갑종처분신탁

갑종(甲種)처분신탁은 부동산소유자가 신탁한 부동산을 총체적으로 관리․운용하여 그 수익         을 수익자에게 배당하는 신탁이다.

② 을종처분신탁

을종(乙種)처분신탁은 부동산소유자가 신탁한 부동산을 처분시까지의 소유권 관리 행위 및         단순한 처분행위만을 신탁회사가 행하며 처분대금은 수익자에게 교부하는 신탁이다.

(3) 담보신탁

부동산담보금융의 한 방법으로 신탁회사에게 담보신탁을 의뢰하면 신탁 회사는 부동산 감정평    가액의 범위 내에서 수익증권을 발행하고 부동산소유자는 수익증권을 근거로 금융기관에서        대출을 받는 방식이다.

(4) 개발신탁

토지(개발)신탁 또는 투자신탁이라고도 하며, 토지를 신탁받은 회사는 토지의 입지조사에서부터 기획입안․사업진행․자금조달․임차인 모집․분양․관리운영 등 모든 업무를 대행해 주        며 그 성과를 배당의 형태로 토지소유자에게 돌려준다. 방식으로는 임대형과 분양형, 주식형이 있다.

① 임대형 토지신탁

위탁자가 토지의 소유권을 실질적으로 가지면서 개발 후 건물을 임대하는 신탁방식.

② 분양형 토지신탁

토지를 신탁받은 회사는 토지의 입지조사에서부터 기획입안․사업진행․자금조달․분양․관 리운영 등 모든 업무를 대행해 주는 토지신탁이다.