부동산학 기초이론 - 수요와 공급의 균형, 거미집 이론

제3절 수요와 공급의 균형

1. 시장의 균형

(1) 수급(需給)의 법칙

수요와 공급이 일치하는 점에서 균형가격과 균형수급량이 결정되는 것을 수요․공급의 법칙 또는 수급 (需給)의 법칙이라 한다.

수급의 법칙은 오직 완전경쟁시장에서만 달성되며 완전경쟁시장에서는 초과공급이나 초과수요가 존재하지 않고 자원이 효율적으로 배분되고(⇒균형수급량), 한 종류의 재화에는 오직 하나의 가격만이 존재하는 일물일가의 법칙(⇒균형가격)이 성립한다.

① 수급(需給)의 법칙과 자원의 효율적 배분

㉠ 초과수요나 초과공급의 현상이 발생하면 가격의 자동조절적 기능에 의해 생산된 재화가 과     부족 없이 배분되는 것을 자원의 효율적 배분이라 한다.

㉡ 자원의 효율적 배분은 완전경쟁시장을 통해 달성된다.

(2) 완전경쟁시장과 일물일가의 법칙

완전경쟁시장이면 균형가격이 성립하고 균형가격이 성립하면 일물일가의 법칙이 달성된다.         따라서 일물일가의 법칙은 오직 완전경쟁시장에서만 달성된다.

☞ 일물일가의 법칙

시장을 통하여 한 종류의 재화는 오직 하나의 가격만이 성립한다는 법칙( ⇒각개의 재화마         다 하나의 가격이 성립한다는 의미가 아님을 유념할 것)

(3) 균형가격과 균형수급량

수요 공급이 일치하는 점에서 결정되는 가격과 수급량을 균형가격․균형수급량이라한다.

초과수요가 발생하면 수요자끼리 구매경쟁이 일어나 가격이 인상, 초과 공급이 발생하면 공급자끼리 판매경쟁이 일어나 가격이 인하되어 수요와 공급이 일치하는 점에서 균형되어 안정하게 됨

2. 균형가격과 균형수급량의 변화

수요의 변화나 공급의 변화가 있게 되면 수요곡선 또는 공급곡선 자체를 이동시키

고, 수요곡선 또는 공급곡선의 이동에 따라 균형가격과 균형수급량도 변하게 된다.

수요․공급의 변화		균형가격의 변화	균형수급량의 변화
수요 변화	수요의 증가	가격 상승	수급량 증가
	수요의 감소	가격 하락	수급량 감소
공급 변화	공급의 증가	가격 하락	수급량 증가
	공급의 감소	가격 상승	수급량 감소

3. 거미집 이론

(1) 개념

M. Eziekel이 전개한 이론으로 수요량은 가격에 대하여 즉각적으로 반응하나 공급량은 생산기간이 필요하기 때문에 시차를 두고 반응한다는 시장균형에 대한 동적(動的) 이론으로 부동산 시장은 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복하는 과정을 통하여 시장균형에 도달한다는 이론.

(2) 가정

① 금기의 수요량은 금기가격에 의존하며, 금기의 공급량은 전기가격에 의존한다. 즉, 수요함수는 Dt = f(Pt)가 되고, 공급함수는 St = f(Pt-1)로 표시된다. 따라서 공급은 수요에 비해 한 시차가 늦기 때문에 금기에는 전기의 가격으로, 다음연도의 공급은 현재의 가격으로 반응한다.

② 당기에 생산된 물량은 모두 당기에 판매된다. 즉 재고는 존재하지 않는다. 이러한 재화는 저장이 불가능한 농산물 등에서 볼 수 있다.

③ 가격의 폭등과 폭락이 심한 비탄력적인 재화에 적용이 잘 되고, 부동산에서는 주거용 부동산보다는 상업용 또는 공업용 부동산에 잘 적용된다.

④ 거미집 이론은 수요와 공급의 시차(time lag)가 존재하는 경우에 가격이 균형을 이루는 과정을 설명하는 동태적 이론이다.

(3) 안정조건

수요, 공급곡선의 상대적 기울기에 따라 안정성여부가 결정되는데 안정조건은 다음과 같다.

제2장 완전경쟁시장의 경제적 분석