부동산학 기초이론 - 부동산개발의 위험과 타당성분석

3절 부동산개발의 위험과 타당성분석

1. 부동산개발의 위험분석

워포드(L.E. Worfford)는 부동산개발의 위험으로 법률적위험, 시장위험, 비용위험을 제시하였고 그 내용은 다음과 같다.

(1) 법률적 위험

① 부동산개발을 입안․시행코자 할 때 법률적 또는 사회 통념상 허용가능 여부에 따른 위험.

② 이에는 개발의 인․허가 문제, 지역지구제나 각종 토지이용규제, 상하수도․전기․ 가스 등과     관련된 이용여부 및 이용허가 문제, 개발사업에 대한 환경단체 등의 여론이나 해당 지역주민       의 정서적 문제 등이 있다.

③ 법률적 위험을 최소화하는 방법은 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입하여 이용하는 것

(2) 시장위험

부동산시장은 항상 끊임없이 변화한다. 이러한 부동산시장의 가변성이 개발업자에게 지우는 부담이 시장위험이다. 이러한 시장위험을 제거하기 위하여는 부동산 개발업자들은 부동산시장을 예의 주시하여 시장연구 및 시장성연구를 부단히 하여야 한다.

① 시장연구

㉠ 시장연구(market study)란 특정부동산에 대한 시장의 수요와 공급상황을 분석하는 것이다.

㉡ 시장연구의 구체적 방법으로 흡수율분석이 있다. 흡수율분석이란 시장에 공급된 부동산이 1    년 동안 시장에서 얼마만큼의 비율로 흡수되었는가를 분석하는 것이다.

㉢ 시장연구는 개발사업에 대한 시장성연구의 기초적인 단계이다.

② 시장성연구

㉠ 시장성연구(marketability study)란 해당사업을 통해 개발된 부동산이 어느 정도 시장수요에    반영되고 있는지를 분석하는 것이다.

㉡ 시장성연구 결과를 토대로 사업규모가 결정되고 시장규모가 확정된다.

(3) 비용위험

① 개발업자가 시장성연구를 통하여 시장수요, 임대료수준, 개발부동산의 시장가치를 정확히 평   가했다 하더라도 개발사업으로부터 이윤을 낼 수 있느냐는 건설에 투입되는 생산비에 달려       있다. 이러한 개발비용으로부터 발생하는 위험

② 비용위험은 개발기간이 길수록, 물가가 상승할수록 그 위험은 증가한다.

2. 타당성분석

부동산개발의 타당성분석은 부동산개발사업이 지니는 경제적․물리적․법률적 측면 타당성을 분석하는 것이다. 타당성분석의 절차는 먼저 시장분석이 이루어지고 시장분석을 토대로한 경제성분석으로 진행된다. 이때 시장분석은 개발사업이 안고 있는 물리적․경제적․법적․사회적 제약조건을 포함하여 분석한다.

① 시장분석(先) ⇒ ② 경제성분석(後) ⇒ ③ 투자여부결정

(1) 시장분석

시장분석이란 어떤 개발사업의 시장에서의 채택가능성 여부를 평가하기 위하여 분석하는 절차이다. 반면 경제성분석은 보다 구체적으로 개발사업의 수익성 여부를 평가하기 위한 분석 절차

① 시장분석의 절차

① 지역 및 도시분석⇒ ② 근린분석⇒ ③ 부지분석⇒ ④ 수요분석⇒ ⑤ 공급분석

② 시장분석의 역할

㉠ 시장분석은 주어진 부지를 어떠한 이용할 것인지를 결정하는 역할을 한다.

㉡ 시장분석은 특정용도에 어떠한 부지가 적합한지를 결정해 주는 역할을 한다.

㉢ 투자자에게 투자대안을 찾아주는 역할을 수행한다.

㉣ 시장분석은 새로운 개발사업뿐만 아니라 기존의 개발사업에도 행해진다.

(2) 경제성분석

경제성분석이란 세전․세후 현금수지분석을 통해 현금 유입과 유출의 현재가치를 구한 다음 이를 토대로 경제적 타당성을 분석하는 것이다. 경제적 타당성에 따라 투자 여부가 결정된다.

☞ 핵심체크

∙경제기반이론과 입지상 (1) 경제기반이론 경제기반이론이란 특정지역의 경제활동을 기반활동과 비기반활동으로 구분하 여 지역경제의 성장을 분석하는 이론이다.

① 기반활동 기반활동이란 지역성장의 기반을 확보하기 위하여 타 지역으로 수출하는 활동을 말한다. 수출산업이 기반활동의 근저가 되고, 이러한 수출산업을 기반산업이라 한다. ② 비기반활동 비기반활동이란 지역 내에서 소비하기 위하여 생산하거나 수입(輸入)하는 경제활동을 말한다. 이러한 지역서비스산업을 비기반산업이라 한다. ③ 경제활동을 기반활동과 비기반활동으로 구분함으로써 지역산업도 기반산업 (수출산업)과 비기반산업(지역서비스산업)으로 구분된다. 지역경제가 성장 하기 위하여는 기반산업이 활성화되고 특화되어야 한다는 경제기반이론이다. (2) 立地商(LQ: local quotient) ① 개념 입지상이란 어떤 특정지역의 산업이 전국의 동종산업에 대해 차지하는 상 대적인 비율을 말한다. 입지상은 어떤 특정지역의 산업의 상대적인 특화 정도를 나타내는 지수(指數)이다. [입지상(LQ) =X지역의 s산업구성비/전국의s산업구성비 ] ② 입지상의 특성 ㉠ 입지상(LQ)>1: 특정지역의 특정산업은 전국에 비해 특화되어 있다. 즉, 기반산업>비기반산업이 성립되어 타 지역으로 수출이 이루어져 지역 성장을 이루는 경우이다. ㉡ 입지상(LQ)<1: 특정지역의 특정산업은 전국에 비해 전문화되지 못하고 열 위적 위치에 있다. 즉, 기반산업<비기반산업이 되어 수입이 증가하고 지역 경제는 위축된다. ㉢ 입지상(LQ)=1: 특정지역의 특정산업의 특화는 전국적 수준이다. 즉, 자급 자족이 가능한 자립산업이다.

제4절 이용계획제한으로 인한 손실완화제도

1. 토지매수청구권제도

토지매수청구권제도란 정부의 토지이용계획의 엄격한 제한으로 인해, 토지소유자가 당해 토지를 종전의 이용목적 이외에는 다른 목적으로의 이용이 불가능하게 되어 지의 매매가 이루어지지 않는 경우에 그 매수(買受)를 정부에 청구할 수 있는 제도이다.

2. 개발권이전제도

(1) 개발권이전제도의 개념

(TDR: transforable development rights)제도란 미국에서 이용되는 토지정책으로, 개발행위가 제한되고 규제되는 ‘보전지역’의 토지소유자들에게 개발제한으로 발생하는 손실을 보전(補塡)해 주기위하여 ‘개발지역’으로 지정된 다른 지역의토지를 개발할 수 있는 ‘개발권’이라는 권리를 부여하는 제도를 말한다. 따라서 개발권이전제도는 토지이용계획의 규제가 전제가 되는 정책이다.

(2) 개발권이전제도의 내용

① 개발행위가 제한되고 규제되는 ‘보전지역’의 토지소유자들의 재산권을 소유권과 개발권으로    구분하여, 개발권을 독립된 재산권으로 보고 그 매매(賣買)를 인정하는 제도.

② 이 제도는 개발권과 소유권을 분리하되 보전지역의 토지소유자의 개발제한으로 발생하는 손   실을 개발지역으로 지정된 다른 지역의 토지를 개발할 수 있는 권리를 부여함으로써 손실          을 보전하려는 제도이다.

③ 이 제도는 타지역 토지의 개발권을 인정하는 것이지, 소유권을 부여하는 제도는 아니다.

④ 개발지역의 토지소유자는 정부에서 규정한 상한선 이상의 토지를 개발하고자 할때는 반드시   그 개발규모에 상응하는 수량의 개발권을 추가로 획득하여야 한다. 이는 보전지역의 토지소        유자들이 보유한 개발권을 개발지역의 토지소유자에게 양도함으로써 가능하다.

⑤ 이렇게 개발권의 양도가 이루어짐으로써 보전지역의 토지소유자는 손실의 보전을, 개발지역    의 토지소유자는 개발권의 구입으로 자원보전이라는 사회목적실현의 비용을 부담함으로써          개발이익을 사회에 환원하게 된다.