부동산학 기초이론 - 부동산 경기변동론, 부동산 경기의 측정지표

제3장 부동산 경기변동론

제1절 부동산 경기 변동

1. 일반경제의 경기변동

(1) 의의

경기변동이란 자본주의 경제의 특유한 현상으로 호황과 불황이 반복되는 현상을 말함.

경기순환의 주기는 일반적으로 호황, 후퇴, 불황, 회복의 4국면으로 나뉘어진다.

(2) 경기순환의 4국면

경기순환의 국면은 학자에 따라 여러 가지로 구분하나 호황→ 후퇴→ 불황→ 회복의 4국면으로 나누는 것이 일반적 통설이다.

(3) 주기․진폭

① 주기(period): 호황기로부터 회복기까지의 순환시간의 길이를 주기(週期)라 한다.

② 진폭: 정점과 저점 사이의 길이를 진폭(振幅)이라 한다.

(4) 경기변동의 유형

구 분	주 기	원 인
1.콘트라티에프(Kondratief)파	약 50-60년(장기파동)	기술혁신 등
2.쥬글라(Juglar)파	약 9-10년(주순환)	설비투자의 변동
3.키친(Kitchen)파	약 3-4년(단기파동)	재고변동
4.쿠즈네츠(S.S.Kuznets)파	약 20년(건축파동)	건축경기의 변동

2. 부동산 경기변동

(1) 부동산 경기순환의 특징

부동산 경기가 일반 경제순환과 비교되는 특징으로 다음과 같은 것이 있다.

① 부동산 경기순환의 주기는 대략 17～18년을 주기로 하고 일반경기순환의 주기는 대략 17～    18년을 주기로 한다. 이는 부동산 경기순환의 주기가 일반경기순환의 주기보다 2 배정도 길       다는 것을 의미.

② 부동산 경기순환은 일반경기순환에 비해 정점이 높고 저점은 깊다. 이는 부동산 경기 순환의   진폭이 일반경기 순환의 진폭보다 크다는 것을 의미한다.

③ 부동산경기는 통상적으로 개별적․지역적 현상이 강하다. 즉, 부동산경기의 변동의 크기와 진   폭은 도시마다 다르고 같은 도시라도 지역에 따라 다르다.

④ 부동산경기의 회복은 먼저 지역적으로 발생하고 광역화하는 특징이 있다.

⑤ 부동산경기는 일반경기에 비해 타성기간이 길고 주기의 순환국면이 일정치 않다.

⑥ 전체적인 부동산경기는 일반경기보다 시간적으로 뒤지는 경향(후순환적)이 있다. 그러나 부     분시장별 부동산경기는 병행․선행․역행․독립적일 수도 있다.

㉠ 주거용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 대체로 반대되는 역순환적 관계에 있다. ㉡ 상업용․공업용 부동산의 건축경기는 주거용 부동산의 건축경기와는 대체로 반 대되는 역순환적 관계에 있다. ㉢ 상업용․공업용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 대체로 일치한다. ㉣ 산업용 부동산의 건축경기는 일반경제의 경기순환과 영향을 주고받는다.

(2) 부동산시장의 경기별 유형

① 하향시장

㉠ 일반경기의 수축시장에 해당하는 부동산시장 국면이다.

㉡ 하향시장에서는 부동산가격이 하락하고 거래가 거의 일어나지 않으며. 금리는 높아 부동산을 소유하는 것이 하나의 부담이 된다.

㉢ 일반경기의 불황과 병행할 경우에는 건축활동이 둔화되고 공가율이 증가한다. 이 국면이 장기화되면    규모가 큰 호화주택, 신개발지역의 택지, 불요불급한 기타 부동산 등은 훨씬 큰 타격을 받게 된다.

㉣ 하향시장 전 단계인 후퇴시장의 기간이 짧고 지역에 따라서 과열경기를 경험해 온 곳일수록 경기는     훨씬 깊은 불황을 맞게 된다. 그러나 안정된 지역조건을 갖춘 지역은 상대적으로 불황의 정도가 적다.

㉤ 종전의 거래사례 자료는 현재의 시점에 있어서 상한가가 되므로 거래사료비교법을 쓸 때는 유의하여야

㉥ 부동산 전문활동에 있어서 매방(買方)중시화 현상이 더 커진다.

㉦ 건축허가 신청건수는 상당히 저하된다.

② 회복시장

㉠ 하향시장이 저점에 이르러 하향을 멈추고 상승을 시작하는 국면이다. 이 국면에서 각종 시장 중 가장   빠른 반응을 보이는 순서는 증권시장→ 금융시장→ 실물시장(부동산시장)순 이다.

㉡ 이 기간은 금리가 낮고 자금의 여유가 있기 때문에 부동산거래가 활기를 띠기 시작하며 부동산투기가 고개를 들기 시작한다.

㉢ 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한선이 되므로 이 점에 유의하여 감정평가에   임하여야 한다.

㉣ 부동산유통에 관계하는 부동산전문활동을 하는 업자들에 있어서는 경기 하향시 매방(買方) 중시화의    태도가 매방(賣方)중시화로 변화한다.

㉤ 후퇴국면이 급속한 것에 반해 회복국면은 통상적으로 시간이 오래 걸린다.

③ 상향시장

㉠ 상향시장은 하향시장의 반대시장으로 일반경기의 확장시장에 해당 국면이다.

㉡ 상향시장에 있어서의 부동산가격은 상승일로에 있고 거래도 활발하다.

㉢ 하향시장이 회복시장의 전(前)국면의 시장으로 회복의 가능성을 내포하는 것과는 대조적으     로 상향시장은 후퇴시장의 전(前)국면의 시장으로 경기가 후퇴할 가능성을 내포한다.

㉣ 상향시장에 있어서 과거의 부동산 사례가액은 새로운 거래의 하한선이 되는 점을 유의하여    평가에 임하여야 한다.

㉤ 매방(買方)은 가격 상승률이 점차 높아지기 때문에 거래성립을 미루려는 반면, 매방(賣方)은    거래 성립을 앞당기려 하므로 부동산 전문활동에 있어서는 매방(賣方)의 관리에 더욱 주안점       을 두게 되기도 한다.

④ 후퇴시장

㉠ 상한시장이 일정기간 계속되면 정상(peak)에 이르러 가격의 상승이 중단․반전하여 가격의      하락이 시작된다. 거래도 점차로 한산해지며 전반적인 부동산활동은 침체되기 시작함.

㉡ 후퇴시장의 초기는 비전문가는 파악하기 어렵다.

㉢ 후퇴시장에 있어서의 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가액이 되거나 상한선이 된다.

㉣ 부동산 전문활동에서는 매방(賣方)중시화 현상이 점차 증가하다가 반전되어 매방(買方)중시     화현상이 커지게 된다.

㉤ 후퇴시장이 일반경기와 병행하여 장기화되면 점차 공실률이 커지기도 한다.

㉥ 때에 따라서는 하강이 급격하게 진행되어 단시일에 하강하는 곳에서는 부동산 거래활동이      중단되기도 한다.

⑤ 안정시장

㉠ 부동산시장의 고유한 국면으로 계속적으로 부동산가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 동   반하는 것인데 이는 불황에 친하지 않는 부동산경기의 특유한 시장이다.

㉡ 불황에 강한 부동산시장, 즉 도심 부동산이 이에 속하는 것이 원칙이며 위치가 좋고 규모가    작은 주택도 이에 속한다.

㉢ 수요의 계속적인 증가 속에서 위치, 종류, 규모 등이 최유효사용이어야 하는 전제조건을 내     포하고 있다.

㉣ 이 시장은 경기순환에 의해 분류된 것은 아니나 경기와 전혀 무관하다 할 수 없다.

(3) 부동산 경기의 측정지표

① 건축의 양

② 부동산의 가격변동

토지 등의 가격을 통해서 부동산경기를 측정하는 방법인데 이에는 다음과 같은 점에 유의해       야 한다. 건축비의 상승은 일반경기의 영향을 받기 때문에 건축비의 상승으로 건축물 가격이      상승한 경우 그 거래가 활발하다고 단언하기 어렵다.

지가의 상승이 활발하더라도 투기현상이 심한 경우에는 건축활동은 별도의 양상을 보여서 투      기가격이 곧 부동산경기의 호황이라고 속단하기 어렵다.

위의 경우처럼 부동산의 가격이 오른다고 하여 부동산경기가 호황이라고 단언하기 어렵다.         따라서 수요자의 입장에서 부동산가격이 상승하면 부동산 경기가 좋다고 말하는 것은 이론         상 잘못된 개념이다. 부동산경기가 좋기 때문에 부동산가격이 상승하는 것이지 부동산의 가       격변동 때문에 부동산경기가 좋아지는 것은 아니기 때문이다.

③ 부동산의 거래량

④ 공가율, 대출실적, 택지의 분양실적, 주거용 부동산의 건축면적, 미분양 재고량, 주택금융상태, 임료수준 등

(4) 다른 형태의 부동산 경기변동

① 계절적 변동: 1년을 단위로 1년에 한번씩 계절에 따라 정기적으로 나타나는 경기변동 ② 장기적 변동: 50년 이상의 기간으로 측정되는 것. 어떤 지역 신개발 또는 개발로 나타남. ③ 무작위적 경기변동: 지진∙전쟁∙혁명 등 예기치 못한 사태로 나타나는 경기변동