부동산학 기초이론 - 부동산의 개념, 토지의 분류, 건물의 분류

제2장 부동산의 개념과 분류

제1절 부동산의 개념

1. 협의의 부동산(민법 제99조 1항): 토지 및 그 정착물 ⇒ 민법상 개념
토지의 범위	󰡐토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다󰡑 (민법제212조)
	① 토지의 범위를 수평∙지하∙공중으로 확대하는 공간개념으로 파악하고, 그 권리도 지표권, 지중권, 공중권(사적공중권)의 개념으로 파악한다. ②󰡐정당한 이익이 미치는 범위󰡑란 무한대하게 그 권리가 지하 또는 공중으로 미치는 것이 아니라 사회통념 또는 용도에 따라 그 범위가 결정된다고 할 수 있고 ③ 지하에 매장된 광물은 민법상의 권리의 객체가 아니라 광업법상 광 업권의 목적이 되고, 지하수도 토지의 구성부분으로 보아 지하수를 이 용하는 권리도 토지의 소유권에 포함한다. ④ 토지와 海面과의 分界는 최고 만조시의 분계점을 그 표준으로 한다.
그 정착물의 범위	① 토지와는 별개로 취급하여 거래∙등기하는 경우 예) 주택, 아파트, 빌딩 등의 건물 ② 토지의 일부이나 독립된 거래의 객체가 되는 경우(판례) 예) 명인방법(明認方法)에 의한 수목의 집단과 농작물 ③ 토지의 일부로 취급되는 경우 예) 축대, 도로, 교량, 제방, 도랑, 돌담 등의 공작물 ④ 부동산이 아닌 동산에 속하는 것 예) 假飾중인 수목, 판자집, 공중전화 부스, 헐어버린 건축물 등
2. 광의의 부동산 [광의의 부동산 ＝ 협의 부동산 ＋ 의제(준)부동산 ]
입목	토지에 부착된 수목의 집단으로 소유권 보존등기가 된 것으로서 저당권 설정의 대상이 된다
공장재단	공장재단은 소유권 보존등기와 저당권 설정등기의 목적이 된다.
광업재단	광업권 등을 포함하는 광업재단은 보존등기와 설정등기의 목적이 된다.
선박	20ton 이상의 선박은 등기를 함으로써 소유권, 저당권 등의 목적이 된다.
어업권	면허 또는 허가를 받은 어업권은 민법의 토지에 관한 규정을 준용하며 어업권원부는 등기에 갈음한다.
항공기, 자동차 등	각 등록원부에 등록된 항공기, 자동차, 건설기계는 예외적으로 인정되는 동산저당의 대상으로 저당권 설정이 가능하다.

제2절 토지의 분류

1. 정착물의 유무에 따른 분류
대지(垈地)	건축물이 있거나 건축할 수 있는 토지						나지	건축물이 없는 토지
							건부지	지상에 건축물이 現存하는 토지
갱지와 저지	갱지(更地)				공법상의 제약은 있지만 사법상의 제약이 일체 없는 나지
	저지(底地)				공법상의 제약은 물론 사법상의 제약을 받는 나지
공지(空地)	공지는 건축법상의 개념으로 건폐율, 용적율 등의 법률적 제한으로 인해 건축을 하지 못하고 비어 있는 토지
대지(袋地)	袋地는 자루형 모양의 토지로 타인의 토지에 둘러 싸여 토지의 일부 만이 公路와 접하여 통행할 수 있는 토지
대지(貸地)	임대 등에 사용되는 토지
부지(敷地)	부지란 垈地를 포함하는 보다 넓은 뜻으로 사용되는 개념으로 하천부지, 철도부지, 학교부지 등과 같이 일정한 목적에 제공되고 있는 토지
맹지(盲地)	타인의 토지에 완전히 둘러 싸여 公路에 전혀 접하지 아니한 토지 로서 盲地 상태에서는 건축허가가 나지 않는다.
법지와 빈지	法地	법으로 소유권이 있으나, 경제적 실익이 없는 토지(옹벽 등)
	濱地	경제적 실익은 있지만 소유권이 인정되지 않는 국유지
素地(原地)	용도가 있는 토지로 개발되기 이전의 자연상태 그대로의 토지
선하지	고압선 아래에 있는 토지로 線下地 減價를 행함이 일반이다.
포락지	개인의 사유지로서 전․답 등이 하천으로 변한 토지
유휴지와 유한지	유휴지		바람직하지 못하게 놀리는 토지
	유한지		지력 향상 등을 위하여 바람직하게 놀리는 토지
필지와 획지
필 지						획 지
토지의 등기∙등록단위						부동산활동 또는 현상의 이용단위
물권이 미치는 범위와 한계 표시						가격수준 또는 용도가 비슷한 일단의 토지
법률적 개념						경제적 개념
후보지와 이행지	후보지			가망지 또는 예정지라 하기도 하며 용도적 지역 중에서 택지지역∙ 농지지역∙임지지역 상호간에 전환이 진행 중에 있는 토지
	이행지			용도적 지역의 분류 중 각각 세분된 지역 내에서 그 용도에 따라 전환이 진행 중인 토지
∙후보지와 이행지의 동일수급권 판단 ① 전환 또는 이행 후를 기준으로 파악함이 원칙이나 ② 전환 또는 이행의 속도가 느릴 때는 전환(이행)전을 기준으로 동일수급권을 파악한다.

2. 감정평가상의 분류
지역적 종별	개별적 종별
① 택지지역: 주택지역, 상업지역, 공업지역 ② 농지지역: 田地지역, 畓地지역, 과수원지역 ③ 임지지역: 用材林지역, 薪炭林지역	① 택지: 주거지, 상업지, 공업지 ② 농지: 田地, 畓地, 과수원 ③ 임지: 용재림, 신탄림

제3절 건물의 분류

구 분	단 독 주택		공 동 주 택
	다중주택	다가구주택	다세대주택	연립주택	아파트
소 유	구분소유	구분소유	구분소유	구분소유	구분소유
분양여부	분양불가	분양불가	분양가능	분양가능	분양가능
연 면 적	330m²이하	330m²이하	660m²이하	660m²초과
층 수	3층 이하	층수 제한없이 3개 층에 19가구이하	4층 이하	4층 이하	5층 이상
가 구 수	20가구 이하		19가구 이하