부동산학 기초이론 - 부동산권리보증제도, 권원등기제도

제3절 부동산권리보증제도

1. 의 의

부동산권리보증제도란 미국에서 처음으로 실시된 일종의 부동산보험으로, 부동산권원(不動産權源) 보증회사가 부동산과 관련된 보험증권을 발행하여 부동산과 관련된 권리를 보증해 주는 제도이다. 예를 들면 보증회사는 보험증권을 발행하기 전에 대상부동산에 대한 권원(權源)을 조사하고, 조사결과 나타난 권리하자는 면책사항으로 넣고 이후에 권리조사의 잘못으로 발생하는 하자에 대한 손실은 보증회사의 비용으로 해결해 주는 제도이다.

2. 권리분석활동을 위한 공시제도

우리 나라에서와 같이 등기의 형식적 심사주의를 채택하는 공시방법에서는 등기부등본의 진정성과 부동산거래의 안전성을 확보하기가 곤란하다. 이러한 등기의 공신력확보하고 거래를 안전하고 원활하게 하는 제도적 장치로 미국에서 제도화된 방법로 날인증서등록제도와 권원등기제도(Torrens system)이 있다.

(1) 날인증서등록제도

날인증서등록제도(捺印證書登錄制度)란 지정된 등록소에 부동산의 처분에 관한 날인증서의 내용을 年代別로 등록해 두어 후일의 증거로 하는 것이다. 이 제도에 의하여 등록된 날인증서의 원본이 분실되더라도 등록소에서 조사하면 증서가 작성된 일이 있음을 확인할 수가 있다. 다음과 같은 특징이 있다.

① 토지에 대한 권리 자체를 등기하는 것이 아니라 임의적 신청에 의하여 등록하는 것이다.

② 등록의 임의성으로 인해 권리의 연속성을 확보할 수가 없다.

③ 신청이 등록요건이므로 해당 공무원은 증서의 진성성 등을 심사하지 않고 신청내용 그대로를 등록한다. 따라서 권원의 정당성이나 완전성이 인정되지 않고, 등록을 아니한다하여 권리 자        체가 존재하지 않는 것도 아니다.

(2) 권원등기제도(Torrens system)

① 개 념

권원등기제도(權源登記制度, Torrens system)란 부동산의 권원을 관할법원에 등록케 함으로써 등록된 부동산에 대한 권원을 법원이 보증하는 부동산등기제도의 하나. 날인증서등록제도가 날인증서의 등록에 불과한 형식적인 것에 비하여 권원 등기제도는 권원 그 자체를 등록하고 법률적으로 보장된다는 점에서 차이가 있다.

② 절 차

㉠ 부동산소유자가 법원에 권원의 등록을 신청하면 등기공무원은 실질적 심사주의 원칙에 따라   철저한 권원조사를 하고 청문회를 열어 이해관계인의 이의를 제출케 한다.

㉡ 이 심사를 통과하면 당해 토지에 대한 등기부의 등기용지가 개설되고 권리증서가 발급된다.    일단 권리증서가 발급되면 권리가 확정되고 더 이상의 권리조사는 행해 지지 않는다.

㉢ 권원은 최초의 등기에 의하여 확정되므로 토렌스 제도에서는 최초등기가 매우 중요. 만약,      등록증서상의 권원에 하자가 있어 권리증서상에 나타나지 않은 사항 으로 손해를 입었을 때      에는 법원이 이를 보상해 준다.

③ 장․단점

토렌스제도의 가장 큰 장점으로는 권리증서상에 나타나지 않은 사항에 대하여는 권리를 인        수받은 다음 사람은 아무런 책임을 지지 않는다는 것이며, 시간과 비용이 많이 든다는 단점