부동산학 기초이론 - 투자의 위험, 체계적 위험과 비체계적 위험, 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률, 포트폴리오분석

제2절 투자의 위험과 수익분석

1. 투자의 위험

(1) 위험(risk)의 개념

위험(risk)이란 투자로부터 실현된 결과가 예상치로부터 벗어날 가능성이 있는 불확실성의 정도를 말한다. 위험은 그 발생 형태에 따라 부동산 투자에 따른 사업상의 위험․금융적 위험․법적 위험․인플레 위험과 포트폴리오 구성에 따른 체계적 위험․비체계적 위험으로 구분할 수 있다.

(2) 부동산 투자에 따른 위험

① 사업상의 위험과 운영위험

사업상의 위험은 경영위험이라고도 하는 데 시장위험, 운영위험, 위치적 위험이 있다. 사업상       의 위험은 부동산시장 전체로부터 발생하고 운영위험은 부동산 자체로부터 발생하는 위험

㉠ 시장위험

부동산시장 자체로부터 발생하여 시장 전체의 수요나 공급을 변화시키는 위험으로 개인이         회피할 수 없는 체계적 위험을 말한다. 경기침체에 따른 부동산 수요감소나 인구구조나 기술      수준의 변화 또는 인플레의 발생 등을 들 수 있다.

㉡ 운영위험

운영위험은 특정의 부동산으로부터 발생하는 위험으로 운영의 개선을 통해 회피 할 수 있는       비체계적 위험이다. 부동산관리의 비효율성, 근로자의 파업, 영업경비

의 변화 등으로 인해 야기되는 수익성의 불확실성을 말한다.

㉢ 위치적 위험

부동산 위치의 고정성으로 인하여 사업상 안게 되는 위험.

② 금융적 위험

투자재원으로 타인자본을 이용하면 이자비용이 발생한다. 타인자본을 이용한 결과 발생한 순수익이 이자비용보다 크다면 정의 레버리지 효과가 발생하여 그 차액만큼 지분수익률을 증가시킬 것이다. 반대로 발생한 순수익이 이자비용보다 작다면 부의 레버리지 효과가 발생하여 그 차액만큼 지분수익률을 감소시킬 것이다. 이처럼 부의 레버리지 효과가 발생하여 그 차액만큼 지분수익률을 감소시키는 것을 금융적 위험이라 한다.

③ 법적 위험

법적 위험은 법률적 환경이 변화함에 따라 발생하는 위험을 말한다.

(3) 체계적 위험과 비체계적 위험

① 체계적 위험

포트폴리오를 구성한다고 하더라도 회피할 수 없는 위험을 체계적 위험이라 한다.

           체계적 위험은 시장 전체의 힘에 의하여 야기되는 위험으로 모든 부동산에 영향을 주므로          개인이 피할 수 없는 위험이다.

② 비체계적 위험

비체계적 위험이란 개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 위험으로 투자대상을 다양화        하여 분산투자를 함으로써 회피할 수 있는 위험이다. 포트폴리오를 구성 하는 자산 수가 많        을수록 비체계적 위험은 통계학적으로 제거된다.

③ 총위험․체계적 위험․비체계적 위험

체계적 위험과 비체계적 위험의 합이 총위험이다. 즉 총위험=체계적 위험+비체계적 위험이        성립한다.

∙총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험 ∙비체계적 위험 = 총위험 - 체계적 위험

(4) 위험의 측정

위험은 분산 정도나 표준편차에 의하여 측정한다. 표준편차가 클수록 위험은 커지며 표준편차가 작을수록 위험은 작아진다.

(5) 평균-분산의 지배원리

평균-분산의 지배원리란 투자안의 기대수익율과 위험의 상관관계에 따라 투자안을

선택하는 기준으로 위험과 수익을 평가하는 방법이다. 다음과 같이 구분된다.

① 위험(분산)이 동일할 경우 가장 큰 평균기대수익률을 갖는 투자안이 다른 투자안을 지배한다.

② 평균기대수익률이 동일할 경우 가장 작은 위험(분산)을 갖는 투자안이 다른 투자안을 지배.

③ 따라서 위험(분산)이 동일할 경우에는 가장 큰 평균기대수익률을 갖는 투자안을 선택하고       평균기대수익률이 동일할 경우에는 가장 작은 위험(분산)을 갖는 투자안을 선택한다.

④ 평균-분산의 지배원리는 동일한 수익률 하에서 낮은 위험을, 동일한 위험에서 높은 수익률을   선택하는 기준이다.

2. 수익률

(1) 수익률의 종류

수익률이란 투하된 자본에 대한 수익의 비율이다. 일반적으로 수익률은 『기대수익률, 요구수익률, 실현수익률』의 3가지가 있다.

① 기대수익률

기대수익률은 내부수익률이라고도 하며 투자로부터 기대되는 예상수익률을 말한다.

② 요구수익률

㉠ 요구수익률이란 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 투자하기 위하여     충족되어야 할 최소한의 수익률을 의미한다.

㉡ 기회비용으로서의 요구수익률은 투자액의 시간의 경과에 따른 대가로서 시간비용과 투자에    따른 위험에 대한 보상으로서 위험비용이 포함되어 있다.

㉢ I.Fisher란 경제학자는 예상되는 인플레이션까지 기회비용으로서 요구수익률에 포함시킨다.     따라서 위험과 예상인플레이션이 클수록 요구되는 수익률은 커지고, 시간비용으로서의 무위       험률은 단기적으로 일정하다.

요구수익률 = 무위험률(시간비용) + 위험할증률(위험비용) + 예상인플레이션 위험조정률 = 무위험률 + 위험할증률

③ 실현수익률

투자가 이루어지고 난 후의 현실적으로 달성된 수익률이다. 실현수익률은 투자의 의사결정과      는 상관없는 역사적 수익률을 의미한다.

(2) 기대수익률과 요구수익률의 관계

기대수익률과 요구수익률의 비교를 통하여 투자의 타당성 여부를 결정하는 데 이용된다.

① 기대수익률 > 요구수익률: 투자 yes 또는 증가 ② 기대수익률 < 요구수익률: 투자 no 또는 감소 ③ 기대수익률 = 요구수익률: 투자결정(투자의 균형이 이루어짐)

(3) 위험-수익의 상쇄(相殺)관계

위험과 수익은 비례관계에 있다. 부담하는 위험이 클수록 요구수익률은 커진다.

이와 같이 위험이 클수록 요구수익률이 커지는 것을 위험-수익의 상쇄(相殺)관계 또는 비례관계라 한다. 즉, 위험이 클수록 수익을 많이 상쇄하므로 더 큰 수익을 요구하게 된다는 것

(4) 위험과 수익의 측정

재무적 투자결정론에서는 기대소득에 대한 변동가능성을 위험으로 정의한다. 따라서 기대소득에 대한 측정이 이루어져야만 위험정도를 측정할 수 있다. 수익에 대한 측정지표로는 기대치를, 위험에 대한 측정지표로는 표준편차를 사용한다.

① 수익의 기대치

수익의 기대치란 미래의 불확실한 현금수지를 측정할 때 각 사상(事象)에 확률을

부과한 후 이것을 가중평균하여 현금수지의 기대치를 계산하는 방법이다. 기대치가 계산되면      각 사상이 기대치를 벗어나는 정도에 따라 위험이 계산된다.

(예1) 다음의 확률분포에 의해 순영업소득의 기대치를 계산하면 다음과 같다.

사 상	순영업소득	확 률
1 2 3	1,000만원 1,100만원 1,200만원	0.5 0.3 0.2

＊순영업소득의 기대치=1,000만원×0.5+1,100만원×0.3+1,200만원×0.2=1,070만원

(예2) 한 필지의 토지가 있는데 현재 그린벨트지역으로 묶여 있다. 그런데 1년후에는 그린벨트     가 해제될 가능성이 있다는 정보가 있다. 그린벨트 상태에서의 토지의 가격은 2,200만원이고,        그린벨트가 해제된다면 1년 후의 토지의 가격은 3,300만원이 된다. 토지의 요구수익률이 10%인   경우 토지의 현재가치는 얼마나 될까?

＊그린벨트가 해제되거나 안될 확률은 각각 50%이다. 따라서 토지의 현재가치는 다음과 같다.

＊토지의 현재가치 = = 2.500만원

② 위험의 측정

㉠ 부동산 투자에 대한 위험은 실현된 소득이 평균기대소득으로부터 벗어나는 정도를 가지고      측정한다.

㉡ 실현된 소득이 평균기대소득으로부터 멀리 벗어날수록 위험은 커지고 평균기대소득에 가까    울수록 위험은 작아진다. 위험의 측정은 통계학적인 분산이나 표준편차로 측정된다.

㉢ 분산이나 표준편차가 클수록 위험은 커지고 분산이나 표준편차가 작을수록 위험은 작아진      다. 표준편차가 0이라는 것은 위험이 없다는 것을 의미한다.

3. 포트폴리오분석

(1) 개념

① 포트폴리오(portfolio)의 원뜻은 자산의 집합, 자산의 모임이란 뜻으로 주식 투 자에 있어서     여러 종목에 분산투자를 함으로써 위험을 제거하고 이익을 극대화하고자하는 투자전략기법

② 주식투자기법인 포트폴리오(portfolio)이론을 부동산투자에도 적용하여 단일종목에 투자함으로 써 발생할 수 있는 위험을 여러 종목에 분산 투자를 함으로써 위험을 제거하고 이익을 극          대화하고자하는 이론이다.

③ 분산투자를 통하여 제거하고자하는 위험은 비체계적 위험이지 체계적 위험이 아니다. 체계적 위험은 시장위험으로 분산투자를 통해 제거할 수 없다.

(2) 부동산 포트폴리오의 한계

부동산 포트폴리오를 구성하거나 수익 및 위험을 측정할 때 객관적이고 논리적인 계량적접근을 전제로 한다. 그러나 부동산의 특성으로 인하여 다음과 같은 원칙적인 제약을 가진다.

① 부동산시장은 불완전경쟁시장이므로 개별 부동산의 가격 내지 수익률이 다르다. 따라서 포트   폴리오 수익률을 계량하기가 어렵다.

② 투자자별로 투자부동산에 대한 세율이 다르게 산출되어 절세효과 등에 따른 시장 포트폴리오 수익률을 계량하기가 어렵다.

③ 투자자의 능력에 따라 수익률이 다르게 산출되므로 평균적 수익률 산정이 어렵다.

④ 부동산은 그 특성상 불가분성(不可分性)의 특징이 있다.

⑤ 주식 포트폴리오 모형은 단기간 모형이나 부동산투자는 장기간의 모형이다.