부동산학 기초이론 - 비교방식, 거례사례비교법

제3절 비교방식

제1. 거례사례비교법

∙거례사례비교법의 적용순서∙

1 단계	거래사례 수집
수집기준		① 위치의 유사성 ② 물적 유사성 ③ 시점수정의 가능성 ④ 사정보정의 가능성
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2 단계	사례자료의 정상화
정상화 과정	① 지역요인의 비교 ② 개별요인의 비교 ③ 시점수정 ④ 사정보정
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3 단계	비준가격의 산정
산정 과정	비준가격 = 사례가격×사정보정치×시점수정치× 지역요인비교치×개별요인비교치

1. 거례사례비교법의 의의

① 대상부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황  에 맞게 사정보정 및 시점수정 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 말함.(감평규칙 제4조).

② 거례사례비교법에 의하여 산정한 시산가격을 비준가격 또는 유추가격이라 한다.

③ 실증적인 시장성을 반영함으로써 현실성과 설득력이 있고, 3방식 중 중추적인 역할을 함.

2. 사례자료의 수집

(1) 거래사례자료의 선택기준

① 위치의 유사성(지역요인의 비교가능성)

㉠ 위치의 유사성은 장소의 동질성에 관한 것으로, 대체의 원칙에 근거하여 선택할 지역적 범     위를 명백히 하는 것이다.

㉡ 거래사례지역은 대상부동산과 대체․경쟁관계에 있는 인근지역 또는 동일수급권내유사지역     에 소재하여야 한다.

㉢ 거래사례지역의 판단시 주의할 점은 지리적 위치의 접근성보다, 용도적․기능적접근성을         중시하여야 한다.

㉣ 위치의 유사성이 있어야 지역요인의 비교가 가능해진다.

② 물적 유사성(개별요인의 비교가능성)

㉠ 사례부동산과 대상부동산의 개별적 요인이 동일성 또는 유사성이 있는 사례이어야 한다는      것이다.

㉡ 물적 유사성이 있어야 개별요인의 비교가 가능해진다.

③ 시점수정의 가능성

부동산의 가격은 끊임없이 변동하므로 사례부동산의 거래시점의 가격을 대상부동산의 가격시      점으로 수정할 수 있어야 한다.

④ 사정보정의 가능성

㉠ 사정보정의 가능성이란 수집된 거래사례에 개별적인 거래사정의 개입으로 사례가격이 정상    가격으로부터 이탈된 경우 이를 정상가격으로 보정(補正)할 수 있어야 한다는 것을 말함. ㉡ 따라서 거래사정이 개입된 사례자료라 하더라도 이를 보정할 수만 있다면 사례자료로서 선    택이 가능하다.

☞ 핵심체크

∙거래사정이 개입된 거래사례 ① 거래에 특별한 동기가 개재된 경우(급매매, 강매 등) ② 연고자간이나 특수이해관계자간의 거래 ③ 일반인의 시장 참여가 제한된 거래(경매, 공매 등) ④ 거래조건이 특수한 경우 ⑤ 융자조건이 다른 경우

(2) 대표성이 없는 거래사례

대표성이 없는 거래사례는 사례자료로 선택될 수 없다. 그 내용은 다음과 같다.

① 정부를 당사자로 하는 거래사례

㉠ 세금체납으로 인한 거래사례

㉡ 법원의 경매 또는 공매처분

㉢ 수용에 의한 거래사례

㉣ 국공유 부동산의 불하

② 관련당사자간의 거래사례

㉠ 가족 구성원간의 거래사례

㉡ 계열기업간의 거래사례

㉢ 관련당사자간의 지역권․임차권 등의 부분적 권익의 거래가 수반되는 거래사례

③ 편의에 의한 거래사례

㉠ 유저당(流抵當)시 당사자에 의한 자발적인 거래사례

㉡ 유언집행자에 의한 거래사례

㉢ 자선단체가 당사자인 거래사례

3. 사례자료의 정상화

(1) 사정보정

사정보정이란 수집된 거래사래자료가 정상가격의 조건에 적합하지 않는 경우, 비정상적인 요인들을 제거하여 정상적인 가격수준으로 보정하는 것으로, 지역요인과 개별요인의 비교․분석시에도 동일하게 적용된다. 보정하는 방법은 다음과 같다.

① 대상부동산을 보정하는 경우

사정보정률 =대상물건/사례물건=(100+-a%(사전개입률))/100%

【예】대상토지가 사례토지보다 지역적으로 10% 열세하고, 사례토지의 거래가격은          200만원이다. 대상토지의 지역요인에 의한 사정보정률과 보정 후의 사례가격은?

풀이) 지역요인의 사정보정률 = (100-10)/100,

사정보정 후의 사례가격 = 200만원×= (100-10)/100 = 180만원

② 사례부동산을 보정하는 경우

사정보정률 = 대상물건/사례물건=100%/(100+-a%(사전개입률))

【예】사례토지는 매도자가 시장 사정에 정통하지 못하여 정상가격보다 10% 낮은 225     만원으로 거래되었다면, 사례물건의 사정보정률과 사정보정 후의 사례가격은?

풀이) 사정보정률 =100/(100-10)

사정보정 후의 사례가격 = 225만원×100/(100-10)  = 250만원

③ 대상물건과 사례물건을 모두 보정하는 경우

사정보정률 =대상물건/사례물건=(100+-b%)/(100+-a%)

【예】甲회사는 보유한 토지를 회사의 임원인 乙에게 10% 저렴한 540만원에 매도했        다. 그런데 대상부동산이 소재한 지역은 갑이 매도한 부동산이 소재한 지역보다 지역적으로       5% 우세하다. 만약, 갑회사의 부동산을 사례자료로 사용한다면 사정보정률과 사례가격은?

풀이) 사정보정률 =(100+5)/(100-10)

사례가격 =540만원×(100+5)/(100-10)  = 630만원

(2) 시점수정

① 시점수정의 의의

㉠ 시점수정이란 거래사례의 거래시점과 가격시점이 시간적으로 불일치할 때, 거래시점의 가격    수준을 가격시점의 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다.

㉡ 방법으로는 특정 부동산의 가격지수로 수정하는 지수법(指數法)과, 가격지수를 변동률로 환     산하여 가중하는 변동률법이 있다.

② 지수법

지수법은 가격지수로 지가지수․건축지수를 사용하는 방법으로 공식은 다음과 같다.

시점수정치(가격변동률) =가격시점의가격지수/거래시점의가격지수

【예】1991년 1월에 토지를 5,000만원에 구입하였다. 가격시점인 2000년 1월의 가격변     동률과 시점수정 후의 사례가격을 구하라.(단, 1991년 1월:토지가격지수 200, 2000년 1월: 토      지가격지수 240)

풀이) 가격변동률(시점수정치) =240/200

시점수정 후 사례가격 = 5,000만원 ×240/200 = 6,000만원

③ 변동률법

인근지역 또는 유사지역을 포함하는 동일수급권 내의 가격지수를 가중하여 변동률로 시점수       정을 하는 방법이다.

∙ 물가변동률 = (1+a1)×(1+a2)×(1+a3)×―×(1+an) ∙ an은 기간 경과에 따른 물가변동률이다.

【예1】1991년 1월에 구입한 토지가 매년 10%씩 물가가 상승했다면, 1993년 12월 31

일의 시점수정치는? 풀이) 시점수정치 = (1+0.1)³= 1.331

(3) 지역요인 및 개별요인의 비교

① 비교의 의의

㉠ 사례자료의 사정보정과 시점수정이 완료되면, 사례부동산과 대상부동산과의 지역적․개별적     인 요인을 비교하여 이를 수정하는 과정을 말한다.

㉡ 먼저 지역요인의 비교․분석을 통하여 그 지역의 표준적 사용과 가격수준을 판정하여 대상      부동산의 상대적 위치와 지역요인의 비교치를 구하고, 이를 토대로 하여 개별요인을 비교․         분석함으로써 대상부동산의 최유효이용을 판정하고 대상부동산의 가격을 구체화한다.

㉢ 사례부동산이 유사지역에 위치한다면, 지역요인과 아울러 개별요인을 비교․분석하여야 함.

② 비교방법

지역요인과 개별요인을 비교하는 방법에는 종합적 비교법과 평점법이 있다.

㉠ 종합적 비교법

사례부동산이 속한 지역과 대상부동산이 속한 지역, 또는 대상부동산과 사례부동산을 종합         적으로 비교․분석하는 방법을 말한다.

㉡ 평점법

비교와 관련된 구체적인 항목들을 설정하여 항목별로 비교․분석하는 방법이다.

【예1】사례지역은 대상부동산이 소재하는 지역보다 지역적으로 5% 우세이다. 지역요인의 비교     치는? 풀이) 사례지역을 보정하여야 하는 경우이다.

＊ 지역요인의 비교치 =대상지역/사례지역=100%/(100+-a%) = 100/(100+5)

【예2】대상부동산이 소재하는 지역은 사례지역보다 지역적으로 5% 열세이다. 지역요인의 비교     치는? 풀이) 대상부동산이 소재하는 지역을 보정하여야 하는 경우이다.

∙지역요인의 비교치 = 대상지역/사례지역= (100+-a%)/100=(100-5)/100

【예3】A지역은 대상부동산이 소재한 지역, B와 C는 사례지역이다. A지역은 B지역보

다 5% 열세이고, C지역은 B지역보다 10% 우세이다. 지역요인의 비교치는?

풀이) 대상부동산이 소재하는 지역과 사례지역을 모두 보정하여야 하는 경우이다.

∙지역요인의 비교치 = 대상지역/사례지역=(100+-b%)/(100+-a%)  

=((100-5)/100)/((100+10)/100)=95=110

4. 비준가격의 산정

사정보정, 시점수정, 지역요인과 개별요인의 비교가 완료되면, 구하여진 사정보정치, 시점수정치, 지역요인 비교치, 개별요인 비교치를 가지고 거례사례가격을 수정하여 비준가격을 산정한다.

비준가격 = 거례사례가격×사정보정치×시점수정치×지역요인비교치× 개별요인비교치