부동산학 기초이론 - 상업입지론, 레일리(W. J. Reily)의 소매인력법칙 허프(D. L. Huff)의 확률모델 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론

제4절 상업입지론

1. 상권의 의의

(1) 상권의 개념

상권(商圈)은 배후지(hinterland) 또는 시장지역이라 하기도 한다. 상권은 점포와 고객을 흡인하는 지리적 영역으로 고객이 존재하는 지역을 말하며 다음과 같은 특징을 가진다.

① 상권은 상업지의 입지조건에 있어 매우 중요한 위치를 차지하는 요인이다.

② 상권은 고객의 사회적․경제적 수준이 높을수록 양호하며, 인구밀도와 유동인구(즉, 고객밀      도)가 높을수록 좋은 상권을 형성한다.

③ 상권의 범위는 고정적이 아니라 인구밀도, 교통체계 등 사회적․경제적 요인에 의해 변화.

④ 상권은 인근지역보다 그 지역적 범위가 넓게 형성된다.

⑤ 취급상품의 판매액에 따라 제1차․제2차․제3차 상권으로 분류하기도 한다.

(2) 공간균배의 원리

① 의 의

공간균배(空間均配)의 원리란 경쟁관계에 있는 점포들은 상호 경쟁을 통하여 공간을 서로 균분(均分)하여 입지한다는 이론이다.

② 내 용

㉠ 상권이 X1과 X2의 공간에 전개되어 있고, 여기에는 동질적인 소비자가 균등하게 분포되어      있다고 가정한다.

㉡ 점포 甲이 먼저 A지점에 입지하였으나 얼마 후에 새로운 점포 乙이 나타나서 B지점에 다시    입지하였다고 하자. 그 결과 甲이 종전에 차지하였던 쪽의 상권은 차단되고 만다.

㉢ 대세가 불리해진 甲은 다시 상권의 중심부(M1)로 옮기게 된다. 그러자 종전에는 유리한 위     치에 있던 乙이 불리하게 되어 乙 역시 M1쪽으로 이전한다.

㉣ 이제 두 점포는 더 이상 자리 다툼을 할 공간이 없어진다. 이와 같이 하나의 상권을 놓고       두 점포가 다툰다면, 서로 나란히 중앙에 입지할 수밖에 없는 경우가 생기기도 한다.

㉤ 그러나, 이것은 운송비의 다과에 관계없이 소비자의 수량이 일정한 경우, 즉 수요의 탄력성     이 0인 경우에만 해당된다. 현실적으로 수요의 탄력성은 0보다 크기 때문에, 즉 운송비의 부        담이 커질수록 수요량이 감소하기 때문에 두 점포에게 모두 불리하게 된다.

㉥ 처음부터 甲이 A지점이 아닌 B지점에 입지했고 을은 B지점이 아닌 C지점에 입지 하였더라     면, B와 Xl과의 거리는 C와 X2와의 거리와 서로 같고, B와 C의 Ml에 이르는 거리도 같아  서 甲과 乙은 각각 해당 몫의 상권을 독점하였을 것이다.

㉦ 따라서 수요의 탄력성이 0이 아닌 한, 甲과 乙은 다시 Ml에서 헤어져서 B나 C에 각각 분       산입지하기에 이를 것이다.

＊ 시장이 좁고 수요의 탄력성이 작은 경우: 집심적 입지의 현상이 나타남. ＊ 시장이 넓고 수요의 탄력성이 큰 경우: 분산입지의 현상이 나타남.

(3) 점포의 입지유형별 분류(소재위치에 따른 분류)

공간균배(空間均配)의 원리에 따라 점포를 유형별로 분류하면 다음과 같다.

① 집심성 점포: 이 유형의 점포는 배후지의 중심지에 입지하여야 한다.

도매점, 백화점, 고급음식점, 요리점, 보석점, 귀금속점, 미술품점, 피복점, 의류점, 장식품점, 화장  품점, 시계점, 약국, 서점, 영화관, 극장 등

② 집재성 점포: 동업중의 점포가 서로 한 곳에 모여서 입지하여야 하는 점포이다.

은행, 보험회사, 상사의 사무실, 관공서, 서점, 기계점, 가구점, 전기부품점 등

③ 산재성 점포: 소매점포가 입지하는 상권의 크기는 한정되어 있기 때문에 서로 분

산입지하여야 하며, 한 곳에 집재하면 서로가 불리하다.

잡화점, 어물점, 과자점, 조미료점, 양화점, 주방용품점, 이발소, 공중목욕탕, 세탁소,

기타 일용품 점포, 동업종의 소매점포 등이 여기에 속한다.

④ 국부적 집중성 점포: 동업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지하여야 하는 점포이다.

농기구점, 석재점, 철공소, 비료상점, 종묘점, 어구 및 기계기구점 등

2. 상권에 관한 이론

상권의 측정 및 그 범위를 결정하는 중요 이론으로는 레일리(W. J. Reily)의 소매력의 법칙, 허프(D. L. Huff)의 확률모델, 넬슨(R. L. Nelson)의 소매입지론, 크리스러(W. Christaller)의 중심지이론 등이 있다.

(1) 레일리(W. J. Reily)의 소매인력법칙

레일리(W. J. Reily)의 소매인력법칙은 두 도시의 중간에 위치하는 지역에 대하여 두 도시의 상권이 미치는 범위와 그 경계를 설명하기 위한 이론이다.

① 소매인력법칙은 뉴우튼의 만유인력법칙을 원용(援用)한 것으로 인력(引力)이 두 물체의 질량    의 제곱에 비례하고, 거리의 제곱에 반비례하는 것처럼, 두 도시의 중간에 위치하는 지역에           대하여 두 도시의 상권이 미치는 범위는 ‘두 도시의 인구의 비에 비례하고, 두 도시로부터           거리의 제곱에 반비례한다 ’는 이론이다

② 중간에 위치하는 지역에 대한 두도시의 상권의 경계는 상권을 분할하는 분기점에서 결정됨.

③ 소매인력법칙은 점포에 대한 선택이 거리에 의해 많은 제약을 받아 선택점포수가 한정되어    상권의 분할점이 존재하는지역(특히 농촌지역)에서는 적용이 가능하나, 구매중심점이 여러         곳에 존재하는 대도시 같은 지역에서 적용하는데는 문제점이 있다. 이에 대한 대안으로 제          시된 이론이 허프(D. L. Huff)의 확률모델이다.

(2) 허프(D. L. Huff)의 확률모델

① 이것은 대도시 소비자의 구매패턴에 의한 확률이론으로, 고 밀도 지역의 소비자는 여러 만족   가능한 중심 중 가장 큰 만족을 주는 특정중심을 선택하는 구매성향을 보인다.

② 따라서 대도시 내부의 구매중심점은 소비자의 기호와 소득정도, 교통의 편의관계 등을 고려    하여 선택된 상품을 판매하여야 상권이 형성된다는 경험적인 확률이론이다.

(3) 넬슨(R. L. Nelson)의 소매입지론

넬슨은 최대의 이익을 확보하기 위하여 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대하여 8

원칙을 제시하였는바 그 중 양립성을 중시하였다.

∙양립성 ; 서로 다른 인접점포가 고객을 주고받는 현상

(4) 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론

① 용어정리

㉠ 중심지: 중심지를 둘러싸고 있는 주변지역에 재화나 서비스를 공급하는 중심기능을 갖는 지    역이나 도시를 말하고, 중심지가 재화나 서비스를 공급하는 기능을 중심지기능.

㉡ 중심성: 중심지기능의 보유정도를 중심성(즉, 중심지의 재화나 서비스의 공급능력)이라 하       며, 중심성의 보유정도에 따라 중심지는 고차위중심지와 저차위중심지로 구분된다. 고차위중        심지는 저차위중심지를 포섭하고 지배하는 특징을 가진다.

㉢ 재화도달범위: 중심지기능이 주변지역에 미치는 최대한의 공간범위를 말한다.

중심지가 재화나 서비스를 공급하는 중심기능을 수행할 수 있는 최대의 지역범위를 말한다.

㉣ 최소요구치: 중심지기능이 유지되기 위한 최소한의 고객수 또는 지역범위

② 중심지의 성립조건

중심지가 성립하기 위하여는 최소요구치의 지역범위가 재화도달범위 내에 있어야만 한다.

③ 이상적인 배후지 형성과정

중심지가 하나만 존재할 때는 중심지의 상권은 원형으로 존재하지만 다수의 중심지가 존재할 때는 정육각형으로 형성된다. 중심지가 정육각형으로 형성될 때 모든 지역에 서비스가 공급되고 경쟁이 최소화되는 가장 이상적인 형태가 된다.